房地产开发流程培训[1]

中国房地产开发程序2008年6月房地产开发模式物业管理销售盖房子取得土地主要采用香港模式：依赖房产销售收入和银行提供资金以销售为主的经营模式以圈地、圈钱为主的盈利模式中国的房地产开发程序Step2.前期工作Step3.建设阶段Step4.租售阶段Step1.投资机会选择与决策分析中国的房地产开发程序Step2.前期工作Step3.建设阶段Step4.租售阶段Step1.投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析机会筛选财务分析资源评估投资决策分析投资机会选择机会寻找投资机会选择与决策分析投资决策流程确定意向地块成立项目研究小组投资、策划人员设计人员财务人员进行项目资源评估经济层面评估城市发展层面评估城市文化层面评估自身价值层面评估初步可行性研究制定研究计划静态经济指标分析可行性方案研究用于银行贷款的地块发展可行性方案制定研究计划动态经济指标分析动态资金缺口分析项目风险分析用于政府报建的地块发展可行性方案中国的房地产开发程序Step2.前期工作Step3.建设阶段Step4.租售阶段Step1.投资机会选择与决策分析前期主要工作办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用权开发项目立项登记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审批办理建设工程规划许可证办理施工许可证前期主要工作办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用权开发项目立项登记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审批办理建设工程规划许可证办理施工许可证企业取得土地的方式行政命令式资本市场土地二级开发土地市场企业取得土地的方式行政命令式资本市场土地二级开发土地市场企业取得土地的方式行政命令式资本市场土地二级开发土地市场企业取得土地的方式资本市场中的拿地方式根据渠道不同，又可分为:■投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地形式。■土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费。■收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。企业取得土地的方式行政命令式资本市场土地二级开发土地市场前期主要工作办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用权开发项目立项登记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审批办理建设工程规划许可证办理施工许可证前期主要工作办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用权开发项目立项登记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审批办理建设工程规划许可证办理施工许可证前期主要工作办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用权开发项目立项登记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审批办理建设工程规划许可证办理施工许可证前期主要工作办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用权开发项目立项登记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审批办理建设工程规划许可证办理施工许可证前期主要工作办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用权开发项目立项登记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审批办理建设工程规划许可证办理施工许可证前期主要工作办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用权开发项目立项登记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审批办理建设工程规划许可证办理施工许可证前期主要工作办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用权开发项目立项登记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审批办理建设工程规划许可证办理施工许可证前期主要工作办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用权开发项目立项登记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审批办理建设工程规划许可证办理施工许可证项目产品设计概念设计规划概念设计景观概念设计规划时空环境分析方案设计初步设计施工图设计建筑方案设计景观方案设计详细规划设计建筑单体设计前期主要工作办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用权开发项目立项登记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审批办理建设工程规划许可证办理施工许可证前期主要工作办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用权开发项目立项登记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审批办理建设工程规划许可证办理施工许可证前期主要工作办理房地产开发企业资质办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证取得土地使用权开发项目立项登记项目深度市场调研项目定位策划项目产品策划项目产品设计建筑方案审批办理建设工程规划许可证办理施工许可证前期其它工作施工现场的水、电、路通和场地平整；市政设施接驳的谈判与协议；安排短期和长期信贷；建设工程项目地名报批；工程项目设计招标办理；设计方案评标会召开及设计单位中标办理；勘察招投标与勘察单位的中标办理；施工招标办理、施工监理单位甄选；开发项目保险事宜洽谈；编制项目开发进度表，预估现金流；检查所有的工程图纸是否准备就绪等。以上各项工作落实之后，即进入建设阶段中国的房地产开发程序Step2.前期工作Step3.建设阶段Step4.租售阶段Step1.投资机会选择与决策分析建设阶段开工前期准备工作工程建设招投标开工手续的办理工程施工及竣工验收建设工程所需的开工前期准备工作和工程建设的招投标与开工手续的办理在开发前期已完成，本阶段只涉及开发项目建筑工程的施工工程和竣工验收。工程建设施工配套工程施工规划、消防、防雷工程、人防工程、环保、绿化、卫生防疫、电梯、市政基础设施等验收，办理工程质量书，勘测院实测竣工图，房管局实测建筑面积，城建档案馆竣工资料进馆并出具意见书办理建设工程竣工验收备案中国的房地产开发程序Step2.前期工作Step3.建设阶段Step4.租售阶段Step1.投资机会选择与决策分析租售阶段项目营销策划按揭贷款银行的确定办理《商品房预(销)售许可证》及销售项目备案委托中介代理机构进行销售与购房者签订买卖契约制定《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》居住小区的物业接管综合验收楼宇交付入住手续产权初始登记及产权证办理签署物业管理委托合同前期物业管理单位招投标及经营资质审批租售阶段项目营销策划按揭贷款银行的确定办理《商品房预(销)售许可证》及销售项目备案委托中介代理机构进行销售与购房者签订买卖契约制定《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》居住小区的物业接管综合验收楼宇交付入住手续产权初始登记及产权证办理签署物业管理委托合同前期物业管理单位招投标及经营资质审批针对营销工作的市场调查目标客户深度定位项目的入市时机及开盘销售排期项目营销定位项目整合营销策略项目营销策划项目营销策划项目价格体系的制定项目的广告推广策略营销执行项目的活动推广策略项目的媒体运用策略项目营销策划项目营销总体思路销售节奏的控制分阶段销售计划与策略分阶段推广策略整合营销策略项目营销策划广告的跟进和监控销售执行与工程进度配合营销组织管理制定销售队伍的组建与培训营销执行开盘执行方案与准备租售阶段项目营销策划按揭贷款银行的确定办理《商品房预(销)售许可证》及销售项目备案委托中介代理机构进行销售与购房者签订买卖契约制定《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》居住小区的物业接管综合验收楼宇交付入住手续产权初始登记及产权证办理签署物业管理委托合同前期物业管理单位招投标及经营资质审批办理商品房预(销)售许可证以成都市建设工程为例.受理单位：成都市房管局产权监理处受理时间：3个工作日所需主要资料：项目工程进度要求(多层主体完工；有地下室的电梯建筑，施工进度达到±0.000，无地下室的电梯建筑，施工进度达到一层顶部)法人授权委托书；地址、门牌号证明；填写商品房预售登记申请表；国有土地使用证、建设工程规划用地许可证、建设工程规划许可证及盖骑缝章的规划总平面图、建设工程施工许可证(核原件交复印件)；开发企业的资质证书、营业执照(核原件交复印件)；商品房预售方案(应说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期、销售计划等内容)；预售面积测算资料。取得《商品房预(销)售许可证》租售阶段项目营销策划按揭贷款银行的确定办理《商品房预(销)售许可证》及销售项目备案委托中介代理机构进行销售与购房者签订买卖契约制定《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》居住小区的物业接管综合验收楼宇交付入住手续产权初始登记及产权证办理签署物业管理委托合同前期物业管理单位招投标及经营资质审批办理产权初始登记(大产权)以成都市建设工程为例.受理单位：成都市房管局产权监理处受理时间：3个工作日所需主要资料：产权初始登记申请表；国土使用证(核原件，交复印件)；总平面图(原件)；建设工程规划许可证(原件)；竣工验收备案表(原件)；白蚁防治书(原件)；房屋维修基金(原件)；竣工验收合格证(原件)；测绘报告(原件)；面积核定报告(产权测量办)；预售许可证(原件)；物管方案核定证明取得大产权主流产品开发流程项目资源评估(初步市场调研)地块时空环境调查可行性研究(立项分析)深度市场调研YesNo住宅产品设计调查消费市场研究及目标客户定位消费市场研究及目标客户定位规划特征景观特征立面处理户型特征细部处理SWOT分析及资源审核项目竞争力分析住宅产品初步调查结论市场空白点研判差异化竞争优势及核心竞争力定位产品初步形态定位住宅产品初步选择同一板块优秀项目研究原创开发概念定位概念草案超越项目借鉴项目项目开发核心定位开发主题市场形象生活蓝本生活方式社区文化定位项目产品形态定位开发模型方案对比建筑类型面积对比产品理念主力户型项目价格定位项目总体规划理念地块价值及用途初期开发策略开发主题导入总体理念策划项目景观规划理念策划概念设计任务书概念设计项目建筑规划理念策划项目公建配套理念策划项目产品建议详细规划设计任务书项目营销策划营销专题市场报告方案设计详规设计建筑单体设计初步设计项目整合营销策略项目的入市时机及开盘销售排期价格体系制定推广策略营销执行销售道具及物料准备视觉系统设计跟进施工图设计施工图预算招投标监理公司介入确定施工单位开工开工吉日选择组建工程管理组全程工程管理广告公司介入VI策划方案及跟进营销组织管理开盘销售策略开盘竣工验收交楼工程结算项目结束广告公司介入现场销售顾问现场工程顾问物业管理介入