项目评估课程设计

1目录1、总论..................................错误!未定义书签。2、项目背景及必要性.........................错误!未定义书签。3、建设条件及规模...........................................74、项目开发方案.............................................85、小区配套设施建设.........................错误!未定义书签。6、环境影响评价............................................147、项目市场定位（营销策略）.................错误!未定义书签。8、投资估算................................................189、风险分析................................................2110、财务评价................................错误!未定义书签。11、研究结论与建议..........................错误!未定义书签。参考文献：.................................................3221．总论1．1项目名称及建设规模项目名称：平顶山市湖光花园住宅小区承建单位：建业房地产开发有限公司建设规模：总建筑面积13785.86平方米建设地点：该项目位于平顶山市长安大道西北侧项目总投资：22440.12万元1．2项目申请报告编制的依据和范围1．2．1编制依据(1)《平顶山市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要》(2)住区规划设计规范》(3)《住宅设计规范》(4)《住宅建筑规范》(5)《建筑设计防火规范》(6)《民用建筑设计通则》(7)其他有关依据资料项目提出的理由与过程3房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。平顶山高新区成立15年来，以发展高科技、实现产业化为己任，以加强科技创新能力为核心，使全区高新技术产业得到迅猛发展。目前，区内共有工业企业238家，其中高新技企业62家、高新技术产品103项、博士后科研工作站2个、省级工程技术中心3个、平顶山创业中心被科技部批准为国家级创业中心，实现人才、科技、项目、资本、信息等创新要素的聚集所。，是华中人才、技术、高新技术产业的源头。(9)国家及平顶山市颁布的相关法律、法规、政策1．2．2编制范围根据国家对项目申请报告编制内容和深度的要求，本申请报告主要从以下范围进行研究：（1）项目建设的必要性和依据（2）项目建设规模的确定（3）建设条件是否具备（4）工程建设规划（5）公用工程方案（6）项目实施进度计划安排（7）投资估算及资金筹措方案（8）对项目的效益进行客观分析42.项目建设背景及必要性2.1市场分析房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业。2005年，在房地产整顿风暴后，开发商不约而同地选择“捂盘”，与政策博奔。房价居高不下，一场声势浩大的民间造房运动正在蓬勃兴起。但银行紧缩、政府对房地产行业重压下，土地立即成为稀缺资源，地产商巳囤积土地作为暴利的原始起跑线。国家宏观调控着力打击房地产，银行紧跟着又抬高房贷的门槛，央行加息等等，一系列猛打下去，地产商们的烂尾楼开始显现。展望今后房地产走势，仍有三大悬念待解。由建设部、财政部联合制定的《住房专项维修资金管理办法》在2005年10月份已经开始征求意见，根据《办法》的征求意见稿，以后，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护责任所需费用不得从住房专项维修资金中列支；住房共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，修复费用由责任人承担，也不得从住房专项维修资金中列支。楼房共用设施设备具有共有关系的业主2／3以上通过后实施。另外一个悬念是二手房交易将征20％个人所得税。虽然国家税务总局和建设部的说法不太一致，但是，二手房交易征收所得税其实是一个老政策，但现在，这个政策方向开始改变了，近期，国家税务总局发布《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》，重申二手房交易必须缴纳个税。最后是否开征物业税成为一个焦点，特别是物业税征收可能给房价带来的影响、对买房人带来的影响，引起争议。5但从房地产最根本的供求关系出发，经过分析我们认为，我国房地产市场目前仍存在很大的发展空间。房地产需求依然旺盛。我们认为可以将推动本轮房地产行情兴起的主要因素一住房体制改革也归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房升级到有住房；从小住房升级到大住房。随后的城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房升级换代需求将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展。因此自l997年来，我国的住宅商品房销售速度一直保持很高的增长。而且我们预测这两大趋势依然会保持非常强劲的增长速度，为房地产市场的持续发展奠定坚实的基础。其次，拆迁带来的被动需求不容忽视。拆迁目前在中国各大城市非常普遍，尽管我们目前无法取得这方面比较权威的全国性数据，但从上海市近年来的拆迁情况可见一斑。考虑到拆迁面积带来的住宅需求乘数一般在2—3，那么拆迁因素对各地房地产市场的刺激作用是世界其他各国根本无法比拟的。投资性需求日益膨胀。如果进一步分析大量投资性房地产需求存在的根本原因，我们认为国内外资金的取向是明显不同的。国内资金由于社会保障体系改革的滞后，医疗、教育、养老保险覆盖面极小，导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性深存担忧；而医疗、教育等价格大幅上涨以及即将进行的电煤水气等资源产品的价格改革无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心，因此很多居民将房地产作为重要的保值增值手段，据麦肯锡一项社会调查结果看，超过一半以上的受访者都认为拥有房地产是最明智的投资方式之一。国际资金这些资金的逻辑更为简单：随着中国经济在世界经济中地位的不断提升，那么他们必须增加在中国的资产配置比例，而房地产作为一种流动性较好的资产，无疑会得到部分资金的青睬。从支持房地产需求的根本原因分析，我们认为短期内这些原因难以发生根本性的转变，因此房地产需求依然会保持旺盛。62.2项目建设必要性我公司成立后本着立足某，造福垦区百姓的宗旨，为广大市民建设优美的城市环境、完善的城市功能为平顶山市的经济建设带来了新的发展机遇，这就要求城市居住条件、居住小区建设与之相适应，而许昌市的居民小区建设却远远跟不上城市人口的发展速度，城市居民的住房问题已成为政府亟待解决的大问题。经过十多年的住房建设，虽然城市居民的住房矛盾得到了一定的缓解，但缺房户、无房户依然很多，尤其是中低收入家庭。随着城市化进程的不断加快，城市人口不断增加，并且我国户籍管制制度正在逐步放松，城乡户籍管理一体化的进程正在加速，乡村及外地部分先富起来的外来人口到许昌定居的现象正在增加，新的居住需求已经显现。因此，开发建设新的安居小区是解决无房户、缺房户的需要。该项目就是基于上述城市需求，满足城市功能的需要，提高土地利用率，形成现代都市新风貌，与我市卫生城、园林城、文明城、生态城相适应，提高小区的规格品味，逐步走向园林、文明小区，因此，建设湖光花园小区的必要性。73.主要建设条件及规模3.1建设条件市政设施有；道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。供水；自备深水井。供电：市政供电。天然气：具备接入。地质勘探：地质勘探。通信：直接由平顶山市市话通信网接入3.2建设规模与目标自有资金为1亿三千万元，湖光花园住宅小区项目规划总用地130多亩，建筑面积141532.85㎡，绿化覆盖率40%，小区以小多层为主，兼有少量小高层和复式。小区内配套有会所、文化中心、商业网点、、居委会、等设施。我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，开发“湖光花园住宅小区”，致力于为在高新技术工业园区工作的白领阶层周边高校院所的知识分子，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。84．项目开发方案4．1规划设计背景及设计原则4．1．1规划设计背景①沿袭平顶山市城区空间建设思路，符合城市建设要求，并具有良好的开发前景。②小区规划设计根据中心城区总体规划要求，一方面满足城市空间节点区域建设要求，另一方面也为形成良好的干道交叉口环境奠定基础。4．1．3规划对用地的规定按照城市总体规划，该区为住宅用地。4．2规划布局4.2.l总体布局结构（1）根据周边的地理条件和规划指导思想，规划在北四路作为入口，既要保证建筑的防火和采光，又要结合实际需要。拟沿北四路建设四栋临街住宅楼，底两层为会所和物业房，3—7层为商品住宅。四栋建筑围合成一个相对封闭的庭院，使业主有一个属于自己的半私有空间。为满足相关规范要求，增加住宅的舒适型、提高住宅档次，设置住宅电梯。（2）人性化系统在小区中心公共绿地中布置园林、绿化及健身运动场地，美化环境，改良空气质量，丰富小区生活，创造小区凝聚力，强化文化特色，是对本项目的人性化特色的具体体现。94．2．2建筑布局l、居住建筑布局小区内住宅建筑采用古典建筑风格，颜色以红棕色。住宅户型采用多种户型，满足不同家庭的居民生活需要。住宅力求明厕、明橱、大厅、小卧。功能完善。建筑抗震按城市抗震总体规划执行。4.3建筑方案设计方案对建筑设计的整体性及和谐性进行控制，规定性与指导性相结合。建筑设计注重小区外在建筑形象的塑造，以庄重而富于现代感的建筑样式产生具有时代特征、人性化的小区形象。4.3.1建筑风格与建筑处理住宅建筑展示地域性和时代性融合共生的建筑面貌，突出小区整体形象，突出地方特色和生活情趣，充分考虑对环境的利用和形成良好的外部环境景观。建筑单体设计采用母体符号的设计手法，制定出庄重、大气的沿街立面及小区内空间效果。（1）建筑立面构成立面处理结合整体风格设计，注意比例协调和视线效果，公建的屋顶可适当重点处理，道路沿线建筑立面突出城市干道景观特征。（2）材料与质感主体住宅建筑外墙以陶砖为主，质感应细腻，富有亲和性；公建在保持规划区整体风格的前提下，同时提倡新型建材在满足整体风格构成的范围内合理使用。10（3）建筑色彩规划区建筑以素雅、中型浅深色调为主，局部辅以景观灯饰加以点缀，体现高贵同功同功典雅艺术的氛围。4.4交通体系组织与场地竖向规划道路骨架设计主要综合考虑道路系统、功能区分、公共服务设施布置、建筑群体布置、绿化系统、空间环境及相互之间的内在联系，从而使小区形成一个完整的、相对独立的有机整体。项目区场地平坦，建设场地尽量与道路的标高及坡度走向协调。场地内雨水顺场地进入城市雨水系统。115.小区配套设施建设5.1消防项目按同一时间内一次火灾概率计算，设置室内外消防栓，消防栓按照低压制消防供水设计，控制半径l00米，设计地面消防栓2个。根据《建筑物灭火器配置设计规范》(GBJl40—90)的规定，在公共建筑内各处设置一定数量的灭火器。5.2给排水水在鼓风小区东侧有现状DN100mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。5.2.1雨，污水排放道清路现有现状DN210毫米的雨水管线和DN180毫米的污水管线，可以就进排入。5.3供热拟从道清路新敷设的供热干线接入。5.4供电拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。5.5供气已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由平