四季花城一期入住三个月后评估(设计)

宝山项目后评估报告设计篇汇报人：李彦时间：2004年9月25日目录第一部分设计公司选择及管理评估第二部分设计时间计划的合理性问题评估第三部分设计问题及入住投诉问题第四部分设计效果评估第五部分设计变更单的总结第一部分设计单位选择及管理1。设计单位选择及管理：建筑设计单位深圳大学建筑设计研究院优势1.深大设计院为深圳四季花城设计单位，对多层项目及大规模开发项目经验丰富。且项目负责人深大设计院院长,与万科合作经验丰富.2.由于当时为保证开工时间，施工图设计周期40天，深大在设计中保证了我司的顺利开工.劣势1.深大设计院对上海规范不熟悉，造成在设计时对日照间距等情况未满足上海市规范的情况。2.在现场施工时，由于异地操作，设计师不能及时至现场解决问题。景观设计公司EDAW景观设计公司优势设计住宅景观项目丰富经验，合作过华尔兹项目劣势对植物软景设计缺乏实际经验，在宝山项目中对灌木植物搭配缺乏控制，造成现场大量绿化变更第二部分时间计划的合理性评估CD地块设计计划年初工作计划实际完成情况存在问题及改进措施建筑详规设计：02.7.10扩初设计：02.8.30施工图设计：02.10.15开工：02.10.28根据时间计划节点完成存在问题：由于施工图设计周期为40天，在施工图设计中存在问题，故在施工过程中出现较多设计变更。包括在施工图阶段进行立面调整。改进措施：在扩初阶段解决问题,施工图阶段只解决必要的技术问题.示范组团计划：原定开放时间为：03.9.30实际开放时间为03.11.1时间调整原因主要为：1。种植绿化时间相对合理。2。整改:a.儿童玩具铺地调整b.原定为14#101102开放,后调整为全部开放,内装饰施工c.入口雨棚高度调整开放后关闭2个月,春节后开放:原因:避雷带整改存在问题：1。图纸：由于施工图纸质量问题，造成施工阶段整改问题较多。2。管线问题：由于示范组团提前完成室外总体存在部分返工现象..3.原灌木即时效果不理想,组团中心部分原铁线莲调整为金叶女贞。改进措施：在施工图阶段即对各个容易出现问题的环节重点较审第三部分销售及入住客户投诉分析总结销售前台及客服部入住总结，其投诉问题总结（设计）：问题解决办法借鉴规划类1.江杨北路噪音问题：由于江杨北路为50米市政干线，且都是为集卡，对沿江杨北路住宅影响大原设计中沿江杨北路一户设计双层中空玻璃,后加设为一个单元为双层中空玻璃在现场噪音对沿江杨北路的整栋住宅影响很大,在设计单体时考虑建筑降噪措施,建议整栋楼均采用双层玻璃,同时规划中考虑沿主要干道的树木种植.2.江杨北路体育公园绿化问题:沿沈师浜体育公园沿沈师浜种植两排水杉，后补种一排夹竹桃，沿围墙种植两排水杉，后补种1排意杨应在设计中考虑江杨北路主干道对住宅的视觉影响.3.箱变问题问题:在销售资料中由于当时项目部与供电局未能协调确定箱变位置,故销售资料中未有箱变位置,造成客户投诉在设计总图时即明确各个公建位置,与项目部协调后,在销售资料上完全标清位置,避免客户投诉总结销售前台及客服部入住总结，其投诉问题总结（设计）：问题解决办法建筑类(规范问题)设计院设计烟道高度为地面以上2000,而根据住宅设计规范:厨房垂直排烟道出屋顶口.需要根据规范加高至屋面顶借鉴：总结各项目的犯错问题后，在今后项目中改正(设计问题)雨篷之上屋檐下设计有阳台灯，对将来的装修及维修带来困难。改为壁灯借鉴：今后在斜屋面设计阳台灯改为壁灯原顶灯位置问题解决办法建筑类(设计问题)在设计时由于间距问题，该部分屋面降900，造成雨蓬端部槽钢高度不够，在该位置未设计雨蓬，但实测面积完全计算在内设计部出具变更加设雨篷，玻璃雨篷从天沟处挑出。斜屋面问题解决办法建筑类(使用功能)客厅外花槽使用上存在缺陷，由于规范规定固定扇高度》900，所以对客户使用花槽（种植，放置花盆）带来不便。现场无解决办法，只能解释由业主自行解决。建议在今后的设计中避免。(使用功能)客厅及卧室空调设计在主阳台内，造成阳台在使用率降低由于在设计中考虑立面效果,空调外机放置于阳台,但确实存在使用问题,建议在今后设计中,外机不对阳台功能产生影响.问题解决办法建筑类(设计问题)原设计两台空调外机尺寸为1800,但由于雨水管在空调板内造成尺寸小由物业引导客户采用小机型,但在实际操作中存在困难.只有在设计阶段建筑与其他专业共同考虑，才能避免空调问题(设计问题)底层落地窗处落地窗下槛至地坪距离为400，在将来业主装修时铺设木地板在窗槛以上，且踢脚线无法贯通。解决办法：装修时加设收边条借鉴：今后在做落地窗时，窗槛顶至地坪的距离至少70问题解决办法建筑类(功能问题)为立面效果设计有大面积固定玻璃窗,在业主使用过程中存在清洗及施工问题无解决办法,对今后的设计中需要在保证功能使用的前提下进行设计,不应为立面效果牺牲使用功能(功能问题)固定窗扇固定窗扇问题解决办法在水莲苑示范组团及风荷苑中一个组合中两个单元中六层阁楼层卫生间设计有窗,但其他组团无窗,产生原因为建筑平面图中无窗,而立面图中设计有窗,施工单位在施工中未明确.在58#59#六层增加窗,使一组单元立面一致。建筑类(图纸错误)在顶层阁楼层设计中设计有空调板,但由于图纸问题,原该有窗的位置未设计窗,造成空调无法安装,全装修房设计中,只能把空调放置与屋面处有窗空调板上无法安装空调设计问题及入住投诉分析:1、规范问题：烟道高度不够，影响住户露台使用箱变离住宅过近，并在销售资料中未标明在审图阶段对规范问题必须完全解决,同时有关公建的位置，在销售阶段需要明确，在销售合同中应注清公建位置，避免后期遗留问题。2、使用功能问题：卧室设计固定玻璃，对使用上不利花槽的使用不利阳台内设计空调外机在设计中,因首先考虑其使用功能问题,不应因为立面而牺牲功能。3.图纸问题：复式顶层窗空调外机位尺寸问题在宝山项目中存在建筑专业与其余专业图纸不一致的问题,造成整改,避免措施为提供各专业的审查,空调外机问题在宝山项目中比较突出,在设计阶段必须明确空调外机内是否存在管路，如存在就必须设计时加大空调外机位尺寸。4.管线问题:南向主卧空调外机在北侧，空调管需要穿越卫生间后到外机，冷凝水管走墙内，在房屋布局上及冷凝水的出来上带来问题。该问题也是立面是否影响功能的问题，由于南向立面为隐藏空调位，主卧空调外机设计在北面，造成业主在装修时空调外管长度长，在吊顶安装时就需要安装空调。第四部分建筑设计与全装修房设计中的问题一、标高系统：落地窗框顶面离地高度为4cm，根据装修要求：3.5cm龙骨，1.8cm毛地板，1cm复合地板，共计6.4cm，完成后地板高于窗框，且踢脚线无法沟通，在今后设计中窗框顶面离地应该在7cm，保证装修效果毛坯（装修前）二、结构系统：1。框架结构中：框架梁与墙面不在一个平面上，造成门套无法贯通。上门套窄2。内门高度问题：现场内门高度（门洞梁底标高）为2100，现场全装修房高度希望调整至2350高度，在今后设计中根据全装修要求，调整门洞宽度及高度。在结构设计时，该处为大梁，且与墙面不在一个平面上，在做门套过程中，现场门套裁减至3cm,但与整个门套尺寸不一致。三、管线系统：1。设计院在设计时考虑为：卧室：空调插座、台灯插座及2个预留插座。主卧：电视终端盒+双孔信息终端盒次卧：电视终端盒+电话终端盒厨房：抽油烟机插座，冰箱插座，两个预留插座（共4个插座）卫生间：洗衣机插座，排风扇插座，一个预留插座，客厅：空调插座，三个预留插座，电视终端盒，双孔信息终端盒餐厅：空调插座，一个预留插座，可视对讲，报警按纽2。根据全装修要求后调整：厨房：微波炉插座，抽油烟机插座、消毒柜插座、热水器插座、脱排插座，冰箱插座，4个预留插座（共9个插座）卫生间：2个预留插座，主卫设置电话终端盒卧室:主卧：2个台灯插座、空调插座、3个预留插座，电视终端盒、音响插座、双孔信息终端盒次卧：1个台灯插座，空调插座、1个预留插座，电视终端盒+双孔信息终端盒客厅：1个空调插座、2个地灯插座、1个台灯插座、2音响插座、电视终端盒+双孔终端盒第四部分建筑、景观效果评估商业街及会所效果：商业街及会所在设计过程中建筑及景观对其商业氛围设计不够，如商业街中心植草砖设计，商业街立面中面砖颜色问题，景观软景配置，销售挂旗设计等，都没有制造出完全的商业街氛围。改造前商业街及会所效果：在二层露台花池处加常绿植物改造后商业街中心原植草砖改为灌木及四季草花.会所侧墙设置LOGO组团内部绿化改造之前组团景观效果：改造后的情况灌木的选择与搭配问题问题原因项目表现解决方案今后借鉴地被植物效果不好一些种类对于施工要求较高,种植后,不能出现即时效果麻叶绣球,小叶栀子,八仙花,红花檵木.在下层灌木整理时，将改造的地区该品种集中在一个区域。这些种类,在今后的此类项目中,应该慎重选用.灌木搭配出现了前高后低的种植层次.效果很不理想.设计的时候,没有充分考虑苗木品种的市场实际情况,一些植物,以理想状态考虑了设计.小叶女贞＆小叶栀子小叶女贞＆夏鹃把后层植被改换品种，如大叶黄杨、海桐、含笑。后层原有植被集中移动到前排或其它地区。以内部消化为原则。对软景设计师应有所要求。并在工作中积累此类经验。乔木空间组织与选择问题问题原因解决方案今后借鉴1、组团内中心控制不够，缺乏乔木支撑空间。2、组团两端的组团围墙处绿化遮挡不够。3、绿化不能加强入口处的空间感。1、围墙出于安全考虑封闭后，绿化没有作相应的调整。2、软景设计师对空间考虑不严谨。1、中心增加树池。改变原有中心的中高树种并适当增加乔木。2、在两端补种乔木。3、入口处在补充一定高度的灌木的同时，适当增加中层乔木。1、要求设计院的软景设计师水平。2、加强对软景控制的业务水平。一些树木选择不够谨慎，非常用树种，或对施工要求很大的树种的设计选用。设计师对绿化施工了解不足。变更为市场常见树形或同品种类似的其它植物。第三部分设计变更总结设计变更总结：专业建筑结构电气水燃气总计793023123147设计院图纸错误4620189194销售及物业要求77设计部优化设计21643236工程系统提出54110设计变更共造成成本影响为：土建367.79万，安装244.43万；共计612.22万宝山项目建安总造价为：1.938亿设计变更占总造价的比例为：3%各阶段设计变更总结：实施阶段开工—结构封顶结构封顶—落架落架后调整入住后整改内容重点完成图纸阶段错误及遗漏部分的补救工作由于施工图周期较短，对设计不完善部分进行修改。1重点完成图纸阶段错误及遗漏部分的补救工作2跟踪实施效果达不到设计要求部分以及配合其他部门的工作1重点跟踪实施效果达不到设计要求部分1对入住业主提出投诉进行分析，涉及到整改部分出具变更宝山四季花城建筑设计变更单总结错误11/18=61%效果5/18=27.7%配合2/18=11.3%错误15/25=60%效果8/25=32%配合2/25=8%错误10/26=38.3%效果8/26=30.7%配合6/26=23%错误4/9=44.4%配合5/9=55.6%【重大变更目录】一期序号日期基本内容变更原因成本影响对工期影响建筑0103.4.17.间距不符合规范进行整改图纸错误27768元影响结构工期40天0203/1/24由于窗型调整进行洞口尺寸调整，上下凸窗之间封墙效果-20720303/1/24入口雨蓬未设予埋件图纸错误1306570403/7/24顶层房型未设计空调板图纸错误751330503/7/27楼梯栏杆高度未达到规范图纸错误132928影响装饰施工30天0603/7/23卫生间排气扇未留洞图纸错误1125560703/8/25北3-B空调机位内设计有雨水管，尺寸不够，雨水管外移效果控制14820803/9/8南北入口装饰墙原设计的装饰墙遮挡客厅光线效果控制151905影响单体竣工20天09凸窗铝合金尺寸设计错误图纸错误550000影响装饰施工40天1003/10/14商铺二层雨水管碰立面壁灯位图纸错误66411103/9/10钟楼原立面玻璃窗改为栏杆效果控制12根据设计院露台屋面做法，完成后露台门小于1900图纸错误70609影响工