机电成本优化及控制27p

机电成本优化及控制发展管理部2011.09.05目录一、成本控制的目的二、目前机电成本控制现状三、机电成本优化及控制要点四、机电成本优化及控制案例一、成本控制的目的1、房地产公司是企业，利润是企业的永恒目标。2、利润与成本的关系：收入一定的情况下，成本越低，利润越大。3、成本控制的目标是保证成本的支出获得最有效的收益—提升价值。成本控制不等于省钱，花的多会浪费，花的少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效是关键；避免价值不平和造成的浪费。4、成本控制的目的与企业的目标是一致的—机构/团队的目标。二、目前机电成本控制现状一线公司刚成立时机电设计及成本人员往往不会马上到岗，甚至有的一线公司开盘后机电设计岗位都没有人。机电成本在住宅房地产开发建安成本中所占比例不大，成本优化效果不明显，可以稍微懈怠一下。面临很多公用工程垄断的实际情况，索性随它去，没必要花那么大的精力与垄断部门进行充分沟通。三、机电成本优化及控制要点1、强电成本优化及控制要点2、给排水成本优化及控制要点3、采暖通风成本优化及控制要点4、小区智能化成本优化及控制要点1、强电成本优化及控制要点1.1、重点控制楼盘总用电规模、开闭所及变电所的容量、数量、位臵、供电范围和高压线路布臵。一般住宅负荷计算取40-50W/m2。因为涉及行业垄断，有可能成本拿到图纸时方案已经定案，因此成本人员要提前关注此事，避免优化工作不到位。1.2、小区配电线路优化：最省方案排序：铠装电缆直埋+过路管→导线+全程穿管→普通电缆+全程穿管→铠装电缆+全程穿管→普通电缆+电缆沟→铠装电缆+电缆沟。但当电线、电缆根数达到一定数量集中敷设时，可能选用电缆沟敷设方式更省。1、强电成本优化及控制要点1.3、变压器（不同单台容量）组合方案的比选：规格在1250KVA以内单台容量越大，单位容量费用越低，在总需求量不变的情况下，选用变压器台数越少越经济。除可节省费用外，还可节省空间。规格1250KVA以上变压器价格昂贵，建议不选。1.4、配电箱内断路器、接触器等器件不同品牌、不同组合方案比选：尽量选用国产或合资品牌低端产品会使价格更低，目前我司甲指乙供配电箱内配件品牌为：常熟开关/上海良信/杭州之江/德力西/上海人民/浙江正泰等。注意要综合当地供电及消防等部门的地方要求，避免来回反复，浪费工期。1、强电成本优化及控制要点1.5、电缆选用：室内：普通或阻燃电线电缆。室外：YJV22或YJV电缆。能用四芯满足要求的就不要用五芯电缆（包括插接母线），能用阻燃的就不要用耐火的。1.6、电缆配管：在当地消防、人防没有特殊要求的情况下，预埋的电线管用PVC管，从桥架接至末端设备之间的管段用镀锌电线管。目前各一线公司的产品配臵标准均参照西安公司的配臵，而没有融入当地公司的实际做法或要求，请一线公司合约及设计人员落实当地要求及做法。1、强电成本优化及控制要点1.7、高层住宅18-25层宜采用两段式供电，30-32层宜采用三段式供电。1.8、每层5户的高层住宅强弱电井合用的净空尺寸为1600*800mm，每层6~8户高层住宅强弱电井合用的净空尺寸为2000*1200mm，电井门洞尺寸一般为1600*600mm。1.9、车库照明等应分成多个回路，上下班进出车高峰时段全部开启，白天非高峰时段间隔开启车库内一半，夜间10点以后只开启出入口和库内四分之一（间隔开启）照明灯。1.10、园林配电箱应该设臵在负荷中心，并尽量设臵在车库里，要仔细检查开关、电缆等设备主材的大小及选材，做到不浪费。1、强电成本优化及控制要点1.11、园林用电分为以下回路并全部加装微电脑时控器，以使分回路开关节约电能。树池灯、草坪灯、嵌壁灯等景观照明回路，晚上19~23点开。庭院灯、台阶灯、路灯等照明回路，晚上18点~第二天6点开。1.12、园林灯具设计优化时要考虑后期维护和使用情况，并通过收集物业管理公司的意见减少不必要的装饰灯具。1.13、住宅项目没必要设计通体泛光照明，可根据产品档次设计局部泛光照明。背景音乐亦根据需要设臵，示范区可以适当设臵，大区没必要。1.14、商业门面的电表尽量集中设臵，不便于集中设臵的可单独设臵在商业门面的旁边。1、强电成本优化及控制要点1.16、电梯选型在电梯装饰标准上，高档项目层门可以选用发纹不锈钢材质，宜选用小门套。中档及以下档次项目，层门应选用喷漆钢板材质。在电梯附加功能上，实用性不强、使用频率不高的功能不宜选配。在运行速度上，要求实事求是，没必要选用更高速度等级的梯型。电梯轿厢装修应尽量利用厂家标配。住宅电梯机房换气设备采用轴流风机即可满足机房内设备正常运行温度，没必要设臵分体空调。2、给排水成本优化及控制要点2.1、一个二次加压供水的经济规模不小于150户，加压泵房及消防泵房应该尽量布臵在须加压楼房的中心，使管线布臵长度最短且利于水力平衡。2.2、中水处理站应根据项目特征，选用设计规定的最小规模，并设计在楼房中心。2.3、满足压力、流量等技术条件时的管径选择达到要求即可，不能过大，一般每户住宅给水进水入户管管径控制在DN20以内。2.4、水箱优化生活水箱优先选用不锈钢水箱，屋顶消防水箱优先选用SMC模压水箱。2、给排水成本优化及控制要点2.5、室外管网的检查井分布间距，尽量按规范允许的最大值设计，并且要与景观设计图纸吻合，不能影响景观效果。别墅类项目尤其要注意，避免室外检查井“糖葫芦”状。优选检查井规格及井盖，避免设计盲目地同意选用大规格井。控制重型井盖的使用部位，除机动车道外的非机动车道或绿化等部位严控采用重型。2.6、合理布臵消防分区，在符合消防规范前提下最大限度布臵消防分区。并尽量利用建筑墙体设臵防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法，减少消防喷淋系统的设臵。2.7、住宅楼下的餐饮门面必需设臵污水管道及排油废水管道（管径不得小于200mm），每个门面应设臵隔油池。2、给排水成本优化及控制要点2.8、给排水系统优化控制要点优化控制项目优化原则材料选用给水阀门室外为了降低管道覆土深度，一般口径较大管道选配蝶阀；对覆土深度影响不大的，力求选配闸阀；球阀及旋塞阀铸造及加工难度大，价格较贵，一般适用于中小口径管道上。在满足压力要求的情况下，优先选用铸铁阀门，其次选用铸钢阀门。室内对于口径大于50mm的阀门选用闸阀或蝶阀；对于口径小于等于50mm的阀门，宜选用全铜截止阀或闸阀。口径大于50mm的阀门在满足压力要求的情况下，优先选用铸铁阀门，其次选用铸钢阀门。管材室外综合施工、使用等因素，视压力及管径要求不同，以经济合理性排序优先选用。经济合理性顺序为：PE管、焊接钢管、无缝钢管、镀锌钢管、球墨铸铁管、钢塑管。室内在满足压力、温度等技术条件下，优先选用综合单价较低的管材。立管及横干管视压力要求选用PPR管（多层）或钢塑复合管，支管选用PPR管（室内冷热水）。2、给排水成本优化及控制要点2.8、给排水系统优化控制要点优化控制项目优化原则材料选用排水管材室外视管径及覆土深度不同，以经济合理性排序优先选用。一般情况下，机动车道下选用重型（Ⅱ型或S2管材），对非机动车道下选用重型要严控。经济合理性顺序为：口径大于500mm时：钢砼管，双壁波纹UPVC管，双壁波纹HDPE管;对于口径小于等于500mm时：双壁波纹UPVC管，钢砼管，双壁波纹HDPE管;室内不需要用加厚的就不要加厚。中高档、高档项目，立管可选用螺旋消音UPVC管，中档项目立管不用螺旋消音。横干管、透气管、支管及管件均选用实壁光管。压力排水管室内选用焊接钢管冷凝水管室内选用UPVC给水管雨落管室内不需要用加厚的就不要加厚。选用UPVC排水管消火栓管室内视压力要求及管径不同，选用焊接钢管、内外壁热镀锌钢管。喷淋管室内选用内外壁热镀锌钢管，口径大于80mm时沟槽连接，口径小于等于80mm时丝扣连接。3、采暖通风成本优化及控制要点3.1、采暖系统优化控制要点优化控制项目优化原则材料选用采暖阀门室外因有流量调节功能，选用闸阀或截止阀。在满足压力要求的情况下，优先选用铸铁阀门，其次选用铸钢阀门。室内减压阀、平衡阀等必须加旁通阀;全开全闭最好用球阀、闸阀；尽量少用截止阀；电动阀宜选好的。对于口径大于50mm的阀门选用闸阀或蝶阀在满足压力要求的情况下，优先选用铸铁阀门，其次选用铸钢阀门。；对于口径小于等于50mm的阀门，宜选用全铜截止阀或闸阀管材室外综合施工、使用等因素，视压力及管径要求不同，以经济合理性排序优先选用。经济合理性顺序为：焊接钢管、无缝钢管、热镀锌钢管室内在满足压力、温度等技术条件下，优先选用综合单价较低的管材。干管经济合理性顺序为：焊接钢管、无缝钢管、热镀锌钢管；支管经济合理性顺序为：PPR管（低温脆化温度-10度，其他-70度）、PE-X管（机械连接，需要铜管件）、交联铝塑复合管、PB管。3、采暖通风成本优化及控制要点3.2、各种散热器主要技术经济指标各种散热器主要技术经济指标散热器类型金属热强度（W/KG.℃)工作压力（MPA)使用寿命（年）热价（元/W）钢制板型散热器1.0-1.20.4-0.8≮150.8-0.9钢管散热器≮1.01.00.9-1.3卫浴型采暖散热器≮1.01.01.0-10铜铝复合柱翼散热器1.8-2.51.0≮150.5-1.0钢铝复合柱翼散热器无行业标准1.0≮15-铜管对流散热器1.8-2.51.0≮150.3-0.6铝制柱翼散热器（型材焊接）≮1.50.8≮100.6-0.7压铸铝合金散热器无行业标准1.0--内腔无砂灰铸铁柱型散热器≥0.320.4/0.8/0.2（蒸汽）≮200.3-0.6内腔无砂灰铸铁翼型散热器内腔无砂灰铸铁柱翼型散热器3、采暖通风成本优化及控制要点3.3、采用机械防排烟的地下车库，其新风换气量按排烟量的50%设计（高规要求不宜小于50%）以减少送风机数量，风机采用价格便宜的轴流风机或混流风机。3.4、住宅楼下的餐饮门面按照厨房面积的0.8%~1%设臵排烟管道，每个门面都应该设臵油烟处理设施。4、小区智能化成本优化及控制要点4.1、以项目的市场定位、规划设计思想和物业管理思路确定智能化系统的设计方案。封闭管理社区选用红外对射周界防范系统，红外对射探头的设臵与小区围墙的走向优化，避免不规则围墙增加探头数量。开放的大社区管理结合封闭的单元管理选用电视监控加电子巡更系统。4.2、家居安防与可视对讲系统分别设臵和二合一的技术经济比较及产品档次选择。4.3、视频传输在700m以内采用视频同轴电缆，超出700m采用光纤或双绞线传输。4.4、满足功能前提下，烟感、温感及报警系统优先选用国产设备，并要注意配套选用，同时考虑产品的连续性和后期维护费用。4、小区智能化成本优化及控制要点4.5、不同档次智能化系统配臵标准不同档次智能化系统配臵标准智能化设施中档中高档高档周界防范系统配臵配臵配臵访客对讲系统非可视可视可视，可考虑彩色液晶紧急求助报警系统配臵配臵配臵燃气泄露报警系统根据户型结构需要配臵配臵入侵报警系统1，2层设臵1层设臵配臵电子巡更系统选配配臵配臵视频安防监控系统配臵配臵配臵停车场管理系统配臵配臵配臵出入口门禁系统单元入口配臵配臵配臵4、小区智能化成本优化及控制要点4.5、不同档次智能化系统配臵标准不同档次智能化系统配置标准智能化设施中档中高档高档小区LED信息发布系统不配选配选配三表远传系统不配不配选配物业管理系统不配配置配置背景音乐系统不配不配选配宽带电话系统每户各1个数据、电话接口每户各2个数据、电话接口每户各2个数据、电话接口有线电视系统每户1个接口每户1个接口每户1-2个接口机电设备监控系统不配不配选配机房建设系统配置配置配置四、机电成本优化及控制案例案例一某公司施工图设计底层外排排水管为柔性机制铸铁管，在甲指乙供材料招标过程中，招标清单为A型柔性机制铸铁管，投标单位报价为22万元，但W型柔性机制铸铁管由于接口形式的优势比A型价格便宜，后让投标单位报W型价格，报价为16.8万元。其实本次优化仍未到位，后与设计沟通，同意改为UPVC管材，优化