深圳万科东方尊峪推广方案

二级市场策划品控中心万科·东方尊峪车位租售建议2007年11月29日结构《物权法》解折项目车位情况III待售车位情况IIIIV车位出售建议《物权法》&车位《物权法》已于2007年10月1日开始实施《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《物权法》&项目项目的车位有三种形式，车位的所在位置决定了其归属权，也间接地决定了开发商是否有权租售；故需要先行明确项目的车位情况，而后方能选择租售方式车位形式适用条款租售方式地面车位公共停车位，租金扣除费用后归业主共有架空层车位公共停车位或短期租售，租金扣除费用后归业主共有地下车位由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。开发商有权处理，所有收入归开发商所有占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有《物权法》解折项目车位情况III待售车位情况IIIIV车位出售建议结构项目地面车位分布项目有地面车位66个地面车位分布情况：1、位于幼儿园的圆形广场6个2、位于1号楼入户大堂对面20个3、位于5号楼入户大堂对面18个4、位于6号楼二、三座入户大堂旁22个可作为公共停车位，租金在扣除相关费用后归业主共有项目架空层及地下车位分布项目有地下车位1692个可一次性租售，租金归开发商所有（具体分布情况如下表）项目有架空层车位69个位于1号楼可作为公共停车位或短期租售，租金在扣除相关费用后归业主共有※在设计单位提供的车位图中子母车位被计数为2个车位，为了便于销售，此报告中的子母车位均按照1个车位计数。楼号车库楼层车位数量车位数量3000×50002900×50002800×50002700×50002600×50002500×50002400×50002300×5000独立车位子母车位独立车位子母车位独立车位子母车位独立车位子母车位独立车位子母车位独立车位子母车位1号楼架空层69302946负一层532867129负二层612462171292、3号楼负一层216204521164911负二、三层2482543811689305-6号楼5号楼负一层，6号楼负二层15825722156913255号楼负二层70254919136号楼负一层13821522768337-11号楼负一层1172812949172负二层159261220425604152负三层2141321273125286216负四层1601813211213055145负五层9851831011304161总计176128840911710381214777242160558项目架空层及地下车位分布总表项目车位结构11号楼架空层（69个）负一层（53个）负二层（61个）2号楼负一层（216个）负二层3号楼1号楼的架空层车位为商业停车提供了方便负三层（共248个）项目车位结构25号楼负一层负二层（70个）负二层负一层（138个）6号楼（合计158个）5、6号楼共有一个相通的部分项目车位结构311号楼负三层（214个）负四层（160个）负二层（159个）负一层（117个）负五层（98个）三台地车位相对相多，但主要集中在7-9号楼10号楼9号楼8号楼7号楼项目车户分配情况地面架空层地下商业街（1号楼）266911420918425一台地（2-3号楼）0046446441252二台地（5-6号楼）400366406446-40三台地（7-11号楼）0074874856818018271610217总计：位置车位形式车位合计住宅套数车户差1、商业街区域的车户差虽然为25，但由于其特定的商业停车需求，故住宅停车位稍有不足2、一台地车户差较为理想3、二台地的车户差为负数，车位稍显不足4、三台地的车户差最大，车位最为充足；但车位主要集中在7-9号楼各楼栋车位情况1号楼（商业街）：已经出售161套，库存23套其中159套于4月29日—7月29日期间销售居住兼投资客户比重较大，购买需求相对较少楼号共有车位楼层共有车位车位情况架空层693000×5000有30个;2600×5000有37个(含子母车位4个);2400×5000有6个负一层533000×5000有40个(其中子车位6个);2600×5000有9个(含子母车位1个);2500×5000有2个;2400×5000有9个负二层613000×5000有36个(其中子车位6个);2800×5000有2个;2600×5000有19个(含子母车位1个);2500×5000有2个;2400×5000有9个地面26--1号楼209建议：1、地面车位作为商业停车位2、架空层车位中40个作为商业停车位；33个待定3、负一层车位作为可出售车位4、负二层车位待定楼号共有车位楼层共有车位车位情况负一层2163000×5000有28个(含子母车位4个);2800×5000有5个;2600×5000有4个(含子母车位1个);2500×5000有182个(含子母车位9个);2400×5000有11个负二、三层2483000×5000有33个(含子母车位4个);2900×5000有3个;2800×5000有8个;2600×5000有1个;2500×5000有186个(含子母车位9个);2400×5000有30个4642、3号楼2、3号楼：已经出售396套，库存16套车户差较大,车位相对充足建议：1、负一层车位作为可出售车位2、负二、三层待定各楼栋车位情况楼号共有车位楼层共有车位车位情况5号楼负一层、6号楼负二层1573000×5000有39个(含子母车位7个);2800×5000有6个(含子母车位2个);2600×5000有15个;2500×5000有69个;2400×5000有13个;2300×5000有25个5号楼负二层703000×5000有33个(含子母车位4个)2600×5000有9个;2500×5000有19个;2400×5000有13个6号楼负一层1383000×5000有31个(含子母车位5个);2800×5000有6个(含子母车位2个);2600×5000有7个;2500×5000有68个;2300×5000有33个地面40--5-6号楼4065、6号楼：已经出售233套，库存213套；其中6号楼售出106套，库存162套自5月6日起5号楼从未销售6号楼为近期精装修促销重点自住客为主，购买需求较多建议：1、负一、二层车位作为可出售车位2、地面车位作为公共停车位各楼栋车位情况楼号共有车位楼层共有车位车位情况负一层1173000×5000有28个;2800×5000有12个;2600×5000有9个;2500×5000有49个;2400×5000有21个(含子母车位2个)负二层1593000×5000有28个(含子母车位1个);2900×5000有2个;2800×5000有20个;2700×5000有4个;2600×5000有25个;2500×5000有68个(含子母车位4个);负三层2143000×5000有17个(含子母车位2个);2900×5000有1个;2800×5000有33个(含子母车位3个);2700×5000有12个;2600×5000有52个;2500×5000有90个(含子母车位2个);负四层1603000×5000有20个(含子母车位1个);2900×5000有3个;2800×5000有21个;2700×5000有14个(含子母车位1个);2600×5000有30个;2500×5000有83个(含子母车位14个);负五层983000×5000有5个;2800×5000有24个(含子母车位3个);2700×5000有10个;2600×5000有11个;2500×5000有38个(含子母车位4个);2400×5000有18个(含子母车位1个7-11号楼7497-11号楼：已经出售450套，库存118套车户差较大，车位充足车位主要集中在7-9号楼建议：1、负一、二、三层车位作为可出售车位2、负四、五层车位待定各楼栋车位情况《物权法》解折项目车位情况III待售车位情况IIIIV车位出售建议结构车位出售范围建议近期的销售营销热点：天际景院全新上市二、三台地打包后的全新推出，已经成为当前的营销重点车位的销售在实现资金回流的同时，应与营销策略相结合，用以提升销售业绩二台地的5、6号楼需要在两周后完成画线工作，到时方才具备销售条件建议：此次只出售三台地负一、二、三层车位。一方面可以带动三台地所余单元的销售；另一方面，以少量的车位销售试探性地积累经验，为后期更大量的车位销售做好准备。车位出售范围建议11号楼负三层（214个）负二层（159个）负一层（117个）10号楼9号楼8号楼7号楼三台地车辆出入路线负一、二层均只有一个出口;负三层有出入口各一个负三层相对泊车更为方便，价值也更高出入出所售车位命名车位命名：豪华车位尺度为3000×5000的车位白金车位尺度为2900--2700×5000的车位金尊车位尺度为2600--2300×5000的车位豪华子母车位尺度为3000×5000的子母车位白金子母车位尺度为2900--2700×5000的子母车位金尊子母车位尺度为2600--2300×5000的子母车位所售车位定价车位标准价格：由于项目土地到2073年期满，故使用期还余65年则65年租金为：250元/月×12月/年×65年=195000元建议：豪华车位15万元白金车位12万元金尊车位10.5万元豪华子母车位25万元白金子母车位20万元金尊子母车位18万元所售车位选择标准此次仅推出7-11号楼负一、二、三层的部分车位所售车位选择标准：1、距离电梯的距离适中2、为竖式停靠车位；由于横式停靠车位停靠难度较大，故留作后期安排所售车位等级评分标准对所售车位进行现场堪察，按照以下标准进行打分：1、楼层：7-11号楼的负三层车库的到达度最佳；负二层次之；负一层一般。2、距电梯的距离：按照车位与电梯的距离，将车位划出三个等级。3、停靠难易度：根据车库内部的行车路线确定车辆到达车位的行进路程，并将车位划出三个等级。以上三个标准占有不同的权重：类别楼层距电梯距离停靠难易度权重45%35%20%所售车位价格计算方法车位价格=∑（各等级因素得分×权重）×车位标准价格定价流程：1、累加各等级因素的得分与权重的积得出车位的评分2、车位的等级评分与车位标准价格的积即为此车位的价格3、根据现场的具体情况对此价格进行修正，得出最终的销售价格《物权法》解折项目车位情况III待售车位情况IIIIV车位出售建议结构车位出售建议11月24日的回顾：诚意客户到访45批老业主到访83批老业主带新客户5批，成交1套当天成交8套营销策略：全面推广万科东方尊峪之天际景院全新推出以全新的形象冲击市场，藉此吸引更多的关注近期到访诚意度最高，成交量最大的一次活动建议：再借天际景院之势；推出全新的营销组合策略；更大范围的推广和宣传车位出售建议营销组合策略：出售车位的使用权旨在回流资金赚送车位的使用权旨在带动住宅销售回流大额资金﹢针对老业主针对成交客户车位出售建议“卖”车位说明：1、建议在12月8日以统一发售的方式出售车位2、12月3日开始接受老业主对三台地车库的认购，包括价格的咨询，实地的察堪，并确定三个意向车位号码3、12月8日当天按签到的顺序购买车位4、客户需一次性付清款项，签定购买协议5、专人负责在大幅车位图上进行车位销控6、车位出售截止时间为12月20日车位出售建议“送”车位说明：1、12月3日—12月8日购买三台地的客户均将得到赠送的车位一个：2、赠送的金尊车位需待客户付足首期，签定购房合同后由客户指定3、如客户于12月8日前即已符合指定车位的标准，需于12月8日开放当天以业主身份选择车位4、客户选定车位后即签定车位协议5、车位赠送活动截止时间为12月20日分类购买3房购买4房赠送车位金尊车位白金车位车位价值最高10万最高12万车位出