[养老地产]养生地产研究与规划

流程目录审势篇•市场解读•现状分析•问题诊断借势篇•剖析十二五•案例分析得势篇•空间得势•文化夺势•环境构势造势篇•发展愿景•物业构景•后期营销流程目录审势篇•市场解读•现状分析•问题诊断借势篇•剖析十二五•案例分析得势篇•空间得势•文化夺势•环境构势造势篇•发展愿景•物业构景•后期营销1.养老市场解析1.1，市场概况•目前中国60岁以上老人已达到1.49亿，并以每年大于3%的速度增长，预计到2050年，中国老年人口将达到5亿。人口老龄化使得老年人日常生活日常照顾凸显•独生子女政策导致家庭结构的转变“四位老人+一对夫妻+一个子女”“四二一”家庭结构•工作的流动性和社会竞争的激烈性是年轻一代陷入“事业人士”的社会角色和“孝顺子女”的家庭角色的冲突之中。年轻人负担日益加重，家庭照顾日益弱化。1.养老市场解析1.1，市场概况1.养老市场解析1.2市场机遇2003年我国有1.3亿60岁以上的老人，占总人口10.7%2025年，60岁以上的老人为2.78亿2030年为3.5亿，我国将步入老龄化高潮。1.21全国开始步入老龄化阶段我国人口出现倒金字塔结构，中国将变成老年型国家沿海及发达城市快速步入老龄化阶段，北京，上海，大连，广州，厦门，青岛等城市兴建大量老年社区。1.养老市场解析1.2市场机遇1.22社会安全福利和个人养老金增多客观上刺激了老年地产的发展经济发展迅速，随着个人收入和急需的增多，更多老年人需要独立且高品质的生活，客观上要求老年住宅的出现1.23房地产市场的发展，市场细分，发展商开始打造老年宜居社区经济快速发展带动了房地产业的飞速发展，人口老龄化趋势显现，目标客户细分，导致开发商有意识的开发建设老年社区2.老年市场需求分析2.1老年人生理和心理需求分析生理需求体能下降视力下降体弱多病行动不便心理需求孤独感黄昏感失落感失衡感冷落感1.宽松的生活空间环境2.舒适，安逸的生活氛围3.健康保障和理疗4.人文，舒心的关怀5.舒适的运动，活动场所6.静怡的聊天，谈心环境等2.老年市场需求分析2.2养老市场年龄阶段的需求构成辅助生活型持续照料型专业护理型目前，辅助生活型和持续照料型的需求相对较高，占有极大的市场客源辅助生活型持续照料型专业护理型2.老年市场需求分析2.2养老市场年龄阶段的需求构成从调查和图表分析我们得出，老年人对于养老的价格和位置都不是特别关注，她们更在乎的是得到儿子女儿的关心和照顾，还有对社区的医疗配套和居住环境更为关注。2.3养老市场需求趋势分析•普通住宅•老年居住社区•老年公寓•老年专用住宅居家养老•老年活动中心•居家老人照料托老所•日间照料老人托老所•医疗及配套社区养老•公共福利院•私立老人院•老年康复院•老人护理院•医疗配套及其他设施机构养老•？？？•？？？•？？？•呼之欲出创新养老居住方式—？？？？流程目录审势篇•市场解读•现状分析•问题诊断借势篇•剖析十二五•案例分析得势篇•空间得势•文化夺势•环境构势造势篇•发展愿景•物业构景•后期营销1.老年社区的发展普通养老院•老伴去世，自己年老体迈，身边又无亲人，较多的出于自愿或被动员进入养老医护型养老院•有些老年人由于身体原因，例如瘫痪在床，就可申请住医护型养老院老年社区•和一般小区规模功能相同，不同之处在于他是专门为老年人设计建造，并允许老年人带子女家眷一起居住老年公寓•多数在小区内，经专门规划出一两栋，按照适合于老年人的住宅要求来设计和建造。它不属于社会福利设施，而是社会投资按市场化运行的商品住宅。2.国内养老模式国内养老模式模式代表案例特征社区+医院+地产台湾长庚养生村以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发养生村会籍制养老俱乐部北京太申祥和山庄采用中国传统园林建筑，建成集养老，康体，娱乐，餐饮，住宿，医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制的新型国际敬老院以房养老南京汤山留园养老公寓，北京太阳城养老公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”异地养老异地购房海南，青岛，大连等地部分楼盘，北京银龄公司以养老为目的的异地购房“候鸟式”养老大连的互动异地式养老服务中心不同城市老年公寓之间的互换式异地度假养老模式“季节性”养老天津泰达国际养老院炎夏和寒冬住在养老院，春秋回到家中海外华人回国养老新加坡华人，北美的购屋旅游团炎夏和寒冬住在养老院，春秋回到家中度假基地连锁北京金港佳苑，江苏生态养老连锁将养老和度假旅游结合起来，在全国各地建成连锁基地连锁经营分时度假式养老云南窝云仙居，浙江城仙居将养老和度假旅游结合起来，亦可连锁连锁养老超市辽宁连锁超市是一种新型的老年服务型机构3.目前我国养老模式的划分（按建设经营者）政府收益型•主要由政府有关部门联合组织开发经营，以出租形式获取一定的费用的老年住宅形式•如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇为），海淀区民政局直接领导管辖，最低消费約1000元/月。政府福利型•由政府组织开发和经营管理的社会福利型老年机构，即属于传统养老院和福利院•如：威海老年公寓是目前山东省规模最大，标准最高的集老年生活，娱乐，交友，疗养，居住和医疗保健等为一体的新型社会福利机构企业盈利型•由企业开发和运营的初级大型老年养老综合社区，具有基本的老年社区设计基本设施•如：北京太阳城，上海绿地21城4.目前国内养老居住社区类型按建设类型分:专门型——专门面向老年群体的老年社区。混合型——适合各年龄层群体的社区，尤其考虑老年人和子女家庭的就近和混合居住。崁入型——在普通社区中配套插入多种老年设施，如老年公寓、专门老年户型，日间照料中心、老年活动中心。从地段方面分：城区型——城内配套齐全，用地紧张，多为集中式高层公寓，以提供护理服务为主。郊区型——用地宽松，易建大型低密度老年社区，也可提供混合居住。景区型——景观环境好，以度假养生型养老公寓为主，强调良好的自然生态与休闲娱乐。气侯区域型——利用南北方气候差异，充分享受各地最舒适的季节，实现候鸟式养老。流程目录审势篇•市场解读•现状分析•问题诊断借势篇•剖析十二五•案例分析得势篇•空间得势•文化夺势•环境构势造势篇•发展愿景•物业构景•后期营销目前银发养生地产特点目前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性•现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴老年住宅受众群体有限•现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性化居住条件和人性化服务建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大•仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差•我国社会保证体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。•无真正针对老年人生活习惯、消费习惯、心理特点等方面研究，服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。目前银发养生地产存在问题开发档次比较低，配套和服务的水平、设施有限缺乏清晰的市场定位，对老年客户群细分不够政策虽有，但未能完全落地，个别法规仍不细致产业规模小，产业链整合度低缺乏开发全过程的经验产业标准不健全从这几点可以看出，我国的银发养生地产正处于一个初级阶段，产业的整合，高端市场亟待发展，跨行业的前沿性研究迫在眉睫流程目录审势篇•市场解读•现状分析•问题诊断借势篇•剖析十二五•案例分析得势篇•空间得势•文化夺势•环境构势造势篇•发展愿景•物业构景•后期营销1、新国八条解读——楼市调控政策升级版政策内容1、进一步落实地方政府责任地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。2、加大保障性安居工程建设力度2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。3、调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。4、强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。5、严格住房用地供应管理各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。6、合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。8、坚持和强化舆论引导新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度解读：控价量化——首次将房价调控目标化，让公众享有监督权全额征税——5年内转手交易的全额征税首付提高——二套房首付由五成提至六成限购严厉——限购城市逐步扩大到全国约谈问责——房地产调控落实到政府个人仕途发展2、政府的诉求2.1政府三大目标政府三大目标社会目标•住有所居、非人人有房产经济目标•市场平稳健康环境目标•产品绿色建筑、低碳产品、百年建筑2、政府的诉求2.2政府三种定位——经济结构的战略性调整保持房价基本平稳，调整“大结构”是关键供应结构•与收入增长比遏制过快上涨•同比•环比逼使房价下降房价收入比实现合理价位与其关注房价，不如关心保障、关心结构2、政府的诉求2.3市场三层需求——合理引导住房需求开辟两条路径投机需求：抑制（盼房价上涨）改善需求：支持（盼房价平稳）基本需求：保障（盼房价下降）低收入者住有所居高收入者有投资出路2、政府的诉求2.4未来三大供应——完善符合国情的住房体制三大市场协调发展，房地产市场才是平稳健康商品房市场：平稳发展，防止大起大落保障房市场：多方式、多渠道大力发展小产权、城中村等市场：尊重事实、规范发展有钱人的投资需求转化到直接融资途径进入开发供应渠道呼吁金融创新，注重调整内部循环3、2011——中国房地产的主要任务十二五开局之年——转变、责任、创新4、2011——中国宏观经济背景小结双遏制——通胀、流动性过剩收缩——紧缩信贷、紧缩银根调整——产业结构中国经济调控：关键词转变——从量变到质变责任——低碳、环保创新——产品、营销能力房地产调控：关键词流程目录审势篇•市场解读•现状分析•问题诊断借势篇•剖析十二五•案例分析得势篇•空间得势•文化夺势•环境构势造势篇•发展愿景•物业构景•后期营销案例一：台湾长庚养生文化村台湾最新推出的房地产概念——养生文化村是社区，又像医院；是医院，又像社区定位：集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体的养生文化村规模：规划面积25.67公顷，全区可活动面积约为9.6公顷，环形步道总长1.456公尺规划特色：宽阔优雅的养生环境；全方位的照护规划养生文化代代相传住得好、付得起创办理念：是一种积极的经营生活，而不是被动的接收养护；协助年长者过独立自主的尊严生活；提供医学中心级的健康监护和指导、预防保健建立连续性的照护体系，让年长者无后顾之忧；是一个可再学习、再发展，并可达成心愿和做出贡献的场所；与社会脉动、家庭、亲情仍能稳固结合；是一个年长者学术研究的中心案例一：台湾长庚养生文化村入住资格及管理标准入住资格：年满60岁、配偶年满50岁且接受长庚医院身体检查证明健康状况合格者。管理标准：一房一厅（面积约46平方米）的单人价为每月1.8万元新台币，一房两厅（面积约73平方米）的单人价为每月2.6万元新台币，双人价再略增，膳食费及水电费按实际消费结算这种价格在台湾被视作平价案例一：台湾长庚养生文化村最完善的健康服务系统养生的目的，是为了达到健康的生活。文化的强调，是为了