XXXX年3季度房地产行业分析报告_32页

I2010年3季度房地产行业分析报告2010年1～9月，全社会固定资产投资为165869.58亿元，同比增长24.5%，增幅比上年同期下降8.8个百分点。其中，房地产开发投资33511.25亿元，同比增长36.4%，增幅比上年同期上升21.0个百分点。房地产开发投资比同期固定资产投资增幅（24.5%）高11.9个百分点，占同期固定资产投资的比重为20.2%。1～9月房地产开发投资增速较1～8月回落0.3个百分点，增速连续四个月小幅下滑。2010年前三季度，房地产开发企业仍然积极购置土地，2010年1～9月，全国完成购置土地面积29083.09万平方米，同比增长35.6%，比上年同期提高57.7个百分点。从近几个月的走势上看，购置土地面积随政策和市场的多重因素影响，一直在高位波动，下调的趋势不明显。但土地开发面积同比仍在下降，2010年1～9月，全国土地开发面积15511.42万平方米，同比下降6.6%，显示出房地产企业乐于“囤地”而不及时开发的态势。除利用外资有所提升外，房地产开发投资各类资金来源增速继续回调。2010年1～9月，房地产投资到位资金50504.44亿元，同比增长32.5%，低于上年同期3.2个百分点，比今年1～8月回落2.5个百分点。调控政策对购房者预期造成很大影响，定金和预收款来源部分增速降幅最大，开发商为维持资金链，自筹资金增速仍保持较高水平，下调甚微。2010年四季度到2011年年初，政府限购、限贷等调控措施将减少一部分投机和投资需求；加息和加息预期使对住房的购买力减弱；同时，调控措施使房价可能下行，有能力的购买者也会观望和推迟购房计划。这将使得住房的销售量发生明显下降。但由于市场流动性仍充裕，开发商资金尚可支撑一段时间，销售量的下降不会带来房价的明显下跌。开发商希望尽量保持现有价格，以期待政策或环境的变化。政府收紧货币的政策和流入的国际热钱将会部分抵消。这种情况下，预计房价会小幅下跌。II目录Ⅰ2010年3季度房地产行业总体运行状况................................1一、房地产开发投资完成情况........................................1二、资金情况......................................................3三、土地购置及土地完成开发情况....................................4（一）土地购置面积................................................4（二）土地开发面积................................................4四、建设情况......................................................5五、销售情况......................................................7（一）商品房销售情况..............................................7（二）商品住宅销售情况............................................8（三）销售价格情况................................................9Ⅱ70个大中城市房屋销售价格及国房景气指数情况......................10一、70个大中城市房屋销售价格.....................................10二、国房景气指数情况.............................................13Ⅲ2010年三季度热点省市房地产市场运行情况..........................14一、北京：房地产开发投资2065.2亿元，比上年同期增长16.4%..........14（一）房地产开发投资完成情况.....................................14（二）房地产市场供给情况.........................................14（三）房地产市场需求情况.........................................15（四）房地产市场销售价格情况.....................................15（五）房地产开发企业项目资金到位情况.............................15二、上海：房地产开发投资额1384.83亿元，比去年同期增长30.9%.......16（一）房地产开发投资占比超四成，投资增幅稳步回落.................16（二）商品房在建规模继续扩大，竣工面积仍呈下降态势...............16（三）商品房销售面积低位运行，当月新建商品房销量有所回升.........16（四）企业到位资金增速明显下降，但仍较充裕.......................17三、广东：房地产开发投资2439.63亿元，同比增长30.6%...............17III（一）房地产开发投资高位运行.....................................17（二）本年到位资金趋紧...........................................17（三）土地购置费大幅增长.........................................18（四）商品房销售面积降幅收窄.....................................18四、深圳：房地产开发投资308.81亿元，同比增长4.7%.................18（一）房地产市场运行情况分析.....................................18（二）当前市场分析与未来市场走势判断.............................19Ⅳ2010年3季度房地产调控政策回顾及展望.............................20一、2010年3季度房地产调控政策....................................20（一）实行更为严格的差别化住房信贷政策...........................20（二）严格实行问责制.............................................21二、2010年3季度国内部分省市房产政策措施..........................21（一）调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策.................23（二）加强用地管理，切实增加住房有效供给.........................23（三）加大住房交易市场检查力度...................................24三、2010年四季度房地产政策展望...................................24（一）推进房产税改革.............................................25（二）强化商品房与保障性住房的双重管理...........................25（三）督促房地产企业对已供土地加快开发建设，扩大房产有效供应.....25Ⅴ2010年四季度房地产市场展望......................................26一、影响四季度房地产市场的因素分析...............................26（一）宏观经济运行形势和货币政策.................................26（二）国际热钱流入的规模.........................................26（三）其他投资渠道的市场情况.....................................27（四）房地产调控措施的落实效果...................................27（五）开发商的资金情况...........................................27二、2010年四季度到2011年年初房地产市场展望.......................28（一）销售量将会显著下降.........................................28（二）房价可能小幅下跌...........................................28IV图表目录图表12010年1～9月全国固定资产投资、房地产开发投资增长情况...............1图表22010年1～9月各地区房地产开发投资状况...............................................1图表32010年1～9月房地产开发投资总额增速超过50%的地区.......................2图表42010年1～9月商品住宅、办公楼、商业营业用房完成投资情况...........2图表52010年1～9月房地产开发投资比重情况...................................................2图表62010年1～9月全国房地产开发到位资金情况...........................................3图表72010年1～9月资金来源情况.......................................................................3图表82010年1～9月全国土地购置情况...............................................................4图表92010年1～9月购置土地面积增速超过100%的地区.................................4图表102010年1～9月全国开发土地情况...............................................................5图表112010年1～9月完成开发土地面积增速超过50%的地区...........................5图表122010年1～9月完成开发土地面积增速下降超过50%的地区...................5图表132010年1～9月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房施工情况...6图表142010年1～9月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房新开工情况.6图表152010年1～9月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房竣工情况...6图表162010年1～9月各类型商品房销售面积.......................................................7图表172010年1～9月商品房销售面积增速超过30%的地区...............................7图表182010年1～9月销售面积大于竣工面积超过1000万平方米的地区...........8图表192010年1～9月各类型商品房销售额...........................................................8图表202010年1～9月商品住宅销售面积增幅超过30%的地区...........................9图表212010年1～9