XXXX年土地储备行业风险分析报告

2013土地储备行业风险分析报告2013年土地储备行业风险分析报告摘要2012年，全国土地市场先抑后扬，供求整体仍处于低位。房地产调控政策自2010年发布以来初见成效，2013年将继续维持从紧取向。回顾2012年——土地出让金同比下跌，多重点城市出现下滑：2012年下半年，重点一二线城市土地市场持续回暖，大型品牌房企在上海、杭州等地不断上演抢地大战，“地王”频现，尽管如此整体交易市场仍难改下行趋势。2012年全国300个城市土地出让金总额为19504.3亿元，同比减少13%。土地出让金收入前十名城市无一城市超过千亿元。土地市场供需双降，住宅用地楼面价同比上涨：受持续从严的房地产调控政策与政府供地节奏影响，2012年上半年土地市场量价齐跌，景气度较低。进入下半年，各地政府加大供应量的同时，纷纷推出优质地块，带动企业拿地积极性，市场活跃度提升，但供求均低于上年同期。2012年，全国300个城市土地供应量缩减，全年共推出土地39553宗，推出面积158084万平方米，同比减少8%；全国300个城市共成交土地30299宗，成交面积119595万平方米，同比减少15%。全国300个城市土地成交楼面均价942元/平方米，同比下跌1%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1347元/平方米，同比上涨7%。土地平均溢价率下跌：2012年全国土地溢价率水平始终在低位徘徊，“限地价，竞配建”等出让方式有效限制了高溢价率地块的出现，主要类型土地溢价率水平较去年同期均有下滑，2012年全国300个城市土地平均溢价率8%，较去年同期下降4个百分点。展望2013年——房地产调控将持续从严从紧，房产税扩围势在必行：2012年虽无新政策出台，但土地市场深受房地产调控影响，上半年供求低迷，下半年平稳回升。2013年调控基调不变，限购政策维持从严从紧，抑制投机性需求，同时房产税将扩大试点范围，逐步推向全国，随着长效机制的逐渐完善，房产税或将成为房地产调控的新方向。继续加强保障房建设，提高保障房供地比例：2012年国土局屡次强调要合理增加普通商品住房用地，确保保障房用地供应，2013年，完成保障房建设目标仍将是各地政府工作的重点，保障房用地比例将继续增加。土地市场维持一定热度，地价稳中有升：2012年北京等多城市供地计划完成情况均不理想，土地出让金出现明显下滑，四季度重点城市土地市场逐渐升温，成交持续向2013年土地储备行业风险分析报告好，这种热度或会持续至明年初，一二线城市土地市场也将更受关注。明年土地供应量或高于2013年水平，交易市场维持平稳，土地价格继续稳中有升的走势。大型房企优势日益明显，企业格局出现分化：在严厉的市场调控下，中小型房地产企业面临销售、融资、资金等多重压力，拿地积极性持续下滑，加之北京、上海等重点城市土地单价与总价均较高，中小型房企在竞争不占优势，而央企及品牌房企资金实力雄厚，市场占有率不断提升，销售业绩逆势增长。2013年，大型房企的发展优势将更加明显，集中度进一步提高，企业呈现分化格局。商办用地市场继续维持平稳：2012年，商办类用地推出量同比上涨20%，成交量也小幅回升，其供应量、成交量、土地出让金在全国土地中所占比重与上一年相比均有小幅上升，整体走势较平稳。与住宅用地受调控影响相比，商办用地越来越受到开发商的青睐，市场需求逐渐增加，2013年商办类用地市场预计将维持平稳发展趋势。2013年，土地储备行业总体信贷原则是“紧跟政策、组合控制、区别对待、审慎介入”。土地储备贷款属于房地产贷款，2013年对土地储备贷款规模进行适当的控制，在紧跟政策的前提下，对存量资产加大调整力度，尽快退出资产负债率较高的客户。由于我国各地区经济发展不平衡，竞争程度不一样，对不同区域的土地储备贷款客户采取不同的准入标准，实行区别对待。土地储备贷款机构属政府平台，土地储备贷款须按我行政府融资平台信贷政策执行，授信政策须符合“名单管理、从严控制、优化组合、有保有压”的原则。2013年土地储备行业风险分析报告目录第一章土地储备行业概况..........................................................1第一节行业定义..............................................................................................................1第二节行业地位和作用..................................................................................................2一、2012年连续出台多项目政策显示了土地储备的重要性..................................................2二、2012年土地出让金对地方财政收入的贡献下滑..............................................................2三、2012年土地财政收入对地方财政收入的贡献占比为42%...........................................3第二章2012年土地储备行业发展环境分析............................................4第一节经济环境分析......................................................................................................4第二节政策环境分析......................................................................................................4一、政策汇总..............................................................................................................................4二、重点政策分析......................................................................................................................5三、产业政策发展趋势............................................................................................................10第三节热点事件透视....................................................................................................10一、热点事件汇总....................................................................................................................10二、热点事件分析.....................................................................................................................11第三章2012年土地储备行业发展情况分析...........................................13第一节2011年土地储备行业供需分析及预测...........................................................13一、供给情况分析....................................................................................................................13二、需求情况分析....................................................................................................................18三、价格分析............................................................................................................................21第二节土地储备融资及经营模式分析........................................................................24一、土地融资方式....................................................................................................................24二、土地储备经营模式分析....................................................................................................28第四章2012年土地储备相关行业发展分析...........................................30第一节房地产行业发展情况........................................................................................30一、房地产业综合景气度分析................................................................................................30二、房地产行业运行分析........................................................................................................31第二节政府融资平台发展情况....................................................................................38一、平台贷监管政策的“紧松”两面....................................................................................38二、“影子银行”等融资方式潜在风险正在积聚...................................................................39第五章2012年土地储备行业区域发展分析...........................................42第一节总体分析............................................................................................................42第二节全国重点城市土地市场情况..........