XXXX房地产行业信用分析报告

2012中国房地产行业信用分析报告ChinaRealEstateIndustryOutlook2012上海新世纪资信评估投资服务有限公司ShanghaiBrillianceCreditRating&InvestorsServiceCo.,Ltd.上海新世纪资信评估投资服务有限公司ShanghaiBrillianceCreditRating&InvestorsServiceCo.,Ltd.地址：中国上海汉口路398号华盛大厦14楼邮编：200001电话：[phone]传真：[phone]E-mail：[e-mail]■行业经营环境■行业信用展望总编：朱荣恩主编：丁豪樑执行主编：钟星航分析师：钟星航赵霖重要声明：本报告版权归新世纪公司所有，未经书面授权与许可，任何单位与个人不得复制、转载、散发和出售报告的信息。新世纪公司系列报告的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。新世纪公司已力求系列报告的独立、客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考。在任何情况下，报告中的信息或所表达的意见都不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，新世纪公司不对任何人因使用报告中的任何内容所导致的损失负法律责任。联系人：钟星航电话：[phone]邮箱：[e-mail]上海新世纪资信评估投资服务有限公司是一家专业从事债券评级、企业资信评估、信用管理咨询等信用服务业务的全国性信用评级机构，主要股东有中国金融教育发展基金会、上海财经大学等。经过十多年的发展，新世纪公司已经成长为中国信用评级行业内资质齐全、规模较大、声誉良好的资信评级机构之一。公司简介• 中国人民银行总行批准的从事全国企业债券信用评级业务资格；• 中国人民银行总行认定的全国银行间债券市场评级业务资格；• 中国国家发展和改革委员会认可的从事全国企业债券信用评级业务资格；• 中国保险监督管理委员会认可的信用评级机构资格；• 中国证券监督管理委员会核准的从事证券市场资信评级业务资格；• 中国人民银行上海总部认可的从事上海市借款企业主体信用评级、集团企业评级、担保公司评级和中小企业评级业务资格。公司资质2012中国房地产行业信用分析报告ChinaRealEstateIndustryOutlook2012摘要在2010年的年度报告中，新世纪评级指出了房地产行业面临的政策环境不断从紧，宏观政策环境在未来1-2年内将难以改善，银行对整个行业的放贷渠道与规模都将继续受到严格限制，房地产行业的经营状况再次经历了从一个相对高点逐渐下滑的过程，多数企业已逐渐显示出经营稳健性下降和流动性减弱的趋势，现金储备不足成为潜在危机。进入2011年，抑制通胀成为中国宏观经济政策的重点，信贷政策的紧缩和限购政策的实施使房地产企业普遍面临较高的融资和现金回笼压力。即使货币政策因保增长而出现阶段性微调，但房地产行业的融资限制仍然难以得到改善。在解决供需失衡的矛盾方面，尽快建立双轨制住房体系仍然是当务之急，保障性住房的投资建设已经成为2011年房地产行业的主旋律。无论是地方政府的财政支持、土地供应还是银行信贷政策无疑都倾向保障性住房项目的投资建设。相比之下以商品房项目开发为主的企业正面临更为严峻的生存环境。现金回笼能力的下滑、融资渠道的闭塞以及大量即将到期的刚性债务使房地产开发企业举步维艰，债务违约风险已经悄然显现。展望2012年，货币政策的微调将很难惠及房地产开发企业，保增长抑通胀将成为宏观经济政策的实施重点。在双轨制初步形成之前，企业面临的政策环境将难以得到有效改善。限购政策、信贷政策以及土地政策所形成的调控体系将难以出现实质性放松。不过积压已久的刚性需求将成为后调控时代推动房地产市场走向的重要因素。在外部环境难以改善、现金储备急剧下滑之际，房地产开发企业需要尽量保持现金流的平衡，并提早做好到期刚性债务偿还的资金安排。2012年到期的刚性债务和2013年信托资金的到期偿付将连续考验房地产企业自身的偿债保障能力，违约风潮也将在上述期间应约而至。上海新世纪资信评估投资服务有限公司ShanghaiBrillianceCreditRating&InvestorsServiceCo.,Ltd.《2011年中国房地产行业信用分析报告》主要观点正如新世纪评级在上份年度报告中所指出的，中国房地产行业在工业化和城镇化进程中获得了快速发展的推动力，但粗放式的快速发展模式以及供需的结构性失衡致使整个行业面临着内生的不稳定性。与此同时，高度依赖银行资本以及政策环境的复杂多变使得行业的外部信用环境也趋于多变，这些因素都制约了行业的整体信用水平。进入2010年，我国房地产行业面临的政策环境再次出现调控方向上的实质性转变，2009年相对宽松的环境不复存在，从紧的政策力度不断加大。在中央政府对房地产市场价格走势的调控决心达到高点的情况下，地方政府却受制于各地的具体情况，尤其面临的巨大财政压力，在执行有关政策时仍存在着明显的相机抉择倾向。从行业整体运行角度来看，行业供需失衡的矛盾并未得到有效缓解，银行对整个行业的放贷渠道与规模都受到严格限制，整个行业的经营状况再次经历了从一个相对高点逐渐下滑的过程，行业风险逐步显现。多数房地产企业在需求下降、融资收紧、市场观望等负面因素的困扰中，已逐渐显示出经营稳健性下降和流动性减弱的趋势，其中融资渠道缺失更是加剧了部分房地产企业现金储备不足的潜在危机。展望2011年，抑制通胀将成为中国宏观经济政策的重点，而全社会对高房价的极度敏感将使国内房地产行业面临的宏观政策环境在未来1-2年内难以见到改善的曙光。有关政策的执行力度以及能否合理有效地疏导供求关系将成为住房双轨制格局形成前能否实现调控效果的关键。从企业的角度来看，面对住房双轨制格局下新的商品房市场和保障房市场，各房地产企业需要及时审视自身的竞争优势与企业特点，对企业定位进行合理调整；而在市场再次出现下滑之际，企业需要谨慎地维持自身的现金储备，积极探寻新的融资渠道；宏观调控政策区域执行的差异性要求企业在合理选择城市布局方面需要有更多前瞻性，并且在发展过程中寻找到速度与稳健的有效平衡点。2012中国房地产行业信用分析报告ChinaRealEstateIndustryOutlook2012目录第一部分房地产行业经营环境.................................................................................................................11.货币政策初现微调，土地交易呈现结构性调整............................................................................1货币政策略有放松，出现阶段性微调信号............................................................................................1土地市场呈现结构调整，二三线城市成为主要推动力量......................................................................22.行业调控未见减弱，双轨制住房机制加快形成............................................................................5多方位控管体系逐渐形成.....................................................................................................................5调控政策效果进一步显现.....................................................................................................................73.企业销售能力持续减弱，房地产类存货周转率下降.....................................................................9企业主动降低营建支出，销购现金比勉强微升....................................................................................9存货周转能力持续下降，存货去化压力剧增......................................................................................10第二部分房地产行业信用展望...............................................................................................................131.货币政策逐步稳中见松，地产行业难言受惠..............................................................................13面对保增长抑通胀，货币政策面临两难.............................................................................................13开发贷款未见放量，房产企业难言得益.............................................................................................132.融资受限现金储备不足，债务违约风险上升..............................................................................15有息债务杠杆增幅减弱，企业债务保障能力下降...............................................................................15现金储备持续下降，违约风险急剧上升.............................................................................................21银行融资渠道受限，信托还款高峰将至.............................................................................................223.保障房建设将持续推进，参与企业融资压力稍缓.......................................................................24附录房地产行业部分企业财务指标.......................................................................................................27上海新世纪资信评估投资服务有限公司ShanghaiBrillianceCreditRating&InvestorsServiceCo.,Ltd.图表目录表1：2011年全国土地出让金排名前十位的城市....................................................