豪宅别墅的投资标准与风险

豪宅别墅的投资标准与风险豪宅的定义•在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。•一种超越纯居住功能要求和实际使用价值之外的顶级住宅•上层社会享受高品质生活、彰显身份地位的特殊载体、体现阶层文化的物化空间形式豪宅的特征•1、区位优越不可替代；•2、环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；•3、建筑精美不可复制；•4、风格各异难以仿造;•5、人文价值无法再生。•因此，称得上豪宅的物业必然具有唯一性西方国家的豪宅•三个条件缺一不可：•1、地点的不可取代性和稀缺性:面对大海，依傍山峦、林中空地、都市文化中心。•2、设计的品位，要有很突出和明确的风格可言。•3、社区的成熟。•美国是世界上豪宅最多的国家，已经完工的豪宅数量高达10897481座，占世界豪宅总量的62%左右，其次是法国和西班牙，分别有891032座和703620座。优美景色声望增值的潜力便利1、税收：契税、营业税、个税、物业税？2、面积：≥144㎡3、单位层高≥3m4、价格5、容积率≤0.8根据不同城市的特点有所差别买豪宅并不仅仅是买一套房子，而是对一种生活方式、生活模式的选择。豪宅的价格要知道！2004年深圳500万套价的楼盘不过才有4个。5年过后，500万已经买不到别墅，连高层豪宅都买不到了！上海媒体大肆报道：单价10万以上/平的楼盘飙升至13个区域楼盘名称户型面积租金（元/月）上海汤臣一品4室3厅5卫597平米20万上海财富海景花园5/39层三室两厅337平米52000深圳中信红树湾3/6层五室两厅376平米48000深圳水榭花都三期205平米，27/28层205平米26000广州汇景新城棕榈园18/26层五室两厅245平米25000广州星汇云锦24/42层，三室一厅240平米26000豪宅的租金好处对比豪宅别墅酒店公寓公寓写字楼1.杠杆70%60%50%80%60%2.现金流（租抵按揭）中低高高高3.增值高高高低中4.加贷额高高中低中5.信用额提升高高中低中6.透支额（无抵押）中中高低高7.L/C额中高中低高8.融资融券中中中低高9.增加信用评分高高中低中10.套现率中低高高中•蒙代尔集团(TheMundellGroup)的数据显示，2009年中国富裕家庭的数量(净资产超过100万美元)已经达到200万户，中国的千万富翁超过100万人，而亿万富豪超过5万人。房产市场占比普通住宅公寓豪宅别墅50%30%15%5%区别于普通住宅生活必需品的色彩，豪宅更偏重于生活非必需品的色彩。因此，价格成为能否拥有豪宅所必须要逾越的门槛！1.位置首要条件地点的不可取代性和稀缺性是豪宅必备要素：海边、江边、湖边、山边、市中心；一、不能复制的稀缺性资源，如市中心的海景资源、江景或山景资源有两种情况:二、在目前市区住宅用地越来越少的情况下，那种虽处于市中心但又自成天地的区域。例如市中心大型豪宅社区。出则繁华，入则宁静新鸿基地产旗下的顶级滨江豪宅——凯旋滨江园以16万元/平米的均价高调入市。在我们熟悉的陆家嘴滨江地带，我们亲眼见证了汤臣一品、中粮世纪海景、世茂滨江花园、凯旋滨江园等天价定价豪宅的崛起。金融+滨江=天价豪宅，似乎成为了房地产行业内的一条定律。滨江板块屡屡诞生天价楼王，原因主要有两点：一是滨江土地资源的日益稀缺，导致滨江板块的地价不断抬升；二是金融中心建立所带来的商务氛围和财富圈聚集，滨江豪宅单价屡屡破10万也就不足为奇迹了。•“建筑方面的优势，始终会随着时间逐渐消失。只有自然资源或大型城市公共资源的价值才是与日俱增的。”•第一太平戴维斯、高力、仕邦、戴德梁行、启德、万科、莱福士……2.物业管理如果没有好的物业管理，再优质的产品，高端的设计理念，核心的地段，都不能使楼盘成为豪宅。国际一线、贴心严密的王牌物业管理•让居住者感到尊贵，是真豪宅的又一特征。这种尊贵并不简单来自外界认可，物业服务的高端化、专属性也非常重要。与普通住宅相比，豪宅物业服务内容更丰富，个性化服务内容、定制式服务内容无一不全。3.开发商开发商的品牌很重要。开发豪宅的地方，基本都是开发商选定的。（1）明星、实力开发商（2）上市公司（3）开发经验优良记录10年以上。与生俱来的豪宅基因•找到国际级物业租凭公司•高级白领，世界500强的高级主管•跨国公司驻华高管•驻华领事4.住（租）户品质你可以在拥有一套居住舒适豪宅的同时，也享有进入上流社交圈层的资格。所以，豪宅之所以称之为豪宅，并不是因为其建筑而是因为其居者。当一个豪宅物业成为众多高端居住者渴望入住的对象。这个豪宅物业就已成为一种身份象征。其在高端物业市场上的供需状态，也会推动其价值快速上升。5.长期稳定增值豪宅的投资是一个长线投资，短时间内升值的空间并不是很大，需要经过几年或更长的时间，才能够获得可观的收益。6、买期房不买现房以房产证为区分重点，期房未出证，次新房指刚出房产证，现房以投资价值的角度指交楼出证5年内的物业。7、首付低30%以下8、买大不买小9、买豪装不买毛坯10、城市综合体“如果一个所谓的豪宅物业周边都是很差的房子，还会被认为是豪宅吗？”投资豪宅10个标准1、位置2、物业管理3、开发商实力4、住户品质5、长期稳定增值6、买期房不买现房7、首付低8、买大不买小9、买豪装不买毛坯10、买城市综合体中的豪宅别墅什么是别墅•别墅，即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所•在国外第一居所的房子叫做house，第二居所叫villa。•别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想.别墅的设计要点•因景、因地制宜，布局灵活，体型轻巧，结构简洁。•拥有别墅，意味着：•1.你处于社会最富裕阶层或最特权阶层，可以看作“富贵”的象征；•2.你还有闲暇享受自然自在的生活，即富贵且有闲……这接近于西方真正的中产阶级标准。•所以从最一般意义上说，别墅，是你成功人生、不虚此生的标准。别墅不是用来住的•别墅不是消费品，不是生活资料，而是投资品，是生产资料别墅是用来贴标签的•好别墅是成功人士必须要拥有，以证明自己财富与社会地位的物化标签。好别墅是不用花钱的•好别墅是最稀缺也是最具有保值增值功能的投资品•是有钱人的猎物，但不是有钱人花钱的猎物，而是他们的投资之道别墅类型•独栋别墅•【定义】独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。•【特征】私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。别墅类型•双拼别墅•【定义】双拼别墅是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的合体单栋别墅。•【特征】：1、拥有了宽阔的室外空间。2、基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。别墅类型•联排别墅•【定义】是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。•【特征】1、比较注重项目选址，交通比较方便。2、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3、户型设计丰富而前卫，有特色。别墅类型•叠拼别墅•【定义】由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。•【特征】：1.购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。2.定位也多是第一居所。3.叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。别墅类型•空中别墅•【定义】原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。它要求产品符合别墅的基本要求，即全景观，目前这类产品主要存在于成立的高档公寓顶层，在别墅区中还比较少。•【特征】：1.空中别墅的建筑形式弥补了高层建筑的诸多弊端，与普通别墅相比，具有地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉，显示了强大的市场竞争力。2.挑高层高：空中别墅的标准是3米多，比普通房挑高几十厘米，意味着通风更顺畅，采光度很好。•香港十大豪宅•李泽楷港岛大浪湾道12号(超级木屋)•属于电讯盈科主席李泽楷的名下，花了八年耗资两亿兴建的石澳道12号豪宅，占地2万平方尺，由于装修材料以美国红木为主，被外界称为(超级木屋)。现估值5.2亿港元。•香港十大顶级豪宅中身在浅水湾道豪宅占大多数，这是因为浅水湾位于港岛南部，是香港最具代表性的美丽海湾。浅水湾浪平沙细，海水温暖依山傍水。尤其是夏令时节，是浅水湾最热闹的时候。各国游客蜂拥而至，是最佳的旅游圣地，自然也是明星们休闲放松的好地方。•代表明星：郑伊健、蒙嘉慧情侣，成龙•刘晓庆·北京玫瑰园（别墅）•地理位置：昌平沙河镇北•05月18日玫瑰园价格：3890-11200万元/套•环境评价：位于素有“上风上水”之称的京城西北部，北面有燕山、太行山余脉环绕四周；周边风景胜地数不胜数，八达岭、十三陵风景区、蟒山国家森林公园、十三陵水库、京密运河等近在咫尺；京城北部绿化覆盖率一直位于居京城首位，从园区中极目远眺，只见一片郁郁葱葱令人心旷神怡。“北京玫瑰园”远离都市污染，空气异常清新，环保指数常处保持在二级以下。此外，园区地处小汤山温泉地带，水质纯净，有益健康。•玫瑰园周边交通–北京八达岭高速11出口、345、919。从北京玫瑰园出发，往南12分钟即达北三环马甸桥，20分钟通达市区中心，往东距亚运村仅18分钟，到首都机场只需40分钟，往北18分钟可到十三陵风景区。•那英·丽斯花园（别墅）地理位置：五环以外，位于首都东北温榆河畔高尚别墅区，紧贴首都机场高速公路杨林大道出口，交通便捷。临近“北京乡村赛马场”及“北京乡村高尔夫球场”。环境评价：树林、河水、曲折的小路，整个别墅区幽静得像无人居住一般。很符合保罗·福塞尔在《格调》中的描述。•巩俐·丽京花园（别墅）地理位置：顺义机场路杨林大道出口公开均价：5000元/平方米（为1992年开盘平均价）环境评价：相对于新近开发的丽高、丽斯花园，丽京花园早在1992年就已经开盘售完，是北京首家高档涉外公寓、别墅区，有“国际村”之称，拥有美、德、法、日、港台等国家和地区居民，娱乐、健身、幼教等服务和配套设施都相对比较完善。别墅的十大标准1.位置•位置：开车在城中心1小时内，15－20分钟以外。•即离尘不离城。海边、江边、湖边、河边、山边、水库边、公园边（高尔夫边）、人造湖、果园、小溪注意：不要在市中心里面和高尔夫里边，陵园墓地边顺序：2.规模500套以上的别墅群。少于500套的，无交易量，流通量，有价无市。注意：不要少于300套3.明星开发商发展商的品牌很重要。会吸引品质住户，与生俱来的基因。（1）明星、实力开发商（2）上市公司（3）开发经验优良记录10年以上。（万科、中海、华润、九龙仓、新世界、雅居乐、合生、绿城、佳里、碧桂园、奥园、合记）注意：要买不能改变外形的，要有围墙4.国际级物业管理高力、仕邦、戴德梁行、第一太平戴维斯、启德、万科、来福士。专业的酒店管家、私人贴身管家、物业公共管家、私人助理等注意：要有区域内、外巴士5.住户品质影视明星，名人，IT、金融、上市公司的高管，爆发户，CEO，领事。别墅里的豪宅和公寓，对豪宅和公寓是加分的，对别墅是减分的。6.纯别墅注意：不要高层和别墅混杂7.交通地铁，高铁或高速可到，但不要在旁边。室内车位。距注意：会所10－15分钟路程，中心入口不超过5分钟8.容积率•别墅价格：如果是4面都独立的比2面独立的多3倍甚至4倍价格，三面独立的是两面独立的1倍。因为稀缺性，因为