2012房地产项目经济测算及相关内容培训1732335818

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。房地产项目经济测算及相关内容沟通投资顾问部2012-3-14Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010第一部分关于容积率及建筑形式第二部分规划设计条件简明规范第三部分房地产项目成本构成第四部分各类建筑工程造价结算表第五部分项目经济测算516247297内容目录——Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010一、关于容积率及建筑形式Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010容积率及建筑形式简明快算表序号容积率范围建筑形式备注10.3-0.5独栋别墅容积率为0.4较为适中，每栋约占地1亩，地上面积约350平方米20.7-0.9联排别墅通常为4-7拼，随着容积率提升，拼数也将提升31.35-1.5多层容积率为1-1.2的项目多为组合建筑形态；南方城市多层容积率为1.6-1.742.0-2.2高层建筑层数约12层左右52.5-2.6高层建筑层数约18层左右63.0高层建筑层数约24层左右73.5高层建筑层数约30层左右Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010二、规划设计条件简明规范Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,20101、关于层高的控制：住宅类地上层高不可以超4.9米、地下户内不可以超2.2米；写字楼项目层高不可以超过5.8米、共享空间按一层面积计算；2、关于楼梯及电梯设置：住宅12层以下且有2个单元对接的，电梯可为1部，楼梯为折返梯；住宅18层以上建筑电梯为2部，楼梯为剪刀梯；3、所有项目凡涉及人防工程的，人防等级均建议为“常规6级”；Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010三、房地产项目成本构成Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010成本工程要素一、土地成本；二、开发前期费用；三、建设成本；四、管理费用；Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010附表1，土地成本：总投入2038万元，单位成本206元/平米。项目面积单位造价合计计算方法备注（平方米）（万元/米）（万元）占地面积33000规划面积(地上面积)99000规划面积(地下面积)23700一.土地成本990000.02062038出让金330000.0160197940万/亩土地契税59出让金的3%拆迁补偿费00.0000一、土地成本；Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010二、开发前期费用；附表2，项目前期费：总投入1072万元，单位成本87元/平米。项目面积单位造价合计计算方法备注（平方米）（万元/米）（万元）二.项目前期费1236000.008710721.三通一平费330000.00273302.规划、建筑方案设计费1236000.00224720元/平米3.施工图设计费0.001518515元/平米4.环境设计费0.002530925元/平米含施工图Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010三、建设成本；附表3，建安及配套费：总投入28922万元，单位成本2700元/平米。项目面积单位造价合计计算方法备注（平方米）（万元/米）（万元）三.建安及配套费990000.2728922建安费990000.20194282300元/平米市政配套费0.04494400元/平米园林景观施工120000.03413300元/平米Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010四、管理费用项目面积单位造价合计计算方法备注（平方米）（万元/米）（万元）四.其他行政事业费用1236000.0030918382建设工程许可证执照费1236000.000517864投资额*2‰投资额3.2亿招投标管理费0.00023429三*1‰施工监理费0.00233997289三*1%附表4，其他行政事业费用：总投入382万元，单位成本31元/平米。附表5，其他费用：总投入1063万元，单位成本86元/平米。项目面积单位造价合计计算方法备注（平方米）（万元/米）（万元）五.费用1236000.008601510631.管理费1236000.00491517608（二+三+四）*2%行政费用2.利息支出实投*0.06（年息）3.销售费用0.00368638455.6（二+三+四）*1.5%Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010附表6，不可预见费：总投入943万元，单位成本76元/平米。项目面积单位造价合计计算方法备注（平方米）（万元/米）（万元）六.不可预见费1236000.0076308943（二+三+四）*3%Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010测算模板示例模拟经济技术指标项目面积（平方米）占地面积33000容积率3.0总建筑面积123600地上建筑面积99000地下建筑面积23700住宅75000600户停车20000500个商业21000设备用房3000会所3000物业管理用房700Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010测算模板示例投资估算表项目合计单位造价面积计算方法备注（万元）（万元/米）（平方米）占地面积33000规划面积123600一.土地成本20380.0165123600出让金19790.01603300083万/亩土地契税59出让金的3%拆迁补偿费00.0000二.项目前期费10720.00871236001.三通一平费3300.0027330002.规划、建筑方案设计费2470.00212360020元/平米3.施工图设计费1850.001515元/平米4.环境设计费3090.002525元/平米含施工图三.建安及配套费289220.27123600建安费284280.231236002300元/平米市政配套及园林施工费4940.04400元/平米四.其他行政事业费用3820.0030918123600建设工程许可证执照费640.0005178123600投资额*2‰投资额3.2亿招投标管理费290.000234三*1‰施工监理费2890.00233997三*1%五.费用10630.00860151236001.管理费6080.00491517123600（二+三+四）*2%行政费用2.利息支出实投*0.06（年息）3.销售费用455.60.00368638（二+三+四）*1.5%六.不可预见费9430.0076308123600（二+三+四）*3%七.总成本344200.2785123600含销售费用八.总收入56750住宅307500.4175000商业210001.0021000车位500010.00500九.税费3121（八.1）*5.5%十一.税前利润22330Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010四、各类建筑工程造价结算表Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010建筑造价简明快算表序号建筑形式结构形式综合平均造价1多层砖混1300元2钢混1400-1500元3小高层钢混1800元4高层（无人防）钢混2000元5高层（有人防）钢混2200元1、建安总成本（不含园林施工）：Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,20102、部分敏感成本分拆明细：园林景观施工：一般效果200-250元/绿化面积；中档效果350-400元/绿化面积；高档效果500元起/绿化面积；市政工程：北京地区大小市政约300元/平米（总建面）外省市大小市政约90-200元/平米（总建面）Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010五、项目经济测算Codeofthisreport|‹#›©CopyrightCentalineGroup,2011开发模式建议Part1Codeofthisreport|‹#›©CopyrightCentalineGroup,2011项目开发模式建议介于：开发商的初投资能力及本案销售初期迫切的回款要求；本案体量及产品多样性的前提，应避免产品自身在同一销售周期内产生冲突；现有市场实际去化速度较慢的现实；因此：分期滚动开发模式是本案的唯一选择Codeofthisreport|‹#›©CopyrightCentalineGroup,2011模拟测算假设：本案首期开盘均价为5300元，销售率为70%，回款率为合同金额的80%则若实现5亿回款，所需放盘量X？X*70%*5300*80%=5亿X=168463平方米若首期每户平均为90平方米，则半年内共需销售1872套，日均去化10.4套Codeofthisreport|‹#›©CopyrightCentalineGroup,2011项目分期策略建议项目分期开发原则：满足开发商对本案初投资要求，加速资金回笼；减少初期投入，加速资金周转速度，降低财务成本；配套先行，既是对本案的有力支撑又与竞品形成明显差异优势；循序渐进，预留合理、充足的利润空间。项目工程施工分期建议：1、2012年7月前完成公园及营销中心建设；2、建议本案工程部分分二期开发完成，一期启动A、C地块；二期启动A1、B地块。3、先期开发A、C区以保证本案开发初期的规模及现金流、同时完善自身配套提升品质，为后期产品的品质提升预留合理空间——即以时间换空间。4、A1、B区为本案的价值提升区，同时也是利润增长点。市一中一中前广场公园用地ABCA1Codeofthisreport|‹#›©CopyrightCentalineGroup,2011项目分期技术指标模拟项目面积（平方米）一期二期规划用地面积1418007000071800容积率2.422.72.1总建筑面积483156㎡地上343156㎡269000地上189000214156地上154156地下140000㎡（车库及人防）地下80000地下60000住宅289506㎡3340户停车地上500个住宅142000停车地上250个住宅147656停车地上250个公寓15000㎡地下2800个公寓15000地下1800个户数1166户地下1000个商业裙房商业19650㎡会所3000㎡裙房商业13000会所3000裙房商业6500会所0㎡集中商业16000㎡集中商业16000集中商业0Codeofthisreport|‹#›©CopyrightCentalineGroup,2011开发节奏建议依据上文“项目分期建议”，建议项目开发节奏为：开发原则：分散总体开发量，避免施工及用款高峰期集中出现，实现滚动开发，降低开发风险；最大限度的为销售工作前置创造有利条件，实现部分款项预先回流；最大限度保证一期同期竣工。2011年2012年2013年2014年2015年10月11月12月2月4月6月8月10月12月4月6月7月8月9月10月11月12月4月5月6月7月8月9月4月5月6月7月8月9月10月规划设计及报批工作一期15万平米开工封顶竣工一期12万平米开工封顶竣工二期6万平米地下开工二期地上15万平米开工封顶竣工Codeofthisreport|‹#›