锡府发200973号

-1-锡府发〔2009〕73号无锡市锡山区人民政府关于印发区集体土地房屋拆迁实施办法的通知开发区、商务区管委会，各镇人民政府(街道办事处)，区各办局，区各直属单位，驻区各条线单位：现将《无锡市锡山区集体土地房屋拆迁实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。二○○九年七月十三日-2-无锡市锡山区集体土地房屋拆迁实施办法第一章总则第一条为规范集体土地房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障城镇建设的顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江苏省土地管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》和《无锡市市区集体土地房屋拆迁管理办法》等法律法规和规范性文件，结合本区实际，制定本办法。第二条在本区范围内，因城镇建设和发展需要征收或者征用集体土地拆迁房屋及其附属物，并需要对房屋所有权人(以下统称被拆迁人)进行补偿安置的，适用本办法。被撤消村民小组范围内原建于集体土地上房屋被拆迁的，以及撤组后原宅基地上依法翻建或改造的房屋被拆迁的，不论被拆迁人是否领取国有土地使用权证和房屋产权证，均适用本办法。国家和省确定的重大基础设施项目征地拆迁补偿安置另有规定的，从其规定。第三条区国土资源部门负责集体土地上房屋拆迁相关的土地管理工作；区建设部门负责集体土地上房屋拆迁和安置房建设的相关管理工作。区房屋拆迁管理办公室(以下简称区拆管办)具体负责集体土地上房屋拆迁补偿安置管理工作。集体土地房屋拆迁-3-所在地的镇人民政府(街道办事处)和区政府有关职能部门，应当根据各自职责，协同做好房屋拆迁补偿安置的相关工作。第二章拆迁管理第四条规划部门出具建设用地规划许可证(含地块图)后，由拆迁管理机构根据用地单位(以下统称拆迁人)的申请，书面通知相关部门暂停办理下列事项：(一)新批宅基地和其他建设用地；(二)审批新建、改建、扩建房屋及其附属物；(三)审批改变房屋、土地用途；(四)办理户口的迁入、分户；(五)核发工商营业执照和其他行政许可证照；(六)法律法规规定的其他事项。第五条拆迁人凭建设用地规划许可证(含地块图)等相关资料，向区国土资源部门提出用地申请，经依法取得用地批准文件后，方可实施拆迁。第六条拆迁人应当根据被拆迁房屋的权属登记情况，拟订用地范围内被拆迁房屋的补偿安置实施方案，并报拆迁管理机构备案。房屋拆迁补偿安置实施方案应当包括以下内容：(一)用地范围内房屋拆迁调查测算情况；(二)拆迁计划、拆迁期限；-4-(三)安置方式及过渡期限；(四)安置所需房源及相关资料、证明；(五)补偿安置资金证明以及使用计划；(六)其他与房屋拆迁补偿安置有关的事项。第七条拆迁管理机构应当会同开发区、商务区、各镇(街道)对拆迁人提交的房屋拆迁补偿安置实施方案进行审查并予以公告，由拆迁管理机构向拆迁人发出房屋拆迁补偿安置通知书。第八条拆迁人应当选择有拆迁资质的单位实施拆迁，并与房屋拆迁实施单位订立拆迁委托合同。拆迁委托合同自订立之日起15日内报拆迁管理机构备案。被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。第九条从事房屋拆迁评估业务的评估机构必须具有相应的房地产评估资质。第十条拆迁人应当按照房屋拆迁补偿安置实施方案，负责做好房屋拆迁补偿安置的有关实施工作；拆迁人应当按照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿安置；被拆迁人应当服从城镇建设和发展需要，在规定的期限内完成搬迁。第十一条在房屋拆迁补偿安置通知书规定的拆迁期限内，拆迁人与被拆迁人应当依据房屋拆迁补偿方案签订房屋拆迁补偿安置协议。房屋拆迁补偿安置协议应当具体载明补偿形式、补偿标准、安置方式、搬迁期限、临时安置过渡期限、违约责任等内容。拆迁管理机构应当提供房屋拆迁补偿安置协议的示范文本。-5-第十二条房屋拆迁补偿安置协议订立后，拆迁当事人对补偿安置协议产生纠纷的，可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。第十三条拆迁人应当在拆迁实施前与被拆迁人依照本办法的规定就补偿、搬迁等事项签订书面协议。协议内容应当明确补偿形式和补偿金额。经协商达不成协议的，经当事人申请，由拆迁管理机构裁决。裁决应当自受理申请之日起的30日内做出。当事人对裁决不服的，由市拆迁管理机构依法处理。被拆迁人因征地补偿标准争议而阻挠征地的，也可由市国土资源部门责令其交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。第三章拆迁补偿安置第十四条被拆迁房屋的合法依据，以拆迁人在领取建设用地规划许可证(含地块图)前所持有的房屋权属证书、土地权属证书或者合法有效建房批准手续为准。对1992年前建造的房屋，如无法提供房屋权属证书、土地权属证书，且无法提供建房手续的，凭镇人民政府(街道办事处)出具的相关建房用地证明为准。第十五条被拆迁房屋的原用途，以房屋权属证书、土地权属证书上载明的用途为准；房屋权属证书、土地权属证书上未载明用途或者载明的用途不一致的，以合法建房手续载明的用途为准。-6-第十六条被拆迁房屋合法建筑面积的认定，应当以被拆迁人在拆迁人领取建设用地规划许可证(含地块图)前所持有的房屋权属证书、土地权属证书或者合法有效建房批准手续为准。合法建房手续未载明批准建房面积的，由所在镇(街道)会同规划部门、国土资源部门按拆迁人所在地农村建房基本户型标准和相关规定核定其合法建筑面积；没有合法建房手续，但在本办法实施前已建造且被拆迁人建房时符合相关建房规定条件的，由被拆迁人在规定的时间内向所在村提出申请，经所在村、镇(街道)审核，经规划部门、国土资源部门会审同意，按拆迁所在地农村建房基本户型标准和相关规定核定其合法建筑面积，并在拆迁地点公示。如发生被拆迁房屋建房批准文件批准的用地面积、建筑面积与房屋权属证书、土地权属证书登记的面积不一致时，按以下规定执行：(一)被拆迁房屋合法建筑面积以合法有效建房批准手续为准；建房批准手续未明确建筑面积的，以住宅用地批准文件批准的建筑占地面积内建造的房屋为合法建筑，合法建筑面积根据房屋层次计算。被拆迁房屋超过建房批准手续批准的建筑占地面积范围以外的超建部分一律不得认定为合法建筑面积。(二)房屋权属证书、土地权属证书登记面积与建房批复面积不一致，按合法有效建房批准手续认定时，被拆迁人有异议且经协调无法达成一致的，拆迁人应及时向土地管理部门和房产登记部-7-门书面通报情况并提供相关资料。经调查核实后，土地管理部门和房产登记部门应依法办理更正或注销登记证书手续。没有房屋权属证书的，有合法建房手续的房屋，其阁楼的合法建筑面积的计算按照建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(建住房〔2002〕74号)文件的规定执行，即层高(高度)在2.2米以上(含2.2米)的，可计算为合法建筑面积；层高(高度)在2.2米以下的，不计算为合法建筑面积。不符合以上规定情况的，均不予认定为合法建筑面积。第十七条拆迁管理机构发出房屋拆迁补偿安置通知书并公告后，被拆迁人已取得合法建房手续且新房已建造完毕的，拆迁人应当给予补偿安置；被拆迁人已取得合法建房手续但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，已建新房部分，由拆迁人依据本办法拆迁补偿安置标准给与安置补偿。第十八条对拆迁违法建筑、逾期的临时建筑或者临时建筑在建设工程规划许可证中载明城镇建设需要时无条件拆除的，已建新房应拆除而未拆除的旧房，用地单位在领取建设用地规划许可证(含地块图)后被拆迁人进行房屋及其附着物新建、改建、扩建或者突击装修装饰部分，拆迁租赁(借)住宅用房的承租人，均不予补偿安置。拆迁未超过批准期限的临时建筑不予补偿安置，但应当给予适当补贴。第十九条住宅房屋拆迁补偿安置一般实行房屋产权调换方式。-8-第二十条住宅房屋的被拆迁人提出自行解决住房并作出书面承诺的，由被拆迁人向拆迁人提出申请，经区拆管办认定后，可以按下列计算提取补偿安置款。补偿安置款=(指定地点的单位建筑面积安置房成本价—单位建筑面积安置房建安价+单位建筑面积的被拆迁房屋重置价结合成新评估价)×合法建筑面积。第二十一条住宅房屋的被拆迁人要求实行产权调换的，由拆迁人提供拆迁安置房给予产权调换。拆迁人应当按照被拆迁房屋的签约和交房顺序确定选房顺序，具体办法由开发区、商务区、各镇(街道)制定。第二十二条住宅房屋的被拆迁人以一处宅基地或者合法建房手续为一户，被拆迁人在同一拆迁范围内有多处住房的，应当合并为一户计算其原住房面积；被拆迁住宅房屋合法建筑面积经公示后，被拆迁人凭拆迁房屋安置协议书按下列规定进行产权调换：(一)被拆迁住宅房屋合法建筑面积小于等于200平方米的，按被拆迁住宅房屋重置价结合成新与产权调换房的建安价结算差价后，按实际被拆迁住宅房屋合法建筑面积最接近的户型进行产权调换。(二)被拆迁住宅房屋合法建筑面积大于200平方米的，按实际超出面积的50%折算增加产权调换面积，但每户实际安置面积不得超过250平方米；大于产权调换面积的部分按其重置价结合成新评估价的200%给予补偿。-9-安置房成本价按照1000元/平方米计算，安置房建安价按照600元/平方米计算。因产权调换房户型设计的原因，实际安置面积超过产权调换面积10平方米以内按安置房成本价结算，10平方米以外的参考所在镇(街道)商品房市场平均销售价而确定的安置房超面积结算价进行结算，但每户最终不得超过规定安置面积30平方米。各镇(街道)实际安置面积超过产权调换面积部分的结算价暂按以下标准执行：东亭街道按2500元/平方米(不含楼面地价)结算；其他各镇(街道)按1800元/平方米(不含楼面地价)结算。安置房成本价、安置房建安价、商品房市场平均销售价和安置房超面积结算价，由区物价局会同相关部门定期核定公布。如实际安置面积小于产权调换面积，由拆迁人给予被拆迁人差额面积部分的补偿款，按以下公式计算：差额面积补偿款=(单位建筑面积安置房成本价—单位建筑面积安置房建安价+单位建筑面积的被拆迁房屋重置价结合成新评估价)×差额建筑面积。第二十三条拆迁住宅房屋，拆迁人应当按以下标准向被拆迁人支付搬迁费、过渡费、固定设施移装费及其它设施附着物补偿费。(一)搬迁费：拆迁后直接搬入安置房的，补偿搬迁费800元。拆迁过程中需要过渡安置的，再增加补偿搬迁费1000元。(二)过渡费一般按核定未安置面积每月每平方米5元结算。第二十四条被拆迁人凡自公告动迁之日起2个月内搬迁让房的可享受不同时间段的奖励费，超过2个月搬迁的一律不得享受-10-奖励，奖励标准最高不得超过每户2万元。奖励时间段划分及不同奖励时间段的奖励金额由拆迁人根据各项目的实际情况自行确定。公告动迁之日的起算以拆迁人“告住户书”中明确的动迁日期为准。第二十五条拆迁非住宅房屋不作产权调换，对被拆迁人实行货币补偿。被拆迁人的房屋权属证书上载明工矿企业用房及其他非商业经营用房的，由拆迁人对其房屋按被拆除房屋重置价结合成新评估价的1.5倍对被拆迁人予以补偿。被拆迁人的房屋为工矿企业用房及其他非商业经营用房，无房屋权属证书但有合法建房手续的，由拆迁人对其房屋按被拆除房屋重置价结合成新评估价的1.3倍对被拆迁人予以补偿。土地使用性质为集体建设用地使用权流转(出让)的，再增加土地补偿，土地补偿由土地使用权流转出让金扣除使用年限后按115%给予补偿；被拆迁人的房屋权属证书上载明商业经营用房的，由拆迁人按被拆除房屋重置价结合成新评估价的3倍对被拆迁人予以补偿(含搬迁费和停业损失)。第二十六条拆迁非住宅房屋，拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁费用，搬迁费用应由有资质的评估公司评估确定。第二十七条因拆迁造成企业停业、停产等损失的，拆迁人应当按照房屋拆迁补偿总额(不含装潢和附着物补偿)的10%向被拆迁人支付一次性补助费。第二十八条被拆迁的房屋已取得工商营业执照并持续营业一年以上的(需提供拆迁前一年的持续营业税单)，实际用于经营的-11-建筑面积，可在原产权用途评估价格的基础上，根据持续营业的年限，按每年10%，最高不超过100%的比例增加补偿，并且调整后的评估价格不得高于按非住宅营业用房用途进行评估的价格。第二十九条拆迁中涉及拆迁军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等设施以及用于公益事业的非生产经营性房屋及附属设施的，拆迁人应当按照有关法律、