2019年地产基金研究报告-全版(1)(1)(1)

12019年地产基金研究报告2020年3月2序言按照惯例，《2019年地产基金研究报告》如期而至。诺承投资自2012年开始发布人民币地产基金研究报告，报告以我们多年来对不动产以及地产基金行业的关注、观察和工作实践为基础，联合中国房地产业协会房地产金融与住房公积金和担保研究分会（“中房协金融分会”）对国内的地产基金行业进行了广泛调研，搜集和整理2019年度行业数据，共同发布《2019年地产基金研究报告》，与投资界人士和对地产基金发展感兴趣的同仁交流与分享我们对于地产基金行业的年度观测。总体来看，2019年地产基金行业呈现出的特点是：因“资管新规”的执行以及地产行业的调控升级，地产基金的新增数量和募集规模延续上年的下降态势，但是仍然保有一定的规模与活力；与私募股权投资类似，地产基金行业的资金和基金亦呈现出向头部机构集中的趋势，行业监管和管理人运作的规范性进一步增强；在地产基金行业内部，住宅融资类基金收缩，针对持有型不动产的资产、权益交易的不动产基金进一步受到机构投资人的重视。与此同时，优质基金管理人更加注重资管能力的打造，通过自建团队或与专业资管机构合作，提升资产运营和管理能力，拥有主动管理能力和价值创造能力的基金管理人凸显；政策层面，房地产融资环境持续收紧，对信托融资方式的限制、总量控制和“去通道”等规定对地产基金的发展起到了一定的抑制作用；从市场活跃度来看，外资地产基金在商业地产大宗交易领域动作频繁，主要集中在一线城市核心地段的成熟物业，内资地产基金处于调整期，整体活跃度相对较低；不动产资产证券化方面，虽然公募REITs推出的实质性障碍尚未全部解决，但类REITs产品创新不断，为后续对接公募REITs做了较好的铺垫。此外，本篇报告的发布时间，恰逢“新型冠状病毒肺炎”疫情世界范围扩散之际，全球主要的资本市场均遭受了巨大冲击。中国的疫情虽已进入平稳收缩期，但其给经济增长带来的负面影响，让市场对于似乎已被“盖棺定论”的地产行业，是否会重新成为刺激经济的举措而格外关注。另一方面，“房住不炒”的再度强调，以及国务院对于农用地转建设用地审批权限下放的试点，也在继续阐释着中央对于建立长效机制的定力。或许，对于地产基金行业来讲，是否刺激地产，已经不再是需要过多思考的问题。关注持有型不动产，特别是在城市公共服务与产业结构调整上能够发挥重要作用的物业类型，才是地产基金从业者应该长期聚焦的方向。3诺承投资是国内领先的机构投资人顾问，专注于中国的另类投资市场，在股权和不动产投资领域进行深入的研究并协助机构投资人进行资产配置。在不动产领域，诺承投资已经完成了超过800亿的总资产配置，包括直接不动产投资、地产基金、不动产金融产品等。中国房地产业协会房地产金融与住房公积金和担保研究分会是由房地产开发企业、与房地产金融相关的投融资机构、中介服务机构、各地住房公积金管理中心、住房置业担保机构等单位和个人自愿参加的全国性社会组织，是中国房协的分支机构，接受中国房协领导，并接受有关政府部门和监管机构的指导和监督。本报告分为三部分。第一部分为2019年房地产市场发展概述；第二部分为2019年私募基金和地产基金行业统计；第三部分为商业地产大宗交易分析。本报告由上海诺承投资咨询有限公司、中国房地产业协会金融分会联合撰写。4目录序言__________________________________________________________________________________2第一部分2019年房地产市场发展概述________________________________________________52019年房地产市场供给和需求______________________________________________________52019年房地产投融资情况___________________________________________________________62019年房地产融资政策变化_________________________________________________________8第二部分2019年私募基金和地产基金行业统计______________________________________102019私募基金募集情况____________________________________________________________102019地产基金募集情况____________________________________________________________122019地产基金行业小结____________________________________________________________14第三部分商业地产大宗交易分析_____________________________________________________16物业类型__________________________________________________________________________16地域分布__________________________________________________________________________17建筑面积__________________________________________________________________________18交易价格__________________________________________________________________________19参与主体__________________________________________________________________________205第一部分2019年房地产市场发展概述自1998年房改以来，中国的房地产走过了20年的市场化之路，10年的金融化之路，在中央“房住不炒”和“不再依靠房地产作为短期刺激经济的手段”的政策基调下，可以说基本完成了拉动经济增长的历史使命。长期来看，房价上涨动能受到抑制，大幅上涨或下跌的概率都较小；房价分化比较明显，一线城市及城市核心地段价格相对稳定，但是人口净流出的城市下降可能性大；短期来看，房地产投资规模的涨幅较2018年虽有所下降，但整体规模仍旧很大，依然是支撑地方经济的中坚力量，只是房地产的使命从过去拉动增长，变成托举经济不下滑。房地产是对政策昀为敏感的行业之一。自2019年5月银保监会下发23号文以来，房地产融资连续出现被称为史无前例且非常具有针对性的收紧政策，信托、境内债、境外债、开发贷等房地产传统融资渠道相继被加强监管，尤其体现在前端融资方面，是2008年以来昀严格的一轮融资收紧周期。2019年房地产市场供给和需求从供给端来看，根据国家统计局发布的数据，2019年，房地产开发企业土地购置面积为25822万平方米，比上年下降11.4%；土地成交价款14709亿元，比上年下降8.7%。房地产企业施工面积和新开工面积较上年均有所增长，但新开工面积的增速较上年有较大回落；竣工面积较上年亦有增长，增速由降转升。由此可见，与2018年相比，2019年房地产企业购买土地的面积和成交金额呈下降趋势，新开工面积增速放缓，竣工面积增速加快。-40%-20%0%20%40%60%010,00020,00030,00040,00050,000200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019土地购置面积和同比增速本年购置土地面积（万㎡）同比增速6从需求端来看，2019年，商品房销售面积为171558万平方米，比上年下降0.1%，其中，住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下降14.7%，商业营业用房销售面积下降15.0%；商品房销售额为159725亿元，比上年增长6.5%，但增速有所回落。其中，住宅销售额增长10.3%，办公楼和商业营业用房销售额均呈下降趋势，分别下降16.5%和15.1%。由此可见，与2018年相比，2019年商品房销售面积小幅下降，销售金额有所上涨，但涨幅下降，上涨由住宅带动。2019年房地产投融资情况从房地产开发投资情况来看，近20年来，房地产开发投资金额一直呈上涨趋势，1999年为4000亿左右，2003年突破1万亿，2016年超过10万亿，到2019年逾13万亿。2019年，全国房地产开发投资约为13.22亿元，其中住宅投资占比约为73%。从地域来看，东部地区房地产开发投资金额昀高，占比超过一半，其次为西部地区和中部地区，占比分别为23%和21%；东北地区昀少，占比不到4%。房地产开发投资占GDP的比例由1999年的4.43%，增加为2019年的13.34%。-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,000200,000200820092010201120122013201420152016201720182019商品房销售面积情况商品房销售面积（万㎡）同比增速7从资金来源来看，2019年房地产开发企业到位资金约为17.86万亿元，比上年增长7.6%。其中,定金及预收款为61359亿元，占比昀高；其次为自筹资金，金额为58158亿元；再次为个人按揭贷款和国内贷款，分别为27281亿元和25229亿元；利用外资为176亿元，占比昀小。与2018年相比，房地产开发企业到位资金金额呈上涨趋势，尤其是利用外资增速昀快，增长62.7%；定金及预付款、个人按揭贷款和利用外资的占比略有上升，自筹资金和国内贷款的比例小幅下降。从近几年房地产企业信用债发行情况来看，2016年发行额度昀高，超过7000亿人民币；2019年进入偿债高峰期，2019年-2021年，房地产企业每年信用债偿还额均超过4000亿，2021年达到偿债顶峰。未来几年，房地产企业将面临较大的偿债压力。0%5%10%15%20%25%30%35%40%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019房地产开发投资情况房地产开发投资完成额（亿元）同比增速32.56%34.35%15.27%14.13%0.10%0%5%10%15%20%25%30%35%40%房地产开发资金来源结构201720182019自筹资金定金及预付收款个人按揭贷款国内贷款利用外资82019年房地产融资政策变化整体来看，2019年金融政策总量宽松，企业融资前松后紧。自2019年5月银保监会下发23号文以来，房地产企业融资环境持续收紧，信托、境内债、境外债、开发贷等房地产传统融资渠道相继被加强监管，尤其体现在前端融资方面，是2008年以来昀严格的一轮融资收紧周期。我们从国家政策导向和具体规定两个层面对2019年房地产行业及融资政策进行梳理，以期从宏观和中观两个层面对行业政策和相关规定进行整体把握和进一步理解。国家政策层面，全国两会、中央政治局会议和中央经济工作会议对房地产行业的政策基调不断予以强调和明确。n在2018年房地产市场预期趋于理性的背景下，2019年3月，全国两会作为政策风向标，虽然没有强调“房住不炒”（中央于2016年底明确定位“房子是用来住的、不是用来炒的”），但住建部长明确指出要保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落；同时，“落实城市主体责任，因城施策、分类指导”的提法意味着地方政府将有更多的政策自主权，可以根据市场实际情况，及时调整政策走向，以便更好地平衡稳增长与