上海西藏北路综合体项目定位建议书

农房集团西藏北路地块发展战略定位报告农房集团西藏北路地块发展战略定位报告项目本体分析：位于上海中心区的黄金区域，周边商业配套齐全，生活便利。本体分析区位交通区域属性开发指标用地性质：商、办、住综合用地总建筑面积：41070.59平方米容积率：3.4建筑限高：100米以下项目四至：东至西藏北路，南至蒙古路，西至晋元路，北至海宁路；区位：地处闸北区最南端，毗邻苏州河，距人民广场一公里，是目前上海市少有的市中心地块；交通：紧临轨道交通8号线，临近高架周边配套：区域标杆项目大悦城（购物中心），为目前区域居民及外来目的性人群主要消费场所；农房集团西藏北路地块发展战略定位报告交通条件分析：大交通便捷，对于车流、人流导入较为方便。轨交8号线本案海宁路西藏北路南北高架车流导入：•紧临城市主干道西藏北路和海宁路；•西靠南北高架，下匝后200米即可到本案；人流导入：•紧临轨道交通8号线；•地块周边2~3个公交车站，多辆公交车经过；农房集团西藏北路地块发展战略定位报告西藏北路：城市快速干道•有利于远端辐射（机动车到达），但不利于属地型商圈的建立；•有利于目的性强业态的入驻，而不利于经营选购型、零售类业态；蒙古路：城市支干道•不利于项目形象的展示；•道路狭窄，周边物业年代已久，难以融入主商圈；晋元路：单行车道•严重影响车流的导入，降低商铺本身价值；项目四至分析：但由于项目四至道路的条件限制，较大程度的降低了项目本身位于城市老城中心黄金区位应有的价值。农房集团西藏北路地块发展战略定位报告市场现状：周边现有商业以满足居民基本生活需求为主，经营业态杂乱、低端，物业建设陈旧。仅有的中高端商业项目大悦城，经营内容较为丰富、全面。蒙古路晋元路农房集团西藏北路地块发展战略定位报告上海大悦城项目整体开发超过40万㎡，规划包括购物中心、临水豪宅、酒店式公寓、五星级酒店及甲级写字楼。占地面积10万㎡总建筑面积40万㎡商业面积6.8万㎡商业层数B1~F10大悦城整体规划效果图市场案例分析：大悦城农房集团西藏北路地块发展战略定位报告大悦城每层都有自己的特色主题，与主题相应搭配各种特色品牌，为不同类别的消费者提供独到而完备的服务。整体业态布局10F/11F：享乐派——影院、KTV9F：饕餮控——国际美食、主体餐厅、时尚食町8F：料理王——商务餐厅、中式正餐美食、日韩料理、火锅7F：都食客——东南亚休闲餐饮、西式简餐、台湾料理、甜品6F：创意师——创意精品店、精品数码、时尚家居家饰、舞蹈学校、书吧5F：混血儿——混搭时尚天地、潮流服饰、休闲SPA、时尚美发、休闲餐饮4F：潮流军——潮爆流行品牌、时尚内衣、流行服饰、流行饰品、休闲餐饮3F：时装精——时尚品牌、国际潮流服饰、情调餐饮、水吧2F：拜物教——国际精品服饰、精品鞋包、性感牛仔、女性配饰、香水1F：美学家——国际精品服饰、设计师品牌、彩妆护肤B1：乐活族——精品超市、时尚杂货、流行小食B2：停车场零售餐饮休闲娱乐市场案例分析：大悦城农房集团西藏北路地块发展战略定位报告经营业种楼层分布：经上述及图中数据可以看出：大悦城经营内容丰富，且后期有大量商业开发，本案无论从规模、市场竞争还是错位经营方面考虑，均无法与之竞争；大悦城相关数据：总建面积40万平方米，一期建筑面积约7万平方米，目前已营业，经营业态以零售购物、餐饮为主，经营品牌以国际二线为主；市场案例分析：大悦城农房集团西藏北路地块发展战略定位报告本案从宏观环境及项目所处地理位置来看，均处于上海黄金商圈的极佳地段，交通便利、人流密集、消费力强、业态选择多样，但直面“商业旗舰大悦城”处于“灯下黑”的局面，商业定位及营销手段则变得相当重要……市场总结农房集团西藏北路地块发展战略定位报告市场现有商铺租售情况：•蒙古路（近西藏北路）：121平米，700万（售价），60000元/㎡•海宁路（近晋元路）：203平米，1018万（售价），50000元/㎡•大悦城：800平米，三层，10元/㎡/天•晋元路：175平米，一层，5.5元/㎡/天•晋元路（近海宁路）：580平米，一层，3元/㎡/天市场商铺租金现状：市场商铺销售现状：商铺租金均价：4.8元/㎡/天商铺销售均价：55000元/㎡根据目前项目周边租售价格看，租赁市场成熟，租金已达到正常供需关系，市场现有商铺租金回报率约3%左右农房集团西藏北路地块发展战略定位报告基于以上的基本情况分析，华燕认为本案有以下两种可发展方向：可发展方向一销售型物业可发展方向二持有型物业物业功能业态定位服务客群特点评论街铺商业主题商业•日常零售•中小型餐饮•商务配套•社区配套等目的性强的业种集聚周边居民及办公人群特定目标客群•快速回笼资金•统一经营管理•可引进租金较高业态•提升项目整体形象农房集团西藏北路地块发展战略定位报告农房集团西藏北路地块发展战略定位报告规模体量商业类型单一型（纯商业功能）商业面积与其它物业开发总量面积之比在5％-10％之间商业面积与其它物业开发总量面积之比在3％-5％之间商业面积与其它物业开发总量面积之比在3％以内外向型街区商业：商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来补充，共同支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，同时要求商圈内无其他大规模商业竞争导致商业需求的分流。中间型街区商业：这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，且居民消费能力较强，一般为中高档小区。内向型街区商业：商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的日常性生活需求，且项目所处商圈内有其他商业补充，满足居民的其他消费需求。理论分析：本案总建筑面积约34000平方米，其中商业建筑面积约4000平方米，对应商业和其它物业规模的关系，为外向型街区商业。农房集团西藏北路地块发展战略定位报告考虑现有情况和道路限制条件，商业定位原则为提高本项目的商业档次和品味，最大限度的提高销售单价。受四至道路的条件限制市场现有商业较为落后外向型社区商业功能项目高层物业功能为公寓、办公原则对内—补白：提高社区商业档次和品味对外—点睛：填补区域高端商业功能欠缺农房集团西藏北路地块发展战略定位报告高档精致品味定位关键词农房集团西藏北路地块发展战略定位报告品质餐饮商务休闲精品零售生活服务全方位满足高端人士的各方面需求；以商务、休闲消费为基础；延伸餐饮娱乐和精品零售的消费链；满足周边社区消费及偶遇性消费；功能定位：农房集团西藏北路地块发展战略定位报告品质餐饮（商家示意）：餐饮功能•日常型（中小正餐、西餐、特色餐等）•携带型（糕点、酒坊、特产等）•消遣型（咖啡、茶座、水吧、甜品店等）农房集团西藏北路地块发展战略定位报告商务休闲（商家示意）：尊享性：提升项目档次，满足高端客户的身份感和品质生活需求。休闲娱乐功能会所、健身房、SPA、足道、按摩等竞争性：高端休闲娱乐设施凸显项目商业格调，弥补市场空白。功能性：满足高端客户的多重私属需求，形成不受干扰的纯粹生活体验空间。农房集团西藏北路地块发展战略定位报告精品零售（商家示意）：精品零售精品超市、巧克力手工吧、花店、蛋糕坊等农房集团西藏北路地块发展战略定位报告生活服务（商家示意）：生活服务功能大众型私属型邮局、银行、电信、干洗店、维修、中介等美容美发、书店、宠物店、摄影、诊所等农房集团西藏北路地块发展战略定位报告产品建筑建议：现代化的建筑风格、体现品质感为体现本案商业的高品质，建议选用高档石材作为外立面农房集团西藏北路地块发展战略定位报告产品建筑建议：现代化的建筑风格、体现品质感同时在外立面的处理上要注重门头、店招、灯光工程的细节农房集团西藏北路地块发展战略定位报告总结：•先租后售：开发商拥有一定时间的物业使用权，如3~5年，对项目进行统一经营管理，等形成一定的商业氛围后，带租约销售，物业价值将有所提升；•直接销售：前期制定完善的营销策略，快速去化物业；营销策略如定位为销售型物业方向，小面积，低总价策略入市，在合理的价位下快速销售回款将不成问题，但业态将无法把控，对办公及公寓售价也无利好提升，价值趋于周边平均水品。方案总结农房集团西藏北路地块发展战略定位报告农房集团西藏北路地块发展战略定位报告PART1：项目认知农房集团西藏北路地块发展战略定位报告从区域价值等各方面考虑，我们对她的期望是：物业价值最大化（高租金）商铺持有经营（只租不售）打造品质标杆（项目形象）若商铺进行销售，项目整体形象打造、商业业态、商家品牌等方面均不受开发企业的控制，将严重影响到项目的整体品质；物业价值最大化是项目开发的首要条件之一，但常规商业的开发方向如美食天地、娱乐天地、精品百货、社区服务等业态均难以满足这一开发条件；本案位于闸北区南端，毗临苏州河，优越的区位条件决定了物业品质的高端化，而：卖场—美食街—娱乐中心—邻里中心—商务配套等业态均难以满足本案高端化的形象要求；农房集团西藏北路地块发展战略定位报告对于本案，我们的开发原则是：高收益形象好创新性持续性打造品质标杆项目租金最大化品质与气质的展示特色化开发持续性经营展示的不仅是外表，更是内在的表白农房集团西藏北路地块发展战略定位报告娱乐天地Text常规情况下可开发方向社区服务精品百货美食天地而我们知道：常规的开发思路已无法满足本项目拥有的黄金地段及我们寄予她的期望农房集团西藏北路地块发展战略定位报告美食天地：大悦城内大量的餐饮商家目前已在经营中，考虑市场竞争因素，本案不适宜发展以餐饮为主题的开发方向。美食天地•主要经营类型：各种餐饮•辅助经营类型：酒吧、休闲小吃•建筑形态：商业街、集中商场、独栋物业•客群描述：项目辐射三公里范围内为核心消费客群；市场分析仅市场竞争角度考虑：经营内空涵盖商务餐饮、休闲餐饮、家庭聚餐、美食小吃等多种类型；上海大悦城•7#：都市客•8#：料理王•9#：饕餮控部分入驻商家：辛香汇、望湘园、避风塘、豆捞坊、板长寿司、广州蕉叶、外婆家满记甜品、星巴客、雕刻时光咖啡馆等经营楼层：农房集团西藏北路地块发展战略定位报告娱乐天地：大悦城内完善的商业配套基本可满足消费者在休闲娱乐等方面消费需求，因此不建议本案以此为主要发展方向。上海大悦城娱乐天地•主要经营类型：KTV、酒吧、电影院线等•辅助经营类型：电玩、亲子教育等；•建筑形态：集中商场、独栋物业等；•客群描述：项目辐射三公里范围内为核心消费客群；入驻商家：金逸院线新恒星影城、好乐迪KTV、汤姆熊等经营楼层：•10~11#：影院、KTV•6#：游乐游艺仅市场竞争角度考虑：大悦城内休闲娱乐业态涵盖影院、KTV、儿童游乐场等多种类型商家，基本可以满足周边居民消费需求。市场分析农房集团西藏北路地块发展战略定位报告精品百货：紧临以时尚、年轻为主题的区域地标——大悦城，南京路沿线百货,为直接竞争对手，本案应错位经营以降低市场风险。市场分析精品百货•主要经营类型：精品零售、精品服饰•辅助经营类型：休闲餐饮、化妆品等•建筑形态：集中商场、独栋物业等•客群描述：项目辐射三公里范围内年轻男女、企业白领等；部分入驻商家：vivavoce、Lee、H＆M、mrkt、AbleJeans、broadcast、icicle等经营楼层：仅市场竞争角度考虑：大悦城与南京路商场错位经营，主营时尚、特色品牌，目标客群为时尚女性、公司白领等；•3~5#：服装、鞋包、化妆品等上海大悦城农房集团西藏北路地块发展战略定位报告社区服务：商业档次低，与项目打造的形象不匹配，同时商铺租金较低。因此该类型业态不在本案开发考量范畴之内。市场分析社区服务•主要经营类型：餐饮、美容美发、大卖场等•辅助经营类型：银行、干洗店、水果店等•建筑形态：社区低商、独立商铺等•客群描述：周边居民为主项目周边在经营商家•便利店、美容美发、水果店、房产中介等现状：虽然现有商铺物业较为陈旧，但经营业种全面，基本满足居民日常生活需求；经营类型：物业档次及形象：本案完全可以开发以服务居民为主的社区服务中心棒，但物业档次和项目形象将大打折扣；物业价值体现：一般服务于社区居民的