丁祖昱当前房地产行业形势分析及未来判断

客户拜访道具包客户拜访道具包此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。2012年5月当前房地产行业形势分析及未来判断丁祖昱博士易居（中国）控股有限公司执行总裁上海易居房地产研究院副院长2014年12月得益于地方救市频频及开发商加大营销力度，购房者信心逐步提振，一、二线城市成交迎来了持续回暖，在10月份创下了年内高峰。但11月未能延续快速回暖走势，供应放量而需求并未持续走高，库存高企的基本面没能明显改善。从各能级城市表现看，市场分化趋势突出。一线回暖强劲，二线后续成交疲态尽显；三四线城市成交量下降。73个典型城市11月份新建商品住宅成交情况（单位：万平方米）11月成交：未能延续快速回暖走势，一线城市成交表现较好2数据来源：CRIC注：1、三四线城市合计为43个城市月度合计数据，篇幅所限未能在表中全部展现。能级城市11月环比同比1-11月同比能级城市11月环比同比1-11月同比一线北京10120%40%707-36%二线福州22-11%-31%206-18%上海103-6%-19%834-29%呼和浩特149%3%133-3%广州92-1%-3%812-24%海口172%-52%196-25%深圳6129%15%359-23%大连27-45%-49%402-28%合计3577%3%2712-29%杭州121-3%63%761-3%二线成都21539%13%1941-22%武汉20310%43%14618%长沙1433%6%1101-20%合计196812%3%16468-12%沈阳13625%5%979-25%三四线佛山101-19%23%89814%南京10523%19%747-18%中山81-16%26%641-13%天津10338%-13%858-20%东莞7121%-2%482-25%青岛862%-34%773-25%无锡63-5%48%4763%合肥8136%-22%846-23%常州48-11%-7%452-10%南宁7921%58%5352%清远31122%36%200-28%苏州78-11%8%689-4%潍坊30-7%-23%296-13%济南7311%17%611-2%烟台26-5%-42%263-23%长春6518%-13%642-7%惠州264%-11%232-27%贵阳63-4%-27%563-27%漳州2543%15%23927%石家庄6128%180%38343%徐州23-29%-40%285-15%昆明5311%-45%570-10%大厂22137%26%1438%宁波520%51%34318%常德2128%9%19221%南昌4926%-10%4689%温州2078%72%130-45%太原445%35%48883%江门193%60%128-10%西宁2888%-40%246-6%南通18-13%19%164-7%厦门2710%189%287-36%合计900-6%4%7871-12%兰州24-30%6%24036%总合计32256%3%27050-14%2014年11月，多数重点房企销售同比增速明显上升，像绿城同比增长翻番，恒大同比增长近90%；但环比来看，多数房企销售额不如上月。前11月，恒大、绿城等个别房企提前超额完成全年目标；万科、融创等少数房企有望顺利完成全年目标；部分房企难以完成全年目标。数据来源：企业公告，CRIC重点房企2014年1-11月销售额及目标完成率（单位：亿元）3企业销售：多数房企业绩环比下降，恒大、绿城提前完成全年目标企业名称2014年11月销售额同比环比2014年前11月销售金额同比2014年前11月完成率恒大地产13489%48%120723%110%绿城中国9844%-38%66716%103%万科地产19035%-14%190119%95%融创中国727%-11%59631%92%华润置地7224%-17%602-88%86%新城地产23-28%-25%2039%85%富力地产4752%-4%50334%84%碧桂园121-29%11%10408%81%雅居乐5323%4%38916%81%保利地产12521%-17%11947%80%绿地集团380100%90%190842%80%金地集团455%1%375-4%62%年末，房企业绩冲刺进入关键节点，较多项目经过长时间蓄客，借以多样营销活动和合理定价，造就屡屡热销的市场局面。较突出如方兴营销活动，通过集团统一策划的连续性活动，在双11取得42亿元的热销业绩；中海济南项目更是在16日当天便实现40亿元的销售额。数据来源：企业公告，CRIC2014年11月重点热销项目情况4项目：年末两月，房企业绩冲刺，热销项目涌现具体时间城市项目名称企业名称热销情况2014-11-2北京合生摩尔公馆合生地产首次开盘90分钟热销3亿2014-11-7北京通州万达广场万达集团开盘2小时即全部售罄，2小时销售5.4亿2014-11-8株洲株洲碧桂园碧桂园株洲碧桂园开盘当天3小时热销5亿元2014-11-8无锡雅居乐.中央府雅居乐开盘仅20分钟，房源销售过半，短短1小时狂销1.5亿2014-11-8南京仁恒绿洲新岛仁恒置地推出460套房源，13小时售出420套，去化9成，收金13亿元2014-11-8南宁华润凯旋门华润置地开盘推出300套，短短2小时内，劲销2亿元。2014-11-8上海仁恒西郊花园仁恒置地首开劲销7亿2014-11-9日照招商·莱顿小镇招商地产开盘当天劲销9成，两个月狂销800套2014-11-9广州招商金山谷招商地产500组客户抢260套房，2个多小时消化近9成，成交4个多亿2014-11-9西安万科高新生活广场万科地产首批推出的630套房源当场售罄，创收3.5亿2014-11-10苏州招商小石城招商地产晚间开盘，共售出312套去化9成2014-11-10深圳华润银湖蓝山润园华润置地首批推出的332套房，开盘3小时热销超80%，成交金额25亿元2014-11-14深圳万科麓城、万科紫悦山万科地产推出836套，约有800多名购房者到场抢房，项目销售9.5成2014-11-15温州温州碧桂园碧桂园二期首推近400套房源，开盘1小时去化率达98%2014-11-15上海绿城锦绣兰庭绿城中国短短1小时狂销5亿元，总销38亿元剑指年度销冠2014-11-15无锡金科世界城金科集团加推当天热销5000万，去化率高达九成2014-11-16北京首开常青藤首开股份首开常青藤项目开盘1号楼,43套房源开盘当日去化率90%2014-11-16北京首开香溪郡首开股份加推7号楼部分房源，吸引百余位购房者到场，去化率达80%2014-11-16济南中海华山珑城中海地产推出5500套房源，最终实现成交40亿元2014-11-18宁波中海•阳光玫瑰园中海地产1小时狂销300套，揽金5亿5临近年尾，土地市场异常火热，各地纷纷涌现拿地潮。其中一线城市尤甚，深圳年度首拍即以46.8亿首战告捷，广州华美牛奶厂8宗地单日揽金157亿，上海董家渡地块248.5亿成交，成为今年全国土地成交榜总价第一,降息后首日广州红云涂料厂地块以64.5亿元成交,成为年度地王；重点二线城市，如南京、厦门、武汉、杭州、天津等市近期也有多块优质地块高溢价成交。土地：成交火热，三高地块迭出，地市大有翘尾之势近期重点成交地块情况成交日期城市区域板块土地属性总建筑面积（万㎡）用地面积（万㎡）成交总价（亿元）楼板价（元/㎡）溢价率受让方2014-10-17北京门头沟区门头沟板块商住23.8318.8833.81418535.2%保利、首开2014-10-21北京门头沟区门头沟板块商住办27.9740.6642150140%北京京投、北京基础设施投资2014-10-22南京建邺河西板块住宅22.439.10311382120%上海建工2014-10-22深圳宝安区龙华板块住宅18.654.6646.82509485%深圳金骏2014-10-29厦门海沧区海沧板块商住14.975.8722.81522880%厦门绿苑商城、厦门海智2014-10-29厦门海沧区海沧板块商住145.0319.761411466%融侨集团2014-10-30武汉硚口宝丰商住49.9813.3633.266430%丰达国际2014-10-30杭州江干区城东新城住宅5429.3444.4182270.07%绿城2014-11-2北京石景山区石景山板块商住33.4910.66591761828.26%中海、中建2014-11-10广州天河区东圃板块住宅36.9612.3344.57120580%广州佳郡2014-11-10广州天河区东圃板块住宅13.466.520.21500725%金地2014-11-10广州天河区东圃板块住宅13.857.5820.81502338%华润置地2014-11-10广州天河区东圃板块住宅13.1611.3322.21686641%广州市铭岳城2014-11-26广州白云区华南路板块住宅4619.964.5140200%越秀地产2014-11-12上海虹口凉城板块住宅20.567.2728.38138000%彩虹湾置业2014-11-13天津河西小海地商住40.0118.1837.3932416.54%绿城2014-11-14天津河西小海地商住30.7113.9628.2918415%绿城2014-11-18上海黄浦区董家渡商住70.2117.51248.5353920.2%上海外滩投资开发2014-11-19上海南汇区惠南镇住宅11.896.6115.5713092105%重庆蓝森6降息：对楼市绝非单纯利好，短期提振信心，供大于求的基本面不变自2014年11月22日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。短期极大提升市场信心，促进部分观望群体购房代表经济走下行通道,未来一段时间经济将继续回落探底房地产市场基本面不变，甚至会加剧市场供应量不会真正降低房地产成本，开发企业的财务成本不会实质下降降息不是救地产7地方主导，取消限购7月以来，已有41个城市全面取消或部分调整限购政策。给予不同程度的购房财政补贴，并放宽购房落户政策。放松限贷，支持开发1、支持自住购房贷款需求；2、增强银行房贷投放能力；3、支持开发企业融资需求。重申首套房最低7折利率优惠，无贷的二套房算首套，下放第三套以上房贷操作权予金融机构。稳定住房消费国务院提出：稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件，升级旅游休闲消费、鼓励养老健康家政消费。六部委联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，8个城市快速调整公积金执行细则政策。6-8月9.3010月救市：自下而上，取消限购、放松限贷，措施纵深化总体来说，今年以来自下而上的“救市”措施频出，超过市场预期。但也在情理之中，前期“微刺激”的边际效应递减，经济下行压力与日俱增，稳定住房消费旨在防止房地产市场进一步下滑，刺激房地产市场以保经济增速。在放松“限贷”之后，后续可能仍会有稳增长政策跟进。背景（一）：投资增速大幅下滑，经济下行压力持续增加三季度GDP增长7.3%，较二季度的7.5%明显下滑，经济二次探底的压力持续增加。主要在于固定资产投资增速的下滑，这当中房地产开发投资增速的大幅下滑成为其增长的主要负赘。前10月房地产开发投资增速仅为12.4%，比上半年继续回落1.7个百分点，且下滑的趋势没有改变，这都将对经济增长产生直接影响。82012年1季度-2014年3季度GDP同比、环比增速数据来源：国家统计局2012-2014年固定资产投资与房地产开发投资月度增速8.17.30123456789环比增