龙湖商业街方案提报

1部门–文件名无锡龙湖房地产开发有限公司2011年12月2部门–文件名二、目录2.1商业定位2.2.1城市概况2.2.2区域概况2.2.3项目定位2.2总图2.2.1规划设计条件2.2.2总图及指标2.2.3功能布局2.2.4建筑间距2.2.5机动车出入口2.2.6场地标高2.3商业平面2.3.1业态填空和商业得房率2.3.2柱网2.3.3层高2.3.4商业流线2.3.5商业货运流线2.3.6公区尺度2.3.7店铺模块2.3.8商业疏散2.3.9设备用房及辅助设施2.4办公模块研究2.4.1办公模块研究（板式）2.4.2办公模块研究（点式）2.5地库2.5.1地库设计条件2.5.2功能分区2.5.3地库垂直动线2.5.4人防设计2.6立面2.6.1外立面风格意向2.6.2外立面展开及材料比例2.6.3外立面效果图2.7供配电设计2.7.1供配电系统2.7.2变配电机房布置方案2.7.3供配电总图2.7.4弱电系统2.7.5弱电机房布置方案2.8暖通系统设计2.8.1地下室给排风系统2.8.2空调系统2.8.3燃气系统2.8.4排油烟系统2.8.5层高2.9给排水系统设计2.9.1消防水泵房2.9.2生活水泵房2.9.3给水、消防及排水系统2.9.4餐饮部分排污方案2.9.5总体给水方案2.9.6总体污水方案2.9.7总体雨水方案2.9.8设备管道3无锡·龙湖2.1商业定位2.1.1城市概况2.1.2区域概况2.1.3项目定位4龙湖太二项目C地块城市未来规划：1中心城市：“一主两群”一主：主城区两群：锡东城镇、锡西城镇主城区：“一心四区”一心：中心城区（中心老城区、太湖新城区）四区：惠山新城区、锡东新城区、科技新城区、锡西新城区中心城区：“一体双核”一体：中心老城区、太湖新城区双核：老城中央活力核，新城行政商务核无锡基本情况介绍：1.人口：常住639.77万户籍466.56万2.面积：188万平方公里3.全市GDP：5758亿元4.人均GDP:超90000元5,人均可支配收入：27750元近靠长三角经济圈核心上海，区位优势明显；未来将发展成为独具竞争力的国际化区域性中心城市，和最具影响力的国际化创新型湖湾都市。2.1.1城市概况/城市概述5龙湖太二项目C地块项目目前周边尚未成形，未来将成为新区的CBD商圈，随着龙湖、协信、朗诗等企业的入驻，房地产市场已经进入发展快车道.紧邻太湖新城太湖新城规划图23平方公里，东连无锡高新区、西邻太湖新城政务中心，处于城市发展带和产业发展带的交汇处。以创意研发、服务外包为主导，以高科技产业为支撑，商务金融、科技孵化、文化居住、生态休闲为配套的滨水生态城市，将建成将建成“感知中国”中心的核心示范区。目前区域内商业条件尚不成熟，但具备较大发展潜力将成为十二五规划中又一市级核心商圈太湖新城的卫星商圈新区规划图依托新区2.1.1区域概况/区域概述6龙湖太二项目C地块项目周边以在建住宅小区为主，集中商业尚无已建成项目，在建小区除龙湖自身项目外均在2013年底陆续交付。3㎞范围线国联地块朗诗绿色街区积水项目协信·阿卡迪亚龙湖·滟澜山国信·观湖湾项目名称建筑面积户数国联地块3172462400太科园项目57311900积水项目1392561000国信观湖湾4150004000协信·阿卡迪亚1900001087龙湖·滟澜山2700001735朗诗·绿色街区2140002000合计160281313122协信中心项目所在地１㎞范围线2.1.1区域概况/项目分布7龙湖太二项目C地块未来人口（含新安及华庄）将达20万人，工作岗位高达26万个，园区企业高管投资性需求较强人口规划购房人群特征新安区域华庄区域华庄区域现有人群特征技术人才管理、白领阶层原著居民本区域客户投资客户区域工作者未来人口规划20万人新安街道未来规划常住人口10万人（太科园）；华庄街道占地面积38平方公里，有人口10万人，其中本地人口5万人，外来人口5万人，下辖15个社区。目前太科园招拍挂出让的住宅用地可引居民约4.6万人（按照130平米每户，3人每户来计算），与10万人的常住人口尚有差距26万个工作岗位；第一类为刚毕业或毕业不久的大学生，主要从事技术性工作；占比在60%-70%左右第二类为中高层的管理者，以海归人群为主，目前外籍人士数量相对较少；第一类人群技术性人群年收入在10万元左右，而管理人员的年收入一般在25—30万元左右，中高收入人群的年龄集中在35岁—40岁之间技术工种人群数量占优购房客户呈三足鼎立格局原居住的住房需求相对广泛，有刚需、首改、再改等，这也是之前龙湖项目的主力购房客群；园区内人群，技术性人才主要是以首置为主，而中高层管理者则主要是以投资兼改善型需求为主；投资客户主要是以长期投资客户为主，看重未来太科园的发展，来源相对较广2.1.1区域概况/人口规划8龙湖太二项目C地块交通可达性较强，特别是与太湖新城的联系以及与新区的联系通过东西走向的快速道路能够迅速到达两个区域的核心位置。交通可达性分析地块——太湖新城：通达性强，距离适中震泽路、观山路、高浪路、具区路、吴都路，未来地铁4号线地块——新区：通达性强，距离适中地块——市区：通达性强，距离较远地块——其它：通达性一般，距离较远未来地铁4号线（2015年建设）、环太湖高速、具区路等、紧邻沪宁城铁新区站（4公里）苏南国际机场（6公里）环太湖高速14南长区新区太湖新城蠡湖新城清源路华新路太科园沪宁城际新区站2.1.2区域概况/外部交通9龙湖太二项目C地块协信中心龙湖商业嘉业国际城水乡睦邻中心深圳海岸城2.1.3项目定位/竞争项目分布10龙湖太二项目C地块项目名称供应量（万平米）商业定位与本项目距离（公里）商业描述主要时间节点规划图无锡海岸城16综合体项目５.５购物中心（10万㎡）酒店或酒店公寓（6万㎡）商业部分目前尚未招商嘉业国际城21.5综合体项目５.５酒店式公寓（8万㎡）办公物业约(3.5万㎡)星级酒店约(4万㎡)配套商业设施约(6万㎡)酒店式公寓已经开盘，商业部分目前尚未招商协信项目26综合体项目１.６一期：商铺（1.7万）+SOHO（5万）+办公（2万）现状：一期开始打桩，二期规划方案调整中目前尚未开盘水乡睦邻中心25综合体项目２.７办公+商业预计2012年投入使用项目周边大型综合体林立，加之太二已经有综合体项目，建议项目商业走社区类路线，避开竞争。2.1.3项目定位/竞争项目概况11龙湖太二项目C地块SWOTOpportunities项目周边会聚集庞大的消费群周边项目规划中缺乏如此规模的社区商业Strengths目前项目周边无商业项目周边居民消费均依靠档次较低的乡镇商业街Weaknesses太科园规划的推进“速度”具有不确定性，对本项目“成熟期”和收益影响较大Threats周边项目仅滟澜山一期交付目前尚未有商业氛围项目周边消费群体庞大，且周边无大型的社区商业中心，项目有望成为住宅群内的集中消费区。2.1.3项目定位/SWOT分析12龙湖太二项目C地块社区型商业+投资类的LOFT启示区域城市项目自身商业性质公寓片区内未来有协信及企业本身有SOHO类产品面世，但入市时间均较晚限购下，低总价的投资类产品受青睐；太湖新城嘉业国际城投资类产品一周就去化210套商业案例及竞争市场区域大型综合体较多，未来综合体物业竞争激烈项目周边大型居住社区林立，但缺乏一定的商业配套借助小型超市等主力店的带动，推动中小商家，业态设置以日常生活类为主。餐饮：超市：配套=48%：3%：49%2.1.3项目定位/市场定位13无锡·龙湖2.2总图2.2.1规划条件2.2.2总图及指标2.2.3功能布局2.2.4建筑间距2.2.5机动车入口2.2.6场地标高14无锡·龙湖2.2.1规划设计条件项目四至：东至规划路；西至净慧西道；南至规划路；北至具区路。用地面积:23121.2㎡52M绿化控制用地高层建筑控制线多层建筑及地下室控制线用地红线20M10M5M16M5M序号项目计量单位数值备注1用地面积㎡23121.22建筑密度%50%3绿化率%≥20%4公共绿地㎡/人≥0.55容积率2.06停车位a.机动车辆/万㎡≥60按规划条件b.非机动车辆/万㎡≥750按规划条件7建筑限高m48道路名称具区路（北）净慧西路（西）规划道路（南）多层建筑退界（m）10108高层建筑退界（m）1010815无锡·龙湖2.2.2总图及指标16无锡·龙湖注：1.机动车停车位按商业60个/万平方米建筑面积。2.非机动车停车位按商业750个/万平方米建筑面积。1#办公10F面积8229平方米地上商业1-3F面积21139平方米2#办公10F面积8229平方米3#办公11F面积8028平方米2.2.2总图及指标项目数量单位备注总用地面积23121㎡总建筑面积61127㎡地上总建筑面积46079㎡其中商业销售店铺面积（地上）21139㎡其中一层建筑面积9188㎡其中配套占53%；餐饮占47%；二层建筑面积8341㎡其中配套占47%；餐饮占53%；三层建筑面积3610㎡其中配套占40%；餐饮占60%商业配套机房面积(地上)454㎡办公面积（地上）24486㎡其中1#板式办公面积8229㎡2#板式办公面积8229㎡3#点式办公面积8028㎡地下总建筑面积15048㎡其中超外商业810㎡全部为配套超市506㎡商业公摊面积484㎡机动车库8884㎡非机动车库1637㎡设备及其他辅助空间2229㎡办公门厅及落客498㎡容积率2.0建筑占地面积9818㎡建筑密度42.5%绿地率20%机动车位299辆其中：地上12辆地下287辆非机动车位3450辆建筑高度46.16m人民防空地下室建筑面积4000㎡17无锡·龙湖2.2.3功能布局溢价分析1#2#3#用地红线中央绿带景观渗透地标建筑办公商业考虑到商业与办公的舒适度，将销售店铺集中布置于地块南侧，办公集中布置于地块北侧。1总图规划，由于销售店铺的货值高于办公，尽可能最大量地布置销售店铺面积，办公建面为24484M²，销售店铺建面为21139M²(不含地下商业)，布置原则如下：1）在商业价值最高的净慧西道和规划道路的区域布置三层双面店铺，沿外街布置大面积店铺（面积为110平方米左右的一带二两层店铺）。沿内街布置小面积店铺，控制总价。2）在商铺价值比较低的区域沿具区路只设置二层单面小面积商铺，控制总价。2最大化提高商铺得房率，借助大量的室外连廊或露台进行疏散可以节省一半的建筑面积，目前得房率为78.4%。布局原则18无锡·龙湖2.2.4建筑间距13.4m13.4m8.3m14m13.3m12.32m用地红线19无锡·龙湖2.2.5机动车出入口机动车入口地库入口地库入口机动车入口机动车入口具区路（城市主干道）基地车流动线基地周边道路基地禁止开口范围消防等高场地消防车道关键点在商业价值较低的内街引入车行道及地面停车位，导入人流，提高内街商铺价值。机动车地面停车位20无锡·龙湖2.2.6场地标高3.8003.8003.8003.7003.8003.800-2.050(-6.000)3.4503.3503.8003.4503.4663.8004.3594.5004.100±(0.000)3.9923.2203.1913.6003.950±(0.000)21无锡·龙湖2.3商业平面2.3.1业态填空及得房率2.3.2柱网2.3.3层高2.3.4商业流线2.3.5商业货运流线2.3.6公区尺度2.3.7店铺模块2.3.8商场疏散及消防设计2.3.9设备用房及辅助设施22无锡·龙湖2.3.1业态填空和商业得房率餐饮次主力店1尽可能多布置餐饮点位；主要布置于沿净慧西道与南侧规划道路及商业内街（见附图），比例为46.8%。2在端部设置次主力店，尽可能预留餐饮条件。3办公30米范围内没有餐饮配套布局原则楼层商业总建面商铺总面积其中商业公摊面积商业得房率超市餐饮配套（M2）（M2）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（M2）（%）（建面）（套内）（套内）(百分比）（套内）(百分