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中国房地产行业分析——兼房地产Top10企业的价值分析CCER2006金融班张君儒、杨志峰、周建军、汪学军•2007年1-4月份基本数据1、房地产开发投资增速加快—完成投资5264.61亿元，同比增长27.4%,同比加快6.1个百分点—房地产开发投资占固定资产投资的比重为23.30%，同比提高0.36个百分点。—分地区看，东部、中部、西部地区同比分别增长24.3%、35.6%和32.5%2、房地产开发结构有所改善—住宅投资同比增长29%，同比加快3.4个百分点—经济适用住房投资同比增长48.5%，同比加快44.4个百分点3、市场需求仍然比较旺盛—新建商品住宅销售面积大于竣工面积2.02倍，去年为1.55倍—销售面积增幅快于竣工面积增幅6.7个百分点—现房销售同比加快6.8个百分点—期房销售同比加快6.4个百分点—商品住宅空置面积同比下降0.8%•2007年1-4月份基本数据1、房地产开发投资增速加快—完成投资5264.61亿元，同比增长27.4%,同比加快6.1个百分点—房地产开发投资占固定资产投资的比重为23.30%，同比高0.36个百分点—东部、中部、西部地区同比分别增长24.3%、35.6%和32.5%2、房地产开发结构有所改善—住宅投资同比增长29%，同比加快3.4个百分点—经济适用住房投资同比增长48.5%，同比加快44.4个百分点3、市场需求仍然比较旺盛—新建商品住宅销售面积大于竣工面积2.02倍，去年为1.55倍—销售面积增幅快于竣工面积增幅6.7个百分点—现房销售同比加快6.8个百分点—期房销售同比加快6.4个百分点—商品住宅空置面积同比下降0.8%•2007年1-4月份基本数据4、房地产开发企业资金来源分析—本年到位资金9552.3亿元，同比增长26%，是完成投资的1.8倍—分资金来源看—银行贷款到位2155.9亿元，同比增长24.6%—银行个人按揭贷款转为开发使用999.64亿元，同比增长66.7%—非银行金融机构贷款166.5亿元，同比增长65.4%—利用外资158.5亿元，同比增长91.7%—自有资金比例上升了1910亿元，占比20.0%5、房价涨幅总体平稳—新建商品住房销售价格涨幅在6.0%左右波动—4月份销售价格同比上涨5.3%;环比上涨0.7%—所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨—北海23.6%—深圳11.3%—北京10.7%—石家庄9.6%—南京8.8%•房地产行业发展面临的机遇1、房地产行业面临的有利经济发展阶段—到2010年，我国人均GDP将达到19,270元—当一个国家人均GDP在800~4000美元时，房地产进入高速发展期2、房地产发展的人口红利因素—20-60岁人口占总人口比例超过60%—26~44岁年龄段人口有4.2亿3、城市化水平的提高（十一五规划）—城市化水平由43%提高到47%，4200万农村人口进入城市—五年内带来11亿平方米的需求，每年2亿平方米—发达国家80%的城市化率，中国差距仍大，预计城市化率每年增长1%4、居民购买能力开始增长—经济高速发展，企业在2006年的收益水平都明显上升—收入分配的公平性得到高度重视，居民个人财富增速高于GDP增速—2005年北京、上海及广州的年收入逾2.5万美元的富裕家庭达113万户，预期到2015年将增至超过390万户•房地产行业发展面临的机遇5、房地产升值空间巨大—本币升值时，资产的外币价格将会上升，实物资产价格攀升—经济高速发展下，通货膨胀率将维持在较高水平，实物资产具有保值的作用6、富裕阶层爱投资房地产（汇丰银行与万事达卡国际在广州、上海、北京的三地调查）—65%的受访者认为房地产是最受欢迎的投资，远高于内地股票及人民币定期存款35%及34%的受欢迎程度—65%及26%的受访者分别拥有2项及3项房地产7、股权分置改革完成，新《上市公司收购管理办法》的出台，有利于资源向优势企业集中•沪深股市房地产企业综合实力Top10的投资价值分析1、Top10企业的总资产和总市值•沪深股市房地产企业综合实力Top10的投资价值分析2、Top10企业的经济增加值(EVA)•沪深股市房地产企业综合实力Top10的投资价值分析3、Top10企业的PE/PB(2006年数据）•沪深股市房地产企业综合实力Top10的投资价值分析4、Top10企业的盈利能力•房地产上市企业2006的市场表现1、2006年，上证指数和深圳成指分别上涨126.55%和125.42%2、地产指数全年累计上涨168.03%，超过同期大盘整体涨幅40个百分点3、TOP10企业2006年的市场表现：—行业龙头表现优异：万科2006年末市值达675亿元，同比上升321%，股价全年上涨263%—区域龙头得到投资者关注与认可—资产注入、并购重组者受市场追捧。中宝股份全年股价分别上涨达337.87%；泛海建设全年股价上涨714.01%•房地产上市企业2007的市场表现1、2007年后，房地产板块继续成为投资热点。—截至2007年5月28日，地产指数收于2027.55点，累计上涨98.8%，超过同期上证指数涨幅40个百分点。—万科总市值突破1200亿，成为沪深股市首家市值突破千亿的房地产企业—陆家嘴、中华企业增幅分别达120.9%和175.7%•房地产上市企业TOP10的价值分析1、主营业务收入：TOP10企业共实现430亿元，同比增长48.8%2、实现利润:TOP10总额达98.9亿元，同比增长59.6%3、经济增加值：TOP10企业所创造的价值为36.78亿元，占比78.3%—万科表现尤为突出，其经济增加值已达15.74亿元，同比增长近95%。—对比以往的表现，可以看出万科、陆家嘴和金融街等行业与区域龙头创造财富的能力逐年增强，并保持着良好的稳定性4、税后利润：TOP10企业的税后经营净利润总计约62.38亿元，与去年的TOP10企业相比增长45.4%5、资本成本：增长仅13.9%，明显低于税后经营净利润增幅•房地产上市企业TOP10的价值分析6、EPS和ROE:—TOP10平均每股收益（EPS）为0.55元—TOP10净资产收益率（ROE）为10.5%—沪深地产股平均每股收益（EPS）为0.19元—净资产收益率（ROE）为7.4%7、现金红利支付率（现金红利/净利润）：—三年平均现金红利支付率达33%—万科36.9%、金地集团38.8%、金融街41.3%•结论1、中国城市化进程以及经济的高速发展为房地产行业的发展带来了无限机遇，长期看好中国房地产业的发展2、由于需求的刚性以及和谐社会的建设及新农村建设，宏观调控对房地产市场快速发展影响有限3、在人民币升值因素及流动性充裕的条件下，作为实物资产的房地产价格以及作为金融资产的房地产股票的价格依然存在上涨空间，房地产股票的价格上涨空间应高于股票市场整体的上涨空间4、中国的股票市场在2006年、2007年对房地产企业的价值估值特别是对优势企业的估值还是有效率的5、房地产行业前景无限，房地产优势企业因其独特的盈利能力、品牌号召力，在当前估值水平下仍具有高度的投资价值