房地产物业管理概论

物业管理第一章物业管理概述第一节物业管理与房地产最近上海也推出最新版本的《业主公约》和《业主临时公约》，其中明确规定房屋出租，一间房屋只能出租给一个家庭或者一个自然人居住。新闻１新闻２重庆物管行业9成公司陷入亏损物管费的收取，在北京，每平方米最高可达6元，而在重庆，居住小区的收费才0.6元到1.2元，远远低于全国平均水平。大约有10%的物管公司除去各种管理成本之后还约有盈余，30%左右刚好能够收支相抵，其他的都处于亏损状态。并且上档次的物管公司不多，有的几名清洁工、几名保安，总共七八个人就能组建一个物管公司。”全市有1000余家物管公司，其中80%为开发商的子公司，10%是独立经营的企业。正是因为高品质的物业管理可以带来良好的口碑，这些背后有开发商支撑的物管公司便能够定期得到一笔“补贴”，以保障服务质量。一、房地产与物业管理密切关联又有相对独立性一方面，房地产开发建设为物业管理提供一定的物质基础，房地产开发项目设计与建造质量及环境的优劣，将直接影响到日后物业管理的开展，因此物业管理企业必须与房地产开发企业保持良好的关系，尽可能作到物业管理能早期介入，以确保和提高房地产开发建设的质量；另一方面，虽然物业管理可以看作是房地产开发的延续和完善，但物业管理企业与房地产开发企业的活动范围却各有侧重点，房地产开发企业主要涉及物业的建设、流通和消费的前期活动，而物业管理企业则是对已建成并投入使用的各类物业实施全方位的综合管理与服务，其主要活动领域在物业的消费阶段。万科管理报告制----我们缴的管理费都用在了什么地方？所花的钱值不值？当不当？1999年3月万科物业推出的”管理报告“制度，每季向业主细说管理费如何花销、住宅区管理得好不好。个性化服务----在万科俊园率先采用的“个性化服务”能根据不同的住户提供不同的服务，体现了物业管理“以人为本”的宗旨。这些全新的服务告诉我们，我们身边的物业管理服务能达到多么好的程度。金地产学联手----1999年11月下旬，一群学生走上了金地物业管理的各个岗位；一批金地物业的管理骨干，则下次进了深圳职业技术学院建工系的考场。学生们将在金地熟悉物业管理的基础知识，完成理论与实践相结合的第一步。金地物业的管理骨干在进行了系统的理论研修后通过严格的考试和考评走上新的管理岗位。中海1拖N管理中海物业在管理跨度加大、规模优势凸现的情况下创造出的“1拖N”管理架构弥补了过去“小而全”的不足。“1拖N”即确定一个资深的小区管理处为区域管理中心，由它对周边小区新管理处实行工作统一安排、分头实施，人员统一高度、分片服务，财务统一分支、分别核算这种“4统4分”的管理运作，“1拖N”使管理服务趋于规范化，使管理与维修人员配比降低了22%，提高了专业设备的使用率，使新小区的开办费平均减少了2成以上。二、物业管理的产生和发展（一）物业管理的起源传统意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代的英国，由于工业革命的发展使得大量农村人口涌入工业城市，导致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等“社会问题”。当时有一位名叫奥克维娅·希尔（OctaviaHill）的女土迫不得已为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了良好效果，招致当地人士纷纷效仿，这可以说是最早的“物业管理”。真正现代意义上的物业管理起源形成于19世纪末20世纪初的美国。当时美国高层大厦的建造蓬勃兴起，于是一种适应这种客观要求的专业性物业管理机构便应运而生，标志着现代物业管理的诞生。现代物业管理诞生的另一个标志是物业管理行业组织的成立。1908年，成立了世界上第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理人员组织（ChicagoBuildingManagersOrganization，CBMO）。此后，在CBMO推动下，美国第一个全国性的业主组织——“建筑物业主组织”（BuildingOwnersOrganization，BOO）也宣告成立。在这两个组织的基础上，最后又成立了“建筑物业主与管理人员协会”（BuildingOwnersandManagersAssociation，BOMA）。英美的物业管理概况英国：行业管理，具体工作由住宅中介协会协调。任何人或公司皆可从事。美国：主要目的是物业的保值升值，以获得最大回报。一般负责整个住宅或小区管理，具体工作由专业的绿化公司和保安公司负责。1954年，香港制定了早期的“公共房屋计划”，并设立了相应的机构。香港工务局指定屋村委员会负责管理。为筹划和管理好成批的公共楼宇和屋村，香港还从英国聘请了房屋经理。1970年，香港制定了《多层建筑物条例》，确定业主可以以“参与管理者”的身份，组织“业主立案法团”，收取管理费、雇佣员工、委任专业管理人员或公司等为屋村提供多方面的服务。目前，香港物业管理相关的法律有《房屋条例》、《多层大厦（业主立案法团）条例》、《建筑物管理条例》、《公共管理公约》（二）我国物业管理问题的提出我国自解放以来，过多强调了房地产的社会福利性而忽视了它的商品属性。长期实行福利制低租金分配住房的政策。80年代初全国直管公房失修失养率达到50％以上。城市住房每m2使用面积年租金仅1.56元，除去管理费0.68元，18％的税金0.28元外，修理费只剩0.60元，仅为正常维修保养需要的1／6，房屋淘汰量逐年增加。1980年淘汰800万m2，比1977年增加1.5倍；1982年淘汰1311万m2，比1980年增加64％；危房达3000万m2。在房地产综合开发过程中，由于普遍存在着“重建设、轻管理”的倾向。物业管理是我国房地产业借鉴国外的先进经验，学习和引进的一种行之有效的房屋管理方法，也是我国房地产业发展到一定程度的必然产物。（三）物业管理在我国的产生和发展1981年3月深圳市物业管理公司成立。广州于1981年开始在新建的东湖新村试点实行新型住宅区管理方法。1984年末，广州房地产经济研究会到东湖新村进行考察，写出论文《城市住宅管理要向多层次的综合服务与经营管理型发展》。这篇论文在提交中国城市住宅研究会1984年年会进行交流时受到肯定。1985年底深圳市房管局成立后，肯定了物业管理公司专业化、社会化、企业化的管理经验，在全市推广。1986年后，广州市政府、市建委和房管部门把住宅区管理提到议事日程。1994年3月，建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》，强调新建小区必须推行物业管理。到1995年我国物业管理的竞争市场也开始形成。2000年10月15日，中国物业管理协会在北京成立。到2002年底，上海、广东、山东、辽宁等省市的物业管理的覆盖面已达50％左右，深圳市物业管理的覆盖面已超过95％。全国物业管理企业已有2万多家，从业人员超过200万，全国实行物业管理的覆盖面已占物业总量的30％。2003年，国务院《物业管理条例》2003年，《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《业主大会规程》2004年，物业管理协会《普通住宅小区物业管理服务等级标准》目前，物业管理新体制不仅在新旧住宅区全面推广，而且已被工业区、学校、医院、商店、办公楼宇等各类物业采用。2007年3月16日，十届全国人大五次会议16日上午《物权法》。楼顶和楼道、电梯一样，是属于业主共同所有的占用小区内道路停车收益归全体业主车库的归属要通过合同约定业主委员会可代表业主当原告2007年８月２６日，新版《物业管理条例》颁布，于本决定自2007年10月1日起施行。（四）发展物业管理的意义1.有利于城市房地产业运行体系的确立与完善。2.延长物业的使用寿命，充分发挥物业的使用价值。3.增强开发商在房地产市场中的竞争力，使物业易于出租或出售。4.改善了人民群众的居住条件，提高了人民群众的居住质量。5.维护了社区的安定团结。6.有利于扩大就业和实施再就业工程。7.刺激了城镇居民服务消费支出的增长。8.推动了社区精神文明建设。三、我国物业管理的现状与发展趋势（一）我国物业管理现状（1）发展不平衡（2）认识不清（3）法制建设滞后，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清（4)建设与管理职责不清（5）尚未形成规范的市场机制，物业管理企业经营活动不规范（6)国有大中型企业、事业单位物业管理推进缓慢（7）物业管理行业人员素质偏低，人才缺少（8）建管相脱节（9）管理水平低（二）物业管理的发展趋势1.物业管理企业化企业化就要强调规模经济。所谓规模经济就是要求企业在生产规模上要达到经济规模，此时产品的单位成本最低。企业化应强调“一业为主，多种经营”。可以将经营范围扩大到与物业有关的业务，如房屋咨询、中介、代理房屋买卖、估价，建筑装饰等项目；也可向餐饮、商业、健身等方面发展。2.专业服务社会化一是专业化，是前提条件。社会生产服务的内容专业化，服务水平才会有很大的提高。二是社会化。专业化的生产服务又要求社会上其他专业服务与它相配套，这样才有充足的市场。大陆的物业管理是从香港借鉴而来的。在香港从事私人楼宇、商业大厦和公共屋村管理的管理机构人员组成都较少，管理机构将保安、清洁、维修等工作都以合同形式发包给专业公司、承包商去做。3.物业管理现代化。主要体现在：（1）管理观念现代化•①信息观念•②系统观念•③经营观念（2）管理组织网络化（3）管理标准规范化（4）管理方式程序化第二节物业管理的概念和内容一、物业（一）物业的涵义房地产：realestate或realproperty。“realestate”一词具体是指土地及附着在土地上的人工构筑物和房屋；“realproperty”一词具体是指realestate及其附带的各种权益，包括所有权在内的、以及与此相关的保有权、享用权、管理权、处分权等。物业的涵义应该是指realProperty。物业概念是：物业是指已建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。一个完整的物业包括四个部分：（1）建筑物。包括房屋建筑、构筑物（如桥梁、水塔等）、道路、码头等。（2）设备。指配套的专用机械、电气等设备。如电梯、空调、备用电源等。（3）设施。指配套的公用管、线、路。如上下水管、消防、强电（供变电等）、弱电（通讯、信号网络等）、路灯，以及室外公建设施（如幼儿园、医院）等。（4）场地。指待建或露天堆放货物之地，包括建筑地块、庭院、停车场等。完整地把握物业的概念，需注意两点:第一，物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单独的设备、设施或是单独的场地（如空地），就不能称其为物业。第二，物业管理中的物业（适用于住宅小区）主要是物业的共同部分：共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政设施和附属建筑及附属配套服务设施。业主自用物业建筑物部分和自用设备通常不是物业管理的范畴。（二）物业与房地产、不动产的区别（1）适用范围不同物业一般多指一个单项的“物业”单位；房地产是指一个国家、地区或一个城市所拥有的房地产。（2）称谓的领域不同不动产是民法通常使用的词汇；房地产是在经济法和行政法及商事实务中经常使用的词汇；物业则是指房地产领域中单元性的房地产概念的别称。（3）概念外延不同房地产概念的外延包括房地产的投资、开发、建设、销售、售后管理等整个过程。物业有时可用来指示某项具体的房地产，然而，它仅仅是指房地产的交易、售后服务这一使用阶段或区域。（三）物业的分类居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；商业物业。包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、宾馆、康乐中心等；工业物业。包括工业厂房、仓库等；其他用途物业。如车站、码头、医院、学校等。物业的分类按地段划分：按照市政道路或明显标志物为界。按空间高度划分：单层、多层、中高层、高层、超高层。按所有权性质划分：按主辅划分：主体物业和辅助物业（四）物业的特性1.位置固定性、地区性建筑物由于定着在土地上，形成了其不可移动性和地区性。2.形式上的多样性每种物业都是单件产品，在类别、品种、规格、结构、式样上都有区别于它宗物业的地方，没有两宗物业是完全相同的。3.使用上的长期性其一是构成物业基础的土地具有不可毁灭性；其二是地上建筑物使用期限可达几十年乃至上百年。土地使用权