中国行业季度分析报告

1中国行业季度分析报告房地产行业（2005年二季度）要点提示★2005年，在“双稳健”等一系列宏观调控政策和措施的作用下，市场预期稳定，整体经济延续了去年以来平稳较快增长的运行态势。统计数据显示，上半年国内生产总值67422亿元，同比增长9.5%，同比增长率已经连续7个季度在9%以上，在国际经济总体增速有所放缓和国内继续加强对某些偏热行业调控的情况下，我国经济继续在快速增长的区间运行，表明当前经济仍继续处于上升通道，经济增长的内在动力仍然较强。相应地，作为经济周期性行业的房地产业景气程度虽然有所下降，但仍处于景气区间。★2005年上半年，全社会固定资产投资32895亿元，比去年同期增长25.4%，增速比去年同期回落3.2个百分点。在城镇固定资产投资中，房地产开发投资6193亿元，同比增长23.5%，增速比去年同期回落5.2个百分点。在一系列宏观调控政策的持续影响下，从发展趋势上看，近期房地产开发投资增幅继续下降的势头可能难以改变，这会对上游的钢铁、建材需求产生较大的影响。★一系列宏观调控政策使市场供求关系明显改善，对房地产热的抑制作用已经初步显现：居民买房意愿明显回落，商品房成交量和居民贷款大幅减少，炒房者的投机行为受到遏制。但与此相矛盾的是商品房销售价格依然呈上涨态势。据国家统计局对35个大中城市调查显示，2005年二季度35个大中城市房屋销售价格同比上涨8.0%，虽然涨幅有所回落，但是环比价格仍在上涨。分析认为，造成当前房价上涨与宏观调控之间发生矛盾，也就是说宏观调控没能调低高房价有着深层次的原因。★房地产作为第三产业的一个细分产业，在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的地位。房地产业发展具有强烈的“波及效应”，它的健康稳定发展会给整个国民经济的稳定发展提供重要基础。相反，如果房地产业发生重大波动，其对国民经济系统的平稳发展所带来的危害也是巨大而深刻的，这为政府利用一切可行手段调控房地产市场提供了理论依据。因此，在国民经济发展的周期性波动中，每一轮经济发展的启动，首先由启动房地产业开始；但当经济发展到一定程度出现过热时，国家调控经济的政策也从房地产业入手。2004年以来出台的一系列宏观调控政策已对房地产行业发展产生重大影响，房地产业未来的发展趋势将与宏观调控下一步举措以及宏观经济变数息息相关。★预计2005年我国经济将延续去年下半年景气平稳回落的势头，经济增幅低于上年。房地产投资增速将会稳定在20%-24%范围内波动，受宏观调控政策影响，房地产价格将在高位趋稳，行业进入中期调整阶段，整体降温将出现。2目录Ⅰ市场运行情况..........................................................................3一、二季度房地产行业企业景气程度下降...........................................................................3二、固定资产投资增长相对平稳，房地产开发投资增速回落...........................................5（一）房地产开发投资同比增长幅度由高到低梯度回落...........................................5（二）增加经济适用房建设可减少经济波动风险.......................................................7三、个人住房消费信贷增速放缓，开发企业资金来源结构进一步优化...........................8（一）持币待购现象明显，个人住房消费信贷增速放缓...........................................8（二）房地产开发企业资金来源结构进一步优化.......................................................9四、土地供应结构进一步优化，地价略有反弹.................................................................11（一）中低价位住房用地供应呈现稳步、较快的增长.............................................11（二）土地交易价格平稳增长.....................................................................................11五、供求关系有所改善，房价上涨速度减缓.....................................................................12（一）消费者买房意愿减弱，商品房成交量明显放缓.............................................12（二）商品房销售价格涨幅回落，但仍处在高位.....................................................13六、商品房空置面积增加，空置率处于危险区间.............................................................16Ⅱ热点问题分析：宏观调控与房地产业发展...............................18一、背景篇：房地产市场宏观调控的背景分析.................................................................18（一）紧缩型宏观调控政策综述.................................................................................18（二）中央各部门在对房地产过热问题的认识上得到了统一.................................19二、措施篇：切实加强房地产宏观调控的政策措施.........................................................22三、影响篇：宏观调控政策对房地产行业的主要影响.....................................................26（一）对宏观经济的影响.............................................................................................26（二）对房地产行业的影响.........................................................................................27四、趋势篇：宏观调控政策的未来走向及其评价.............................................................30（一）宏观调控已进入观察期和微调期.....................................................................30（二）中央银行依然存在继续加息的可能性.............................................................31（三）人民币升值的投机压力仍然存在.....................................................................34五、建议篇：对房地产行业宏观调控政策的建议.............................................................37（一）建立有效、规范的市场调控体系刻不容缓.....................................................37（二）税收政策是对房地产市场调控不可或缺的杠杆.............................................38六、风险篇：宏观调控背景下房地产行业的投资风险.....................................................40Ⅲ发展趋势预测.........................................................................43一、房地产投资增速将会稳定在20%-24%范围内波动......................................................44二、下半年房地产价格变化的不确定因素增强.................................................................45三、行业进入中期调整阶段，整体降温将出现.................................................................473Ⅰ市场运行情况在国际经济总体增速有所放缓（美国经济在保持增长势头的基础上出现动力减弱迹象；日本经济增长有所加快但尚未完全摆脱疲弱态势；欧元区经济仍在低迷中徘徊；亚洲其他经济体增长速度也有所减缓）和国内继续实行一系列宏观调控政策和措施的情况下，2005年我国经济整体上延续了去年以来平稳较快增长的运行态势。上半年国内生产总值67422亿元，同比增长9.5%，比一季度提高0.1个百分点；全社会固定资产投资同比增长25.4%，增速比去年同期回落3.2个百分点；在城镇固定资产投资中，房地产开发投资同比增长23.5%，增速比去年同期回落5.2个百分点；与此同时，煤、电、油、运等行业投资得到加强；城乡居民收入继续快速增长；消费需求增长加快；市场价格上涨比较温和。上述情况表明，上半年我国经济继续朝着宏观调控预期的方向发展，总体形势良好。但是在此过程中经济运行也出现了一些新问题，主要表现在：农民增收难度加大；固定资产投资规模依然偏大，且结构不合理；部分行业经济效益明显不如上年；煤电油运形势总体仍然偏紧。相应地，中央宏观调控政策实施以来，我国房地产市场发展总体平稳，宏观调控成效已经显现。特别是从2004年6月份以来，房地产开发土地购置面积、商品房新开工面积与施工面积的增幅明显回落，投资需求膨胀势头得到有效控制。但是，当前部分地区存在的房价上涨过快，特别是中低价位商品住宅供应不足、高价位商品住宅供应过剩的结构性供需矛盾依然十分突出。因此切实采取有效措施，在继续管好土地和信贷两个闸门的原则下，加大中低价位商品住宅的供应量，缓解供需失衡的矛盾，对于稳定市场、促进房地产业的可持续发展意义重大。一、二季度房地产行业企业景气程度下降2005年是中国经济承上启下的一个关键性年份，在“双稳健”等一系列宏观调控政策和措施的作用下，市场预期稳定，整体经济延续了去年以来平稳较快增长的运行态势。统计数据显示，上半年国内生产总值67422亿元，同比增长9.5%，增速比一季度提高0.1个百分点，比去年同期低0.2个百分点，分季度看，同比增长率已经连续7个季度在9%以上。在国际经济总体增速有所放缓和国内继续加强对某些偏热行业调控的情况下，我国经济继续在快速增长的区间运行，表明当前经济仍继续处于上升通道，经济增长的内在动力仍然较强。相应地，作为经济周期性行业的房地产业景气程度虽然有所下降，但仍处于景气区间。图1-1：GDP同比增长率已经连续7个季度在9%以上46.06.57.07.58.08.59.09.510.010.511.01999.Ⅱ2000.Ⅱ2001.Ⅱ2002.Ⅱ2003.Ⅱ2004.Ⅱ2005.