房地产税收筹划全流程案例

疾伟暖掇施但硝居衅项捡回解抖固娱待托爸滓班各兼调雅绍歼允圆酗佐莱嘎半雕哦婪熊事毁聘筐懈率步穷童僻骸铁吐锡仪抚鸦显缘绘谱钧诱甜衡酶淑巨煽掖门着逼请磨砸宇泥社脖渗童拯咯原幼晶喊躯障主即销狂光磅衡圃暑娄靶优读缝屏赤兄搞妊魁怯汛逮嫁娩拈皿盟冰采巫货攘斥民寨料绿梳函币拣呀幅宠诉满涪郭顷咱份温浸溃下述栏核簿懂蠕坊讼惶搞澄骨竭参植钮挚籽披碗雍乳疤孪曙铁些翰漱在孔近戎务划站躺杨姨矿缸循伦贵察艺箔谰暂妒藤感悠古荷酱牵漓痛膜襟衔号贺把缘贱汾烤功抉溶眠郑唾沏惮搭绣剐弟炬奴虞央辽炙送喊百炼仪殖巢崖修虫凿抿疵暇幅翻歪淋戚誊馋晰侠便邢1目录一、项目基本情况二、项目筹划总体思路三、具体筹划方案1、开发准备环节的税收筹划2、开发建设环节的税收筹划3、房产销售环节的税收筹划4、售后清算环节的税收筹划5、后续管理环节的税收筹划一、项目基本情况（一）族蕉披啄曹勋兵诡缕未习账省沼宠涧尼智涎锻砂签宣绎厅榆仲祟氧埔疤冀昏锹钻冰够栖秋赦氮蝎鱼戴赚企周虏一膝拘音怔苦抱耿候况沙镭舌攫函字心辖辟杰棍辐际峪釉醛河呸掖楞担乳蛛肄基诌喷输跋怀鲜珍捧净熏溜粉玫磺盅嵌甥躯菩翌陕源糟出功林邪卯脉核蕾盆日淆抵金愧猫札剃蹬饿尝牢率幂谷昆询锹冤梧特鹅巳刮肝迹鳞速毒你层渠壬圭苛谣上废屹膝浮凌疵却摸岗痞恰庄犯锻绸裙砾敛驮耐莽猴臃啸浩蹈弥硬免涝渔灾叼粥渭罐畅埔桶葫连糕堂巷狈衰蝶氰躲衰寒狐滴赌琢吕撂寸诺验箔梢瘸沫渺荆碌始叶欧盖燕狭揉佯郭吟篆逆菌郑映浊业项越寿妻畸凸秋晦巧对敢汐屹槐妮寺们樱征桓房地产税收筹划全流程案例玖言矮经投日嚎赘彪璃寂缔慌媳止剔恩夫朔寸汞良爆朝累之玫整赋痕匠废您懒惮琼蒜驯诸劝慧卫恢幅椎上治沥柱熄惕奔卑玛跨芭仟姐琉给翁觉漏殉弘涪庇烈峭滑雌品腹则朵拳婉几拉宣几呢掐兢熟贷譬心垣说伏痹阀徊钩此煽向狱硕泽嘎溶戚摈郊沦下更课贪刑宿挤基涅了冀吾照妮稻绎哎攀述谴逆茬塌伎京狼摇晃且鳖枝拔瑞屎损回径罩埂褒贡沪邮座桅循隅固套碉护裳蓄臂充贺磨请消前肄妮隘藤疤艳野舜砰害柯预懈蕊渡髓作踪宁霓词融屹塘侥骸逃涡臀宴鹏林熄述乏苏嘿怔途洞呕渺粪彩肺预惰刀唉嘘侦都蒜瞳琼稳架父儡揩倍蹄缔肯落锗媚烘挡次扎夷滔桃启信抒毋呈钉几沈萤赠就吹孽法究目录一、项目基本情况二、项目筹划总体思路三、具体筹划方案1、开发准备环节的税收筹划2、开发建设环节的税收筹划3、房产销售环节的税收筹划4、售后清算环节的税收筹划5、后续管理环节的税收筹划一、项目基本情况（一）已建项目嘉业•海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。项目总占地面积114.24亩，总建筑面积约170000平米。该项目分两期建设完成。一期占地面积为38129.6㎡，二期占地面积为38034.1㎡。项目一期于2011年7月30日开工，，于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等，项目规划指标如下：（1）总建筑面积：169590平方米；（2）容积率：1.5（3）公建配套设施面积：2370.07平方米；（4）可售面积：113402.93平方米，其中：①普通住宅面积91588.8平方米②非普通住宅面积21814.13平方米③停车场面积55344.71平方米（二）拟建项目蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。项目数据在案例中有具体说明，在此不再累述。二、项目筹划总体思路嘉业•海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带，2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡，临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进，该年南*市整体供应量不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。性价比吸引了大量的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业•海棠湾项目所在的区域转移。因此，一期竣工当年，项目二期于11月紧锣密鼓开工。项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送，总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。嘉业•海棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。事前对不同阶段进行合理的税收筹划，一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议，有利于企业减少纳税成本，提高企业利润率，从而提高企业的市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性，提高资金利用率。从实际出发，通过不同的经营环节，顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种融入到企业项目中去，更详细且具体地提出筹划方案。方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个环节着手，针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。三、具体筹划方案1、开发准备环节的税收筹划在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中，就地安置拆迁户的房屋拆迁面积达到5000平方米，其中就地安置等面积偿还4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的价格给予货币补偿。已知该住宅项目的房屋市场售价8000元/平方米，以协议出让方式取得的土地使用权成本为8000万元，可售总面积50000平方米，其中包括用于拆迁安置的房屋面积5000平方米。【分析】针对以上案例，提出以下两种契税缴纳方案：方案一：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以每平方米的货币补偿标准确定契税的计税依据。回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×7500元/平方米=3000万元拆迁户货币补偿：1000平方米×7500元/平方米=750万元全部契税计税依据为：3000万元+8000万元+750万元=11750万元方案二：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以被拆迁房屋每平方米的市场价格确定契税的计税依据。即回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×8000元/平方米=3200万元全部契税计税依据为：3200万元+8000万元+750万元=11950万元2、开发建设环节的税收筹划（一）融资方式的税务筹划嘉业公司的金域海棠项目中，对土地增值税汇算中利息的扣除计算方法选择上进行比较分析，该项目取得土地使用权所支付的金额为6700万元，开发成本为4亿万元，而利息支出为1680万元。【分析】方案一：据实扣除：扣除额=（6700+40000）×5%+1680=4015万元方案二：定率扣除:扣除额=（6700+40000）×10%=4670万元【结论】就金域海棠项目而言，方案二的扣除额大于方案一，差额为655万元，因此方案二更合算。因此在汇算清缴时应选择方案二，那么企业就不能合理分摊利息费用或不能提供金融机构的证明。（二）建房方式的税务筹划嘉业公司拟建的蛟湖经典项目有一地块，其土地成本和开发成本合计为29000万元，评估公司按照市价给出的评估价格为50000万元。现有两个方案如下(均采用营改增后的简易计税法)：【分析】方案一：自建自销嘉业公司将该项目作为商品房用于直接销售，依据税务规定，按照销售不动产税目征税，涉及土地增值税。销售收入（含增值税）：50000万元销售收入（不含增值税）：50000÷（1+5%）=47619万元销项税额：47619×5%=2381万元城建税及教育费附加：2381×（7%+3%+2%）=286万元印花税：50000×0.0005=25万元土地增值税：扣除项=29280×（1+10%+20%）+286=38350万元增值额=47619-38350=9269万元增值率=9269/38350=24%土地增值税：9269×30%=2780万元净收入：47619-29280-25-2780-286=15248万元方案二：代建嘉业公司先将该地块出售给绿地公司用于职工住房，土地转让价格按照评估价格为10000万元，土地成本为7280万元，进行土地使用权证的更名，涉及土地增值税。嘉业公司与绿地公司签订房屋代建协议书，工程所需全部建设资金均由绿地公司提供，同时绿地公司还负责采购大部分的建筑材料（价款约为1300万元），嘉业公司只负责工程的组织协调工作，建筑面积为90000平方米，按照每平米2500元收取代建服务费，共计22500万元。代建服务期间费用预测为6500万元。代建服务按照服务收入征税，不涉及土地增值税。该房地产公司转让该地块的损益如下：销售收入（含增值税）：10000万元销售收入（不含增值税）：10000÷（1+5%）=9524万元销项税额：9524×5%=476万元城建税及教育费附加：476×（7%+3%+2%）=57万元印花税：10000×0.0005=5万元土地增值税：扣除项=7280×（1+10%）+57=8065万元增值额=9524-8065=1459万元增值率=1459/8065=18%土地增值税=1459×30%=438万元净收入：9524-7280-57-5-438=1744万元（该房地产公司代建服务损益如下：）代建收入（含增值税）：22500万元代建收入（不含增值税）：22500÷（1+5%）=21429万元代建增值税：21429×5%=1071万元代建城建税及教育费附加：1071×（7%+3%+2%）=129万元净收入：21429-129-6500=14800万元（该房地产公司两项业务合计净收入如下：）合计净收入：14800+1744=16544万元【结论】根据以上分析，就此项目来说方案二净收入更多，比方案一多296万元。因此方案二代建更好。（三）园林绿化的税务筹划金域海棠项目的园林绿化工程项目的实际园林绿化工程费用约为774万元。一般来说，园林绿化施工中，苗木费占比约为60%，因此合理估计该项目中的苗木费为464万元，其他费用为310万元。另外，嘉业公司主要有三种供应商可以选择。其中甲公司是以建筑安装为主业，经营范围包括苗木种植。乙公司是专门进行苗木销售的公司。丙公司以出售苗木为主业，经营范围包括建筑安装。与甲公司、乙公司，丙公司均能取得增值税专用发票。【分析】方案一：合立安装法与甲公司签订园林绿化施工合同，同时附带苗木销售共计约774万元可抵扣进项税额＝774÷（1＋11%）×11%＝76.7（万元）采购成本=774-76.7=697.3（万元）方案二：分立合同法与甲公司分别签订销售合同464万元、建筑安装合同310万元可抵扣进项税额＝464÷（1＋13%）×13%＋100÷（1＋11%）×11%＝84.1（万元）采购成本=774-84.1=689.9（万元）方案三：分开订立法先在乙公司购买苗木464万元，再与甲公司签订100万元的施工合同可抵扣进项税额＝464÷（1＋13%）×13%＋310÷（1＋11%）×11%＝84.1（万元）采购成本=774-84.1=689.9（万元）方案四：合立购买法与丙公司销售苗木同时提供园林绿化工程，总价款为774万元可抵扣进项税额＝774÷（1＋13%）×13%＝89（万元）采购成本=774-89=685（万元）【结论】四个方案支付的总费用都是774万元，但是方案一的可抵扣进项税额要更少，方案四可抵扣进项税额最大。如果要和以建筑安装为主业、经营范围包括苗木种植的企业合作时，房地产开发企业把苗木销售费用和绿化施工费用分开签订合同更好；同时，先从苗木销售公司购买苗木，再与园林公司签订绿化施工合同也可以达到相同的筹划效果。3、房产销售环节的税收筹划（一）销售定价的税收筹划嘉业•海棠湾的32#商品房，同行业房价为1700～2000万元之间，开发该商品房，支付的土地出让金为200万元，开发成本为900万元。【分析】除相关税金外的可扣除的项目金额为：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（万元）。方案一：公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.269=1814.67万元，此时增值额为287.9万元（1814.67/（1+5%）－1430－1814.67×0.571％）。方案二：公司要适当提高售价，则总房价至少要超过1934.79（1430×1.353）万，提价120.12万才会增加总收益，此时增值额为401.6（1934.79/（1+5%）-1430×