供求失衡，新一轮调控将至-调控政策分析及行业06年一季度回顾(1)

中国国际金融有限公司ChinaInternationalCapitalCorporationLimited请参阅每页底端的重要披露每股收益(元)2006E20052006EG万科A1,9451,35044%0.49金地集团44132038%0.66G招商局55342231%0.89金融街51440926%0.53G华侨城74948056%0.67净利润(百万元)同比增长608010012014016018020005-0505-0705-0905-1106-0106-0306-05(%)上证地产指数深证地产指数上证A股指数深证A股指数608010012014016018020005-0505-0705-0905-1106-0106-0306-05(%)G万科A金地集团G招商局G华侨城金融街房地产行业2006年05月16日分析师：白宏炜[e-mail](8610)65051166供求失衡，新一轮调控将至——调控政策分析及行业06年一季度回顾06年业绩预览资料来源：中金公司研究部，公司资料房地产板块走势资料来源：彭博资讯，中金公司研究部要点：♦06年一季度的数据显示，房地产供求失衡加大，房价涨幅加速，抑制房价已经成为全社会的共识，我们认为最近可能出台的政策将会是综合性的和循序渐进的，土地政策、税收政策和信贷政策都将有较大的可能。其中盘活存量土地、增加首付款比例、加息等政策将产生较大的影响；由于地区差异性十分明显，全国性的调控政策出台的可能性较小，而更多将是区域性的。近期政策出台的代表区域市场将是北京、深圳和广州等房价涨幅过快的城市，以及一些二线城市，按照我们以往的判断，二线城市的房价抑制将比一线城市更加容易。♦由于05年各项调控政策仍然没有放松，近期的加息对行业影响效果尚未反映出来，而未来政府仍将出台一系列调控政策，近期房价上行压力较大，但由于政府限制土地供应，以及中央政府和地方政府矛盾的加剧，未来房价走势不确定性将增大。总的来说，我们认为调控政策短期内仍难以带来房价的下跌。♦从估值水平上看，我们关注的房地产龙头上市公司的估值仍处于偏低水平，虽然我们判断国家对房地产行业的调控将是长期的，不利于行业估值水平的提升，但我们认为中国的房地产行业近期不会出现大的调整，龙头企业未来增长空间较大，不确定性较小，其长期投资风险较低，所以维持万科、金地、招商地产推荐的投资评级以及金融街、华侨城审慎推荐的投资评级。我们认为近期对投资时机的把握和公司的选择将十分重要，“龙头企业+长期投资”将是较好的选择。♦06年一季度房地产数据显示商品房需求出现了报复性反弹，增幅达到83%，而竣工面积增速为36%，与销售量有较大的差距，从先行指标来看，一季度房地产投资增速为20%，新开工面积和在建面积增速分别为22%和23%，供给增速比较稳定，所以如果需求得不到抑制，供求失衡将进一步拉大。一季度全国商品房售价同比增长12%，环比增长12.6%，增幅上升明显。♦区域差异性明显，06年一季度上海房价同比涨幅为11.7%，而环比略降1%，表明上海房价增幅继续得到抑制，但先行指标显示，未来上海市商品房新增量将十分有限，所以上海房价出现大幅度下跌的可能性很小；而北京房价一季度大幅度增长，同比上涨38%，环比涨幅超过14%，由于投资增速仅为13%，在建面积增速14.7%，供给增量有限，从供求的变化情况来看，房价未来一段时间内仍将难以抑制。房地产行业06年一季度回顾本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用.2目录焦点问题探讨―－新一轮房地产调控下的行业走势分析4政府会出台什么样的政策？4政策对房地产行业的影响5房地产上市公司的投资建议6行业季度数据分析8宏观经济继续高位运行8供求失衡，房价上涨动力较强9先行指标显示未来供应量将有一定增速释放11企业资金压力继续加大11区域市场分析12上海房价环比继续下降12北京房价加速上扬13行业一季度政策及行业动态15板块估值分析16世界地产板块股价/估值变动16A股、H股及港股地产公司估值比较16房地产行业06年一季度报告本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用.3图表索引图1:全国待开发土地开发面积...................................................................................5图2:06年一季度宏观运行情况良好...........................................................................8图3:房地产投资增幅保持平稳...................................................................................8图4:需求出现大幅度增长...........................................................................................9图5:全国商品房一季度供小于求...............................................................................9图6:06年一季度全国商品房价格同比上扬12.0%....................................................9图7:06年一季度主要城市商品房价格涨幅情况.....................................................10图8:各主要城市土地价格涨幅.................................................................................10图9:.房地产投资/在建/新开工面积增幅..................................................................11图10:土地购置/开发面积增幅..................................................................................11图11:企业资金压力继续加大...................................................................................11图12:上海一季度新开工面积大幅度下降...............................................................12图13:上海供求双走低...............................................................................................12图14:一季度上海商品房供小于求...........................................................................12图15:一季度上海房价环比略有下降.......................................................................13图16:北京一季度新开工面积大幅度增长...............................................................13图17:北京一季度需求十分旺盛...............................................................................13图18:北京一季度商品房供小于求...........................................................................14图19:北京一季度房价继续拉升...............................................................................14图20:世界各国/地区房地产上市公司前5名05年初至06年5月15日估值变化...................................................................................................................................16图21:世界各国/地区前5位房地产上市公司市盈率估值比较..............................16图22：香港本地、国内及在港上市内地房地产公司现行股价(06年5月15日)对净资产折让...................................................................................................................17图23:公司历史股价对净资产值（NAV）折让.......................................................19图24:公司近一年股价表现(2005/5/15-2006/5/15)...................................................20表1:房地产行业调控的可能措施及影响分析...........................................................4表2：中金研究地产公司主要财务指标......................................................................7表3：国内房地产公司与在港上市内地房地产公司估值比较................................17表4：香港房地产公司与在港上市内地房地产公司估值与净资产收益率比较....17表5：A股排名前列房地产公司估值情况................................................................18表6：世界房地产公司估值比较................................................................................21房地产行业06年一季度回顾本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持