房地产可行性研究南山一号项目毕设答辩

达州市南山一号房地产项目可行性研究答辩人：柏旗专业：工程造价1402设计提纲一：研究背景及项目概况二：市场调查分析三：建设条件及规划方案四：项目实施进度与营销方案五：投资估算及财务评价六：项目风险分析七：研究结论Backtoschool课题要解决的关键问题1、房地产项目投资进行可行性分析的必要性2、目前的宏观经济环境和房地产市场现状对项目投资决策的影响3、拟建项目在条件上是否允许、建设上是否可行、财务上是否盈利的问题项目概况•南山一号位于达州市西外新锦片区，永兴路和金龙大道交汇处，交通便利，项目紧邻紫荆花公园，拥有优良的环境资源•周边配套设施十分完善，不仅有商超、医院、学校等区域内金龙大道等主干道上，餐饮店、酒店、娱乐场所也是应有尽有达州市房地产市场现状与趋势（1）宏观经济：2017年房地产开发投资完成113.64亿元，增长21.8%。商品房销售面积406.32万平方米，增长58.1%；商品房待售面积85.01万平方米，下降6.8%，去库存效果明显。（2）房价走向：受土地市场和供需关系的影响，达州房价由维持多年的5000元/㎡突破7000元/㎡大关，部分产品已然“破8”。（3）产品形态：现阶段市场可售的住宅产品以高层为主，洋房、别墅产品稀缺，而随着经济的增长，楼市的增长难靠单一产品拉来幅度，所以在未来需要高端产品来填补市场的空白。总的来说，达州市房地产市场的发展趋势对本项目的影响是有利的。周边竞争楼盘新锦片区竞争楼盘分布图富春山居御雅园通锦国际滨江四季山水美地消费者需求分析为了能够真实的了解达州市商品房消费者的需求导向，本次调查网上问卷的形式进行，共收到有效答卷71份，以下列举几个重要调查结果：消费者购房所关心重点首先集中在价格和户型设计上、其次是周边配套设施、区位、交通。消费者希望小区有的配套设施首先是超市，其次是运动场所、休闲娱乐中心、健身设备。消费者喜欢的户型是三室一厅、三室两厅项目SWOT分析项目发展优势（S）1、具有有利的区位优势2、项目周边交通环境良好3、项目周边配套设施完善4、开发商实力强，具有雄厚的资金和企业形象项目发展劣势（w）1、小高层住宅虽然发展迅速，但是竞争激烈投资高、风险较大。并且项目的目标市场主要定位在有一定经济能力的成功人士，这类人的服务要比较高，因此为物业管理带来更大的困难。2、紧邻金龙大道，部分临街住户将受到噪声污染。3、地块上方存在高压线，造成一定的电磁辐射。项目发展机会（O）1、随着城镇化进程的不断发展，潜在的市场需求不断增加。2、新锦片区房地产市场持续升温、区域发展空间大，价值将得到进一步提升。3、贷款首付降低、公积金贷款利率下调，都大大促进了购房需求的不断增加。4、区域内居民收入稳定，经济发展迅速，市场需求可挖掘空间巨大。项目发展威胁（T）1、国家宏观调控政策为未来达州市楼市带来不确定因素。2、富春山居、御雅园、通锦国际、滨江四季等几个主要竞争对手已分流了部分客户，并与本项目形成正面竞争。建筑概况建筑分布图Backtoschool项目投资收益分析项目总投资包括前期工程（包括土地成本）、工程建设、公司管理、不可预见、财务、销售、税金等费用，合计15553.35万元销售收入住宅：14713.96万元商业：4971.46万元车位：2300万元合计：21985.42万元利润利润=销售收入-项目总投资=6432.07万元利润总额=6432.07万元所得税=291万元税后利润=6141.07万元项目损益表投资总利润率13.78%投资总利税率15.36%全部资金现金流量表NPV（万元）5032.810(税前）4699.600（税后）IRR（年）41.35%7%39.46%7%自有资金现金流量表静态回收期（季度）8.438.47NPV（万元）4660.2904345.710IRR（年）39.49%7%37.64%7%借款还本付息表静态回收期（季度）8.438.46利息备付率15.092偿债备付率1.911财务评价评价结论：主要指标均满足评价标准，所以项目在经济上是可行的。01盈亏平衡分析假设02住宅销售面积为100％，商业和车库销售率为0％03商铺销售面积为50%、车库销售面积为80%不考虑物业型态的价差，得出项目均价盈亏平衡分析总销售面积保本点为21169.67㎡住宅销售面积保本点6248.48元/㎡销售均价保本点为5178.21元/㎡住宅销售均价保本点6248.48元/㎡盈亏平衡点销售价格销售面积一般认为，当盈亏平衡保本点率在60%—90%之间时，项目风险较低。而本项目盈亏平衡保本点率按最可能出现情况算为76.11%，按照综合考虑的来算为73.36%，因此本项目风险有一定的风险，需要采取措施控制风险。01敏感性分析02本项目采用单因素分析法03土地成本、销售收入以及总投资为不确定因素因素变化率为±5%、±10%、±15%、±20%敏感性分析0100020003000400050006000700080009000-20%-15%-10%-5%05%10%15%20%单因素敏感性分析图土地成本销售收入总投资不确定因素对净现值的影响不确定因素对内部收益率的影响从单因素敏感性分析图可以看出，净现值和内部收益率指标对销售收入和总投资因素都较为敏感。销售收入和总投资的变化，都必然会影响项目财务评价指标，但都不足以改变最终的决策结果。因此项目具有较强的抗风险能力，投资效益良好。0%10%20%30%40%50%60%70%80%-20%-15%-10%-5%05%10%15%20%基准收益率土地成本变化销售收入总投资（1）市场分析结论项目的需求市场旺盛、加之项目的自身优势具有较强的竞争能力，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，相信项目必将会被人们认可并得到它应有的社会和经济效益。（2）经济分析结论通过财务评价分析，可以得出本项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，并且风险较小，项目在经济上是可行的。综上所述，本项目的开发，无论从经济还是技术可行性方面、还是从达州市房地产大环境来看，都是可行的。评价结论感谢观看与聆听！