成都市房地产行业小户型住宅分析研究

西南交通大学硕士学位论文成都市房地产行业小户型住宅分析研究姓名：王喆申请学位级别：硕士专业：工商管理指导教师：杨季美20060301成都市房地产行业小户型住宅分析研究作者：王喆学位授予单位：西南交通大学参考文献(41条)1.参考文献2.建设部房地产开发项目经济评价方法3.刘秋雁房地产投资分析20034.丁芸.谭善勇房地产投资分析与决策20055.刘洪玉房地产开发经营与管理20036.郑华房地产市场分析方法20037.俞明.轩丰雷房地产投资分析20028.邢亚平房地产开发经营管理20029.贾世平房地产项目全程策划200210.叶剑平房地产市场营销200011.刘正山房地产投资分析200012.吕萍房地产开发与经营200013.龙胜平房地产金融与投资199914.潘蜀健.陈琳房地产项目投资199915.王全民房地产经济学200216.张建坤.黄安永房地产市场学199417.许乐群房地产投资项目分析199718.杜海鹏房地产投资风险和防范199819.沈振闻房地产投资理论和实务199820.潘蜀健.彭雅雅房地产投资分析199721.宋国防.贾湖工程经济学200022.谢经荣.殷红.王玉玫房地产金融200223.亚历克斯米勒战略管理200424.保罗萨缪尔森.威廉诺德豪斯经济学199925.威廉姆B布鲁格曼.杰夫瑞D费雪房地产金融与投资200026.盖伦E格里尔.迈克尔法雷尔房地产投资决策分析199727.JAMESFSTONEREDWADFREEMANDANIELAGILBERTUR.MANAGEMENT200128.彼得钦洛伊房地产投资盈利技巧199229.P邦尔尼.D卡德曼房地产开发中的风险、不确定性和决策199130.罗纳德S史密福特顾客关系管理200231.迈克尔波特.陈小悦竞争优势32.CHARLESHWURZEBACH.MIKEEMILES.SUSANNEETHRIDGECANNONMODERNREALESTATE33.GilbereFW.YoungJAo.NealCRBuyer-sellerRalationshipsinJiTPurchasingEnvironment1994(02)34.AdelmanleoradrdEvaluatingDecisionSupportandExpertSystems35.SimonMajaroMarketing199736.BaconterryRSellingtoMajorAuountstools37.WutrzebachCharlesHlookingatNon-U.S.RealEstateReview199138.LamauteDeniseInvestinginCommericalRealEstate198639.FraaskampAIdentificationandDelineationofRealEstateMarketResearch1985(1-2)40.BoykinJamesHWhyRealEstateProjectsFail1985(01)41.CaseBradford.QuigleyJohnMTheDynamicsofRealEstatePricesTheReviewofEconomicsandStatistics1991相似文献(10条)1.学位论文杨晓丽我国房地产行业的税收负担及效应分析2008近几年来，我国的房地产市场，特别是房地产价格出现了过热迹象，2004年全国商品住房平均销售价格首次出现了两位数的增长，同时住房价格的上涨速度超过了同期城镇居民可支配收入的增长幅度，这将在很大程度上破坏整个社会的稳定，不利于我国和谐社会的建设。与此同时，我国房地产行业的税收收入取得了连续多年的大幅度增长，从2001年的642．66亿元增加至2005年的2674．25亿元，大约翻了三翻，占全国税收收入的比重也由2001年的4．24％增加至2005年的8．66％，说明房地产行业的税收收入已经成为拉动全国税收收入增长的不可忽视的因素。由于税收一直是房地产价格的重要组成部分，所以有关我国房地产行业税收负担是否合理的问题就成为了社会各界关注的焦点。据估算，我国房地产行业的税收负担从2001年的13．63％增加至2005年的32．44％，这还仅仅是不包括各项收费的纯税收负担，而我国房地产行业所涉及到的收费体系更为庞大。我们不得不思考如何来减轻税收负担，如何构建一个健康、有序的房地产市场。此外，从国外的经验来看，由于房地产税收本身具有明显的区域性、长期性、耐久性、不易隐藏性等特点，凡是实行中央与地方分享税制的国家，房地产税收基本划归地方，并构成地方税收的主体税种，比如澳大利亚房地产税收占地方财政收入接近99．8％，肯尼亚达到68％，印尼为36％。而在我国，从2001年至2005年间来自房地产行业的税收收入占地方政府税收收入的比重平均仅为10．96％，大大削弱了房地产税收在地方税制建设中的主体地位，如何把房地产税收收入在地方政府收入中的比重逐步提高，为我们的改革指明了方向。全文共分五个部分，具体为：第一部分：导言第一部分从选题的意义出发，就国内外目前对房地产税收以及税收负担的研究现状做了简要回顾，为下面的论述提供了充实的理论基础。本文采用定性分析与定量分析相结合、理论分析与应用分析相结合、比较借鉴与探索创新相结合等方法，并提出了一些创新点与不足。第二部分：税收负担的理论分析这部分是本文的理论部分。首先对税收负担的经济含义和各种衡量指标进行了分析；其次，阐述了税收负担的转嫁与归宿理论，为房地产行业税收负担的分析打下基础；最后，对我国房地产行业的税收负担进行了理论界定，并从取得、保有、流转三大环节入手分析了房地产行业税收负担的转嫁与归宿，得出流转环节税负较多向前转嫁的结论。第三部分：我国房地产行业税收负担的一般分析这一部分首先从房地产取得、保有、流转三个方面对我国房地产行业的税收体系进行了概述；其次，借鉴宏观税负衡量指标的口径，将我国房地产行业税收负担的统计口径分为大、小两种，并对大口径下涉及到的收费体系进行了简要介绍；最后，在小口径的统计数据下对我国房地产行业税收收入的规模、总体的税收负担以及税收负担的结构进行了现实分析。从这部分的分析可以看出，我国房地产行业的总体税收负担偏重，且结构不合理，同时费挤税的现象相当严重。第四部分：我国房地产行业税收负担的效应分析这部分首先从宏观和微观两个视角分析了影响我国房地产行业税负水平的因素。其次，笔者运用计量模型对房地产税收与居民消费支出、住宅投资之间的关系进行了实证研究。从实证分析中可以看出，过重的房地产税收负担引起了居民消费支出尤其是居住类支出的快速增长，同时抑制了住宅投资的增加，这将极不利于房地产税收收入分配职能的实现。最后，分析了我国房地产行业税收对地方政府收入的影响，提出要努力将其建成地方财税体系的主体税种。第五部分：借鉴国际经验，科学设计我国房地产行业税收负担这部分首先阐述了国外房地产行业税收体系的概况以及美国和英国房地产税收体系的现状，为我国的改革提供了宝贵的经验。其次，提出了科学设计我国房地产行业税收负担的公平、效率、财政收入三大基本原则。最后，笔者从合理设置税种、协调配套措施这两个方面论述了完善我国房地产税收体系的政策选择。2.期刊论文马立人民币升值对房地产行业影响研究-中国商界2008,(11)分析了在人民币持续升值的背景下房地产行业的影响.提出了在人民币持续升值的背景下,需要针对人民币升值对房地产市场的作用方式和渠道采取稳定升值预期,通过信贷、税收和加强对国际热钱的监管等手段调节房地产市场以避免经济大起大落和金融风险的发生.3.学位论文吴婕当前中国房地产市场宏观调控研究2006改革开放以来，我国的房地产行业迅速发展，并逐步成为国民经济的支柱产业，极大地推动了我国的经济增长。近几年来，我国房地产市场上投机炒作现象严重，价格非理性上涨，商品房供给结构不均衡，房地产子市场运作不规范，等等。为解决这些突出问题，我国相关部门陆续出台了一些调控政策。然而政府政策在打击投机炒作的同时也抑制了购房者的自主性消费，房地产价格整体虽有所回落但部分地区房产的房价不落反涨，……此次调控并没有收到理想的效果。这些问题引发我们去思考这次政府对房地产市场紧缩调控的深层次原因是什么，政府调控效果不佳的背后支撑又是什么，我们应如何改进才能对房地产市场进行有效的调控!带着这些问题，本文在用数据对目前中国房地产市场现状进行了精确描述的基础上，分析了政府此次紧缩调控的深层次原因，进而深入研究了调控效果不佳背后的支撑，结合美、日两国的调控经验，对我国房地产市场如何进行有效的调控给出了几点建设性的建议。全文共分五部分，主要内容如下：绪论。对本文研究的理论及现实意义、国内外在该领域的研究研究现状、本文的创新之处作了简要地说明。第一部分，中国房地产源头、开发、销售市场的发展现状——宏观调控背景描述。从土地开发及使用面积、土地交易价格两个方面对房地产源头市场进行了说明。从房地产投资规模、企业资金来源对开发市场进行了描述。从商品房价格、空置率以及价格收入比三个方面展现了房地产消费市场现状。充分的数据让读者对当前房地产市场发展现状有一个清晰的了解。第二部分，中国房地产市场宏观调控的原因分析。首先，理论上对房地产的外部性、公共性、不完全竞争性进行了深入分析，指出房地产市场失灵是房地产调控的理论依据。其次，从房地产的自我增值性、价格形成的投机性等特性出发，论述了房地产宏观调控的必要性。第三，从房地产在整个国民经济中的地位以及房地产行业与金融行业的紧密关系角度，对房地产市场宏观调控进行了重要性分析。最后，从总量和结构两个方面对当前我国房地产发展的不均衡现状进行了分析，指出了我国房地产市场宏观调控的急迫性。第三部分，国外房地产宏观调控的经验总结及对我国的启示。深入分析了日本房地产泡沫产生的金融、税收因素以及泡沫迅速破灭的政府行政因素，为世界房地产市场宏观调控提供了典型的经验教训。对美国房地产长期健康发展的政府调控因素进行了分析，美国房地产金融市场上严密的调控体系、完善的房地产税收制度以及房地产市场上多元化的供给和消费结构，促进了美国房地产市场长期健康地发展。在总结这两个国家反、正两方面经验的基础上，结合我国现状，对我国的房地产调控应当注意的问题提出了几点启示。第四部分，中国房地产市场的宏观调控及其效果分析。首先，对我国房地产宏观调控及其效果进行了历史回顾。着重分析了当前我国房地产市场宏观调控现状及其效果，对当前宏观调控效果不佳的原因进行了深入的研究，指出：房地产市场上存在的刚性需求和巨大的潜在需求是宏观调控效果不佳的根本原因；房地产市场上多方利益群体的博弈是效果不佳的重要原因，其中重要的是地方政府出于自身利益与中央的博弈；出于对人民币升值的预期而大量涌入的国外资金也使得我国的房地产调控效果大打折扣。第五部分，对我国房地产市场进行有效性宏观调控的几点建议。通过对房地产市场宏观调控的短暂的学习和研究，本文作者对我国如何进行有效的房地产宏观调控提出了几点拙见，以望能促进我国调控体系的完善。纵观全文，其主要贡献在于：1.从生产者剩余角度分析了房地产开发投入资金的过快增加对其它非房地产相关行业产生外部不经济。2.从消费者剩余角度分析了房地产消费市场上高收入购房者的购房行为对低收入购房者产生外部不经济。3.从政府宏观调控的角度分析了日本、美国房地产市场兴、衰的原因。4.对政府对经济适用房开发的调控提出了一种新思路，即将大面积的中、高档商品房开发面积与一定比例的经济适用房面积强制匹配。4.期刊论文黄星华人民币升值对房地产行业影响研究-现代商贸工业2008,20(6)分析了在人民币持续升值的背景下房地产行业的影响.提出了在人民币持续升值的背景下,需要针对人民币升值对房地产市场的作用方式和渠道采取稳定升值预期,通过信贷、税收和加强对国际热钱的监管等手段调节房地产市场以避免经济大起大落和金融风险的发生.5.学位论文张海勇我国房地产行业发展模式的研究2009住房问题是关系到国计民生的大问题，为中低收