济南房地产行业分析doc40(1)

济南房地产行业分析一、土地市场分析：对土地市场的理解：1、土地管理市场和政策不规范。2、地价水平基本上和天津差不多。3、单纯依靠政府公开出让方式获取土地并不能支持我们长期持续的发展。4、在市区内可供开发的土地资源已十分有限。5、良好的政府关系和社会背景是获取土地的最重要因素。6、城市整体规划的修整及城市发展方向的确定将给开发企业带来一些发展机会。1、土地市场现状：①济南以前的土地市场管理很不规范，开发商手中存有大量的土地资源，属于以前的遗留问题，自2002年11号令出台后，土地市场正逐步正规化，目前正处于从不规范——规范的过程之中。②2001年全年累计出让土地面积为157.51万平方米（2360亩）。2002年供应量基本和2001年持平。③济南市自2002年开始实行土地公开出让，但去年的工作进展并不是很明显，2002全年不超过十宗。并且有三宗土地出现流拍。2003年10月土地出让首次成功拍卖，而且非常成功，每亩单价140万。④土地收购整理中心的收购是实际收购，由国土资源局下属的土地储备中心从土地方方面收购土地，通过银行贷款或政府财政支出付给土地方地款，然后经过整理，将三通一平的土地交与国土资源局，在经过该局的土地评估中心对该地块评估（按基准地价上下浮动15%+土地出让金+土地整理费用+相关税费），交与该局市场部组织公开出让。⑤总体感觉济南市地价水平和天津差不多。在中心城区内东、南部地区土地价格高，西、北地区价格较低。⑥目前市区内可开发用地很少。一环内除旧城改造外，基本上没有可开发用地；一环与二环之间也没有很多的开发用地，即使有些看起来象闲置土地也大多有主。⑦目前济南市正在规划城市新区建设，在城市的西南方向，大概规模为30平方公里，但由于该区域涉及张庄军用机场的搬迁问题，两、三年内进展不会很顺利。⑧由于济南市整体规划尚未最终确定，及整顿土地的原因，土地局现在已经冻结全部的土地审批，今年上半年不会有供地计划。预计2003年的土地供应量不会很大。2、济南市目前土地获取方式：①通过土地储备中心的公开出让（招标，拍卖，现在济南还未推行挂牌）。该方式是当地土地主管部门对外声称的土地出让的唯一方式。（但事实并非如此）②参与旧城改造，土地可以通过或拨的方式取得。但济南市政府并没有固定的优惠政策和条文，需要一事一议。③与当地开发商合作开发或项目转让。据当地土地主管部门及开发商介绍，现当地房地产开发商手中尚有大量的土地（几年前圈地的结果）。可以与当地企业合作或项目转让取得土地，购得土地及相应规划。转让手续可由当地开发商办理。但仍要向土地局交纳出让金和契税。④工业企业搬迁。即“腾笼换业”政策。与企业方协商，也符合政府将中心市区的大型企业外迁的政策，对厂方给与相应的补偿，以满足厂方搬迁及新建厂方的要求，并以此获得较好位置的土地。⑤参与政府基础设施建设以获取一些平衡用地。⑥非正常渠道获取土地，通过省、市政府的一些关系特批土地。（即当地主管部门提到的省长工程或市长工程）阳光100即属于此种方式。3、济南市土地价格及相关收费：①土地基准地价及出让金：济南市城区国有土地级别基准地价表（1999年）土地级别一级二级三级四级五级六级商业用地元/平方米4654336223451226757499万元/亩310224156825133住宅用地元/平方米324222311564845617425万元/亩216149104564128工业用地元/平方米285616911050714581383万元/亩19011270483926根据国家规定，经测算，确定政府出让土地纯收益为基准地价的15—20%。其中，一、二、三级土地为15%，四、五、六级土地为20%。（注：以上土地基准地价及出让金标准为99年执行标准，新的基准地价和出让金标准正在制定中，将于春节后出台。出让金标准将增加到20—25%。）②交易契税：成交价格的3%。如是政府组织公开出让，最终成交价格包括土地补偿费、出让金、评估费、土地整理费用。③城市基础设施建设费：246元/平方米。④政府公开出让的土地，原则上需付清全部地款方可取得土地使用证，可以分期付款。但首期付款不得低于20%。二、建筑工程市场分析1、济南市建筑工程市场特点及现状：①济南市承揽工程的施工单位较多，资质水平参差不齐，但是以山东省和济南市建工集团及其下属公司为代表的一批国有企业具有较多的施工经验，比较健全的管理机制，对于建筑工程施工的质量和进度是能够提供保证的。②济南市建筑市场的中介咨询机构（如监理公司、造价事务所等等）水平普遍较低，相对状况比较好的还是从原省、市建委、建工局下属的单位中脱离出来的国有中介企业比较理想，但还是不能满足我们对中介咨询的水平要求。③济南市政府职能部门对建筑承发包市场的管理与监督不利，政策不明确，并且与市场现状严重脱节，暗箱操作现象非常普遍，对于像我公司这种在当地没有太多社会背景关系的外地企业发展极其不利。2、建筑形式：①济南市房地产市场住宅产品的结构形式以多层、小高层为主，结构形式多样，总体发展水平与天津相近。②在房型设计上理念比较先进，基本上能够做到三明采光、动静分离、干湿分离，能够满足业主生活居住的多方面需要，符合住宅设计的发展方向，但是在房型的细部构思与处理上还不够体贴和人性化，与我公司在天津推出的产品还有一定的差距。③在水、暖工程配套施工上基本上是采用PPR和UPVC管材，比较经济、环保符合建材行业发展方向的要求，但总体采用量不大，并没有形成规模。室内配电不足不能满足人们日益增长的需要，有待改进。④外檐效果比较不错，但与太阳城相比还有一定的差距。⑤成品房在济南房地产市场上还没有出现，但是正有一部分项目在考虑推出，这方面我们是有经验优势的。⑥对小区环境设计的重视程度明显不够，以至于设计水平和投资程度都比较低，基本上只是为了达到规划指标而作，没有特色和品位。基本建筑形式比较见下表天津济南地质状况软土地质地下水位高，基础处理费用高地质情况复杂、地下水情况变化比较大基础形式筏板基础、桩基础筏板基础、桩基础结构形式砖混、框架、框剪砖混、框架、框剪外檐装修涂料面砖、涂料室内装修毛坯房、成品房毛坯房门窗塑钢窗铝合金窗、塑钢窗屋顶形式坡屋顶平顶、坡屋顶采暖方式地板采暖、散热气采暖散热气采暖环境较好一般3、成本构成①济南市建筑市场的总体价格水平与天津相当接近，现将济南市主要建筑结构形式的造价指标与天津市当前水平作一分析对比详见下表：济南市建安工程费基本造价指标项目名称结构形式基本指标（元/㎡）住宅多层砖混750高层（20层以下）框架1350商住楼多层砖混或框架954学生公寓多层砖混1132综合办公楼多层框架1910高层框剪2693宾馆酒店高层框剪3957济南市与天津市手续办理对比编号办理环节天津市情况济南市情况1开发企业资质在建委办理在房地产开发拆迁管理办公室办理2投资计划市建委审批济南市计划委员会投资处3建材要求2003年1月1日起禁止使用粘土砖无明确禁用时间4建筑形式新建住宅坡屋顶无明确规定5大配套建委配套办收取，165元/平米。修建区外大配套项目包括道路，给排水，煤气等项目城建基金管理办公室收取，246元/平米6墙改费8元/平米墙体节能费：10元/平米散装水泥专项基金：0.6元/平米7施工图审查费多层：1.3元/平米高层：1.7元/平米多层：3.38元/平米高层：4.54元/平米8人防面积多层：总建筑面积的2%1~9层：总建筑面积的2%9高层：首层投影面积新建十层（含十层）以上或基础开挖深度超过3米（含3米）按照首层占地面积建地下人防10人防易地建设费按照应建人防面积缴纳，2000元/平米折合总建筑面积为：40元/平米1~9层建筑不建地下人防，按照总建筑面积缴纳易地建设费：30元/平米1110层以上（含10层）或基础开挖深度超过3米（含3米）的建筑，按照应建人防面积缴纳：3000元/平米。12工程运土乙方在运土过程中办理，甲方持施工图在运土前办理。外运渣土：2元/立米，外购好土：1元/立米13施工用水指标在节水办办理，指标按照总建筑面积核定，0.5吨/平米在公用事业管理局办理，指标按照总建筑面积核定，1.5吨/平米14商品房预售许可证在房管局办理，基础施工验收完毕。在房地产开发拆迁办公室办理，需完成总建筑投资的25%，基础施工验收完毕。15拆迁工作开发商委托有拆迁资质的单位进行拆迁，费用可协商。由开发商凭规划许可证到拆迁办公室办理拆迁手续，并按照拆迁面积交纳5.6元/平米的拆迁管理费。16地名在各区地名办办理地名标志费：0.7元/平米在民政局区划地名处办理，无明确收费标准，每个项目不少于3万元。17供水工程工程费按照建筑面积收取：25元/平米增容费免收工程费按照实际工程造价收取增容费按照水表口径收取：DN15:3.6万元~DN80:144万元18电力工程工程费：72元/平米（多层），80元/平米（高层）供电贴费免收工程费按照实际工程造价收取19排水工程工程费按照建筑面积收取：29元/平米工程费按照实际工程造价收取20燃气工程市公用设施管理办公室收取气源发展基金：20元/平米。工程费在燃气集团收取，28元/平米。在公用事业管理局办理，开户费按照小区总户数收取，2000元/户。21供热工程小区自行建设的工程造价为30元/平米利用第一热电厂的热源造价为：在公用事业管理局办理，建设费为110元/平米。22绿化工程按照规划局批复的指标确定绿化面积园林局不参与绿化面积不能小于小区总占地面积的35%，不足部分需缴纳绿地代建费(标准为土地基准地价+拆迁补偿费+直接绿化费)天津市与济南市建安工程费对比图例8401361950750135095402004006008001000120014001600多层砖混框架高层商住楼天津济南注：①以上指标为济南市建委2002年6月颁发的16号文件中规定的建安工程造价指标，其指标反映了济南市当今建筑市场的平均价格水平，具备一定的指导和参考价值。②现以太阳城8#地项目（11万㎡）为参照物，将天津市与济南市的房地产项目成本构成作一预测对比，见下表：济南市与天津市房地产项目成本预测对比表项目天津市指标济南市指标差值备注（元/㎡）（元/㎡）（元/㎡）一、土地费795.00810.00-15.001、土地费630.00630.000.00按照太阳城地价水平计算2、大配套费165.00246.00-81.00二、前期设计费26.0026.000.001、设计咨询费10.0010.000.00按照太阳城标准估算2、土建设计费10.0010.000.00按照天津市水平估算3、环境设计费6.006.000.00按照太阳城标准估算三、前期、配套费306.15293.4512.70（一）前期费20.3525.65-5.301、勘察设计费、放线4.624.620.00按照天津市水平估算2、施工图审查费1.303.38-2.083、墙改费6.0010.00-4.004、散装水泥专项基金0.000.60-0.605、设计招标、合同审查1.001.000.006、规划成果0.800.800.007、地名费及土地证0.700.300.40每个项目不少于3万元8、其他前期费5.934.950.98（二）配套设施费285.80267.8018.001、供电工程72.0072.000.002、给水工程21.0018.003.003、燃气工程36.0025.0011.004、排水工程22.0020.002.00按照济南市水平估算5、热力工程30.0028.002.00按照济南市水平估算6、环境工程83.0083.000.00按照太阳城标准7、智能化工程10.0010.000.00按照太阳城标准8、其他工程11.8011.800.00四、土建工程费1388.861307.7381.131、住宅土建工程费840.00750.0090.00按济南市项目平均造价水平计算2、成品房装修400.00400.000.00按照太阳城标准计算3、区内公建53.8652.930.93见小区公建附表4、示范小区奖25.0025.000.005、基础处理