阿克苏文旅夜市营销方案

阿克苏文旅餐饮夜市营销方案（简）撰写人：李志成提交时间：2019-12-1本案基本情况本案基本情况---位置本案位于阿克苏市北大街北延（老幸福路）多浪小学旁；东面为规划待开发地块，毗邻阿温大道；南面为阿克苏市主干道“北大街”距离阿克苏世纪广场，太百商圈仅4分钟车程；西面为多浪小学，多浪河二期景观带，水帘洞游乐场，翡翠湾住宅小区；北面为吐和高速，湿地公园；项目周边可开发土地资源丰富，本案基本情况---配套价值本案周边居住人群较少，为城市新区，目前周边配套较差。化劣势为卖点，围绕可开发土地资源丰富。本案基本情况---项目体量内铺：约240套外铺：1F约62套2F未知项目为一期开发。本案基本情况---经济指标A-1地块基本情况占地面积（㎡）45274.44容积率0.75建筑面积（㎡）34114.84内铺面积（㎡）约8928（240套）外铺面积（㎡）约11000（62＋套）项目地块呈长方形、自然资源较好且同类业态市场相对体量较大，为本案可能实现较高价值部分。本项目从产品设计上具有一定的优势，在做到项目基本的价值挖掘前提下，如何结合项目整体，全方位提升产品附加值，快速树立市场竞争优势，保证招商速度是本案招商/销售的主要方向.本案基本情况---产品项目的主力是“夜市”主题餐饮广场的特别属性，内部格局合理，科学动线设计，人潮循环流动。但将面临市场同质化竞争。本案基本情况---SWOT分析优势“夜市”主题，民生工程良好的自然环境具备交通优势景观优势产品优势品牌优势劣势区域认可度不高区域开发程度较低准备时间较短差异化竞争机会可借势周边项目（万泰天街，旅游中心...）开发区待开发地块成交带来的发展保障机会潜在供应量加大，未来市场竞争激烈招商/销售周期短威胁打造极剧特色及价值的夜市主题餐饮广场差异化属性极致应用，面对同业竞争快速去化、保证灵活保证项目快速去化，迅速回笼资金，以便面临任何市场变动品牌溢价借势文旅餐饮夜市项目做到华能实业品牌溢价三大目标规划开发目标规划项目定位市场形象定位客群定位市场形象定位独一无二---“夜市”主题餐饮广场规模最大---新疆地区最大室内全景夜市高端运营---一站式运营管理，经营业主拎包入驻中端价格---亲民的价格，吸引广大经营业主与消费客群市场形象定位涵盖吃喝玩乐购集中性商业社区为一体，满足阿克苏市民一站式消费需求城北新地标，夜市之王---阿克苏文旅餐饮夜市项目定位市场形象定位客群定位招商/销售客群定位高端人群投资性人群创业需求基础市场（大众）22-40岁，创业人群，本地自主经营者，中小型餐饮等行业经营业主。主体经营市场（中端、中高端）投资型人群，企事业单位高收入人群。引擎市场（高端）成熟经营人群：35岁以上，经营老板，餐饮、娱乐等零售行业老板等。有一定经营与投资经验人群。25-55岁年龄段覆盖，以自主经营业主为主招商/销售计划推售节奏推广计划招商/销售执行招商/销售---推售节奏蓄客（认筹）期1月11日~2月27日（暂定）；对意向客户收取诚意金一万元，收集意向客户信息。先行认筹，数据收集、拟定房源、顺利过渡常规招商/销售期招商/销售---推售节奏进入常规招商/销售周期（开盘）：2019年3月1日；先期认筹客户依照诚意金缴纳时间先后进行通知选址签约；认筹客户全部选址签约完毕后，新到访客户可直选签约。进入常规招商/销售周期，房源即时销控与释放*1月2月3月4月5月重要节点营销阶段媒体组合渠道组合认筹启动出租车顶灯广告、朋友圈、广播电台、平面（根据不同节点投放力度、投放点位有所侧重）+阵地包装县团展业拓展+乡镇渠道+老客户渠道+行销开盘6月活动配合亮相起势围剿“返乡潮”活动支持根据业绩反馈进行梳理编写报告申请春节关键节点：亮相期（1月）：蓄客认筹，信息收集春节（1月下旬—2月中旬）：重点撒网，定向爆破开盘（3月~4月）：签约收定，招宣结合（招商与运营宣传同步加强）运营（5月）：运营招商，同步进行开盘前推售节奏广播电台开业招商/销售---推售节奏春运已经开始，抓住返乡客户，动作迅速机会已到、行动迅速招商/销售计划推售节奏推广计划招商/销售执行招商/销售---推广计划广告投放具体计划根据招商/销售情况，节点以报告形式上报审批招商/销售计划推售节奏推广计划招商/销售执行招商/销售---执行招商/销售任务量化：内铺240套＋外铺（1F）62套＋外铺（2F）约30套＝336套（约）任务以“套”为单位的解释：项目内部摊位以3x6米为1套，项目东面沿街商铺按64~112㎡/套计算，西面沿街商铺按64㎡/套，具体以实际框架图纸结构拟定可售套数为准，即一位客户购买/承租两间64㎡的西面商铺，实际购买/承租128㎡，任务绩效与考核则按照2套计算。以平米数记“套”。招商/销售目标：至2019年5月31日招商/销售面积完成项目总体量＞80%，力争完成100%招商/销售---执行招商/销售任务细化参考表（周/平均）招商/销售目标：336套（暂定）第一周1月28日2月3日第二周2月4日2月10日第三周2月11日2月17日第四周2月18日2月24日第五周2月25日3月3日第六周3月4日3月10日第七周3月11日3月17日第八周3月18日3月24日第九周3月25日3月31日到访客户76组76组76组76组76组76组76组76组76组签约套数19户19户19户19户19户19户19户19户19户第十周4月1日4月7日第十一周4月8日4月14日第十二周4月15日4月21日第十三周4月22日4月28日第十四周4月29日5月5日第十五周5月6日5月12日第十六周5月13日5月19日第十七周5月20日5月26日第十八周5月27日5月31日到访客户76组76组76组76组76组76组76组76组76组签约套数19户19户19户19户19户19户19户19户19户按到访转化率25%，1组：1套计算；截至2019年5月31日，招商部需接待到访客户1368组；每周到访客户76组；每天11组；随着房源稀少，后期到访客户转化率势必降低，结合强力的广告推广支持，力争完成阶段销售任务。*5重渠道广拓客源，渠道为王老客户关键人乡镇渠道全民营销常规渠道多管齐下争抢客户渠道拓展关键人依托华能实业公司人力资源拓展阿克苏经营业主乡镇阿克苏周边乡镇老客户华能旗下物业所有老客户；全民营销在蓄客过程中通过政策手段网罗一切可以网罗的人员全民销售常规性渠道安排行销人员在阿克苏及周边人流聚集地进行常规性派单招商/销售---执行*“老带新”营销通过已签约客户邀约新客户到店，经过项目介绍，项目品鉴，形成直接购买：奖励政策：★免除已签约老客户15天租金（限1套/≤64㎡）★赠送价值1500元电器或华能新大厅电器城代金券（二选一）（可重叠，多介多得）（进入常规招商/销售期时应用，避免先期认筹客户互相“介绍”及多套客户循环应用）招商/销售---执行所有客户到店均做到访登记，需老客户提前至招商主任报备或亲自带领方可计入“老带新”关键人营销通过关键人介绍、推荐，促进成交：关键人系华能实业旗下所有股东、工作人员、市场经营户等非文旅夜市签约客户；奖励政策：★赠送价值1500元电器或华能新大厅电器城代金券；★奖励现金1000元（二选一）招商/销售---执行所有客户到店均做到访登记，需关键人提前至招商主任报备或亲自带领方可登记“关键人”专场团购通过组织专场团购，发掘意向客户，促成成交：1、宣讲团购会：走进阿克苏及周边夜市进行针对性团购政策宣讲，邀约举办。2、针对团购客户，根据数量给出相对应的额外优惠。招商/销售---执行由招商部根据招商/销售节奏，若有必要进行上报审批乡镇渠道以阿克苏市为中心，由近及远水波式扩散：一圈层：团场等乡镇二圈层：近郊县城三圈层：周边县市/阿拉尔一圈层二圈层三圈层招商/销售---执行*1、DM单页常规不间断进行；2、针对场镇逢巴扎日进行行销拓展，每次1-2个团镇，每个团镇配备＞2名行销人员；3、为保障行销效果，同时配备看铺专车。4、三圈层团镇/县市脉冲式波及，以其它媒介推广为主。5、阿克苏市区域每天进行覆盖宣传。行销渠道拓展办法：招商/销售---执行*招商主任薪酬构成招商/销售---执行“薪酬=岗位基本工资＋招商/销售提成＋绩效奖金”，刺激招商主任带客积极性。工资构成工资标准备注底薪3000元/月当月任务完成率＞30%成交提成招商：20元/㎡销售：6‰签约绩效奖金500元/套任务完成率大于100%招商/销售---推广我们需要向客户述说什么？开发商品牌科学动线设计人潮循环流动规模最大周边可开发土地资源丰富品牌物业管理建筑结构价值洼地独一无二夜市其实我们还有很多可以说的，无论怎么说，高端的形象是必须要建立起来的招商/销售---推广说什么我们知道了，怎么说呢？动静结合，利用一切可利用媒介树立形象主诉求活动配合媒介运用：940/986电台广告、出租车顶灯、公交车身、大牌、朋友圈广告、今日头条、微信公众号图文、阵地包装：招商部道旗、招商部桁架销售道具：招商部展板、DM单页节点活动：根据招商节点进行安排认购活动：排卡诚意金暖场活动：各类小型活动推广铺排春节——返乡潮亮相起势期创业不过是一次关乎选择的旅行，恰逢好时机，可谱新传奇！2019年1月2019年1月下旬-2月中旬招商/销售---推广开业前持续不间断广告投放2019年2月下旬-4月下旬招商/销售---项目整体营销排期前期造势2019.1月通过移动及固定媒介进行传播通过行销进行渠道散播认筹阶段2019.2月收取诚意金排卡销售物料、合同准备开盘（签约）2019.3月亮相活动持续发声强销期2019.4月签约活动正式进入常规招商/销售期招商/运营推广开启2019.4月市场开业前企宣聚集人气市场运营2019.5月节点活动招商运营同步运营中招商/销售2019.6月备注：根据工程进度及销售进度作出最终调整附加值体现装饰小品附加值体现---装饰小品夜市内设计装饰网红背景墙及灯饰，打造成为自带流量的网红根据地网红背景墙及装饰撰写人：李志成提交时间：2019-1-22END感谢观看