3济宁市房地产市场调查报告951505917

济宁市房地产市场调查报告*公司山东分公司客户及营销部2012年8月一、城市发展状况1、城市概况—具有一定影响力的区域中心城市济宁位于山东省西南部，地处苏鲁豫皖四省结合部，总土地面积10684.9平方公里，济宁是黄淮地区的核心城市，经济发展情况好于苏北五市，与徐州并称黄淮双核。济宁历史文化悠久，素以“孔孟之乡，礼仪之邦”而著称，是儒家文化和华夏文化的重要发祥地之一。济宁矿产资源丰富，已发现和探明储量的矿产有70多种。以煤为主，全市含煤面积4826平方公里，占全市总面积的45％。产业优势明显，主要围绕煤化工、机械制造、生物技术、医药食品、纺织服装等“五大”产业抓关联项目建设，创建国家级煤化工产业基地。第二产业中，重化工业是济宁市经济的核心支撑力量，煤矿产业发达，除此之外，有济宁电厂、济宁松基工程机械有限公司、山推工程机械有限公司、鲁抗集团等大型企业。以下是济宁市区位图：2、人口、规模2010年末全市户籍总人口840万人，其中济宁市区人口为100余万人。其中，非农人口266.14万人。全年出生人口9.53万人，出生率为11.38‰;死亡人口4.56万人，死亡率5.45‰;全年净增加人口4.97万人，自然增长率为5.94‰。市中任城兖州市邹城市曲阜市嘉祥县汶上县梁山县微山县鱼台县金乡县泗水县5660.896311564767465.636846.262603、经济、消费产业结构呈二、三、一形态：2011年，济宁市第一、二、三产业配比为：12.1%、53%、34.9%。第一产业比重有逐年减少的趋势，第二产业比重高，第三产业发展较为滞后，依赖第二产业的经济模式也意味着高GDP总量和及高增长速度将导致普通居民收入得不到同步提升，经济增长模式还较为粗放。产业发展方向：目前济宁市的支柱产业是旅游业、煤炭和制造业；根据规划，未来济宁将大力发展设备制造、煤炭化学、食品和能源四大支柱型产业，做强现代物流业和商贸流通业；以推进旅游业为重点，带动餐饮、酒店、运输、商贸、娱乐等产业配套发展。2011年全市实现生产总值2896亿元，连读5年年均增长10%以上。，地区生产总值在山东省17个地市中位列中游，排名第6。805.78811.83818.27822.75831.31840.03210.37215.75209.74256.12252.53266.14020040060080010002005年2006年2007年2008年2009年2010年全市人口（万人）非农人口（万人）济宁近5年地区生产总值走势0500100015002000250030003500系列11736212222792542289620072008200920102011消费方面，居民收入增长加快，且近两年物价调控初见成效。截至2011年底，2011年，市区居民人均可支配收入20064元，比上年增长5.5%；人均消费性支出15760元。济宁市近5年消费水平走势050001000015000200002500020072008200920102011人均收入人均支出4、固定资产投资2010年，济宁市城镇固定资产投资1436.2亿元，同比增长23%，增速趋于稳定，在山东省17个城市中排名第四。2006年至今，规定资产投资呈逐年上升态势。2011年，济宁市房地产投资额达1780.1亿元，同比大幅上涨24.3%，市场发展前景较好以下是近五年期间，济宁市固定资产投资及增速走势情况。020040060080010001200140016001800200020072008200920102011【小结】地理位置优越，旅游、自然资源丰富，孔孟之乡，有较深的文化底蕴。人口规模较小，分布相对集中，城市建设起点高，投入大，风格独特。经济发展较快，人均消费水平逐年快速提升，固定资产投入加大，房地产投资自2010年以来稳中趋缓。内向型经济发展城市。目前主城区正在进行改造建设，政府加强招商引资力度。正大集团、万达等陆续进入市场。二、房地产市场发展状况1、济宁市城市空间发展状况北延——资源开发与城市建设存在矛盾。济北新区形成一定规模，初显雏形；未来拓展尚有空间，铁路专用线以南可适度拓展。南联——已将北湖以北陆地纳入规划，“南”向已再无拓展空间。2009年提出“一年拉框架、三年成规模、五年出新城”，“会战北湖，强力突破”，2009－2011年济宁城市拓展重点在北湖区。西跨——水陆交通便利，景观优美，文化底蕴丰富，但煤炭压覆。如果合理解决煤炭压覆，西跨有较高拓展潜力，承担济宁城市远景拓展的任务。东拓——用地条件好，高新区已形成规模，城市规划范围尤其接庄区已逼近塌陷区，拓展空间有限。2、济宁市房地产市场分析1）房地产投资兴唐国翠城，销售均价12000元/㎡，07年地王图表标题39.844.457.369.182.37134.6182.20204060801001201401601802002005年2007年2009年2011年房地产市场健康发展。全年完成房地产开发投资182.2亿元，房地产发展形势大好。2）2011年市场成交与价格情况区域总面积（KM2）人口（万）住宅均价市中区381575800元/㎡任城区416444600元/㎡邹城市1387.31123300元/㎡兖州市69060.53600元/㎡曲阜市889.4643400元/㎡汶上县762.373.42800元/㎡微山县1591.369.52900元/㎡梁山县963.971.72500元/㎡嘉祥县1008.2832800元/㎡金乡县790622900元/㎡鱼台县62846.63200元/㎡泗水县1070612800元/㎡根据上表所示：济宁市区作为房产发展的重点购买力区域，住宅均价达到5100元/㎡（毛坯）。济宁周边曲阜、兖州、邹城三县市是济宁发展较为迅速的城市住宅2009年（万）2010年（万）2011年（万）11年与10年同期对比增长供应量84.593.05143.9854.70%成交量70.3676.86113.6647.88%根据上表所示：2011年济宁房地产项目整体出现大幅度增加，一是由于14年省运会及北湖旅游度假区的开发，带动整个济宁南部城市新区的开发；二是任城区政府的北迁，带动济宁北部城区的大面积开发；由上图所示：2009年至2011年济宁住宅市场的供应量与去化量均是逐年递增的趋势，济宁住宅类市场的泡沫很小。3）2011年市场成交与价格情况【小结】济宁城市住宅价格稳步增长，但相对其他物业形态涨幅较大，2010年——2011年，价格的涨幅相对平稳，推济宁房产市场具有一个稳定的发展环境。市场供给平衡发展，市场泡沫小。片区发展不平衡，市中心目前处于旧城改造阶段，在售项目价格较高，任城片区价格相对较低。三、区域指标楼盘分析1、指标项目区域分布森泰御城2期，销售均价8000元/㎡冠亚星城5500元/㎡,06年拿地运河佳园，销售均价5000元/㎡中心楼盘均价约6000元左右调研的济宁市主要位于市区的在售项目，这些楼盘市场放市量大、存续时间长：2、标杆项目研究（1）鲁商南池公馆鲁商南池公馆鲁商南池公馆楼盘名称类型户型面积均价（元/㎡）总体量楼盘特点罗马假日高层小高层多层87-300560019万地中海风情高档首府高层小高层96-16480007.2万高档中式风格盛泰广场高层120590020万中档御景园高层小高层74-10966003.8万中档中式风格兴唐国翠城高层小高层60-1801250014万高档恒温恒湿红星8号高层小高层83-15282005.3万首席学区地中海和欣家园高层小高层95-154630037万中高档运河新城小高层多层64-122490018万中低档都市豪庭高层小高层97-300660025万中高档凤凰城小高层多层90-140530070万中低档置城8号公馆高层小高层56-184510015.8万中档冠亚星城高层小高层48-156550055万生态园林中高档龙城-7090高层78-9260005万怀旧风格建筑面积430000㎡总套数2023占地面积175900㎡容积率2.16绿化率42%车位数约1400开工时间2011年3月交房标准毛坯产品住宅开盘时间11年9月建筑高层、小高层项目地址龙行路与王母阁路交汇处，南池公园西邻销售分析：该项目位于市中区龙行路与王母阁路交汇处，紧靠南池公园，周边环境配套设施较完善，教育、医疗、购物配套齐全。该项目2010年8月份第一次开盘，推出239套房源，均价5600元/㎡,当天到场客户700多组，气氛十分火爆，当天上午全部售罄；10月份第二次开盘，推出292套房源,均价6500元/㎡，因市场政策及价位过高，造成销售滞后，剩余房源约90套，去化率在70%左右。（2）森泰御城（2期首府）森泰御城首府森泰御城首府建筑面积210000㎡总套数814占地面积70000㎡容积率3绿化率38%以上车位数814开工时间2011交房标准毛坯产品高层住宅、商业开盘时间12年5月建筑高层、小高层项目地址济宁市市中区红星东路与火炬路交汇处向东200米左右销售分析：该项目位于任城区红星东路与火炬路交汇东南处，北邻市十二中学，东接森泰御城一期，地理位置优越。项目周边市政硬件完善、学校、医疗条件优越，政府资源云集，周边配套十分齐全。该项目一期以交房入住，二期首府在2011年8月份正式亮相，于2012年5月份开盘销售，开盘均价8000元/㎡。【小结】产品层面，高层是济宁市场供应的主流产品，两室、三室的户型是济宁市场的主力销售户型，小公寓产品较为稀缺。（据了解，客户对该中面积段产品不认可）在售项目中二室、三室户型成交占比大；二室面积集中在90-100㎡，三室面积集中在120-130㎡和130-140㎡。济宁市住宅市场供应量不大，大部分项目销售周期比较长，供求市场呈现良好的比例关系。济宁商业较为发达，外来知名商业运营商已进入济宁，佳世客、银座、大润发等商场云集，而大连万达于2012年投资规模高达50亿元的三代城市综合体即将亮相。四、济宁市城市进入性判断1、济宁市房地产市场SWOT分析S（优势）鲁中地区地理位置较佳，发展较为迅速，城市进程化较快；经济发展基本面良好，固定资产投入加大，人均消费水平逐年快速提升；房地产各指标（房地产投资，房屋竣工面积、房屋销售面积、商品房销售额）连年创新高，没有经过剧烈的市场变动，但是随着开发量的增加，目前市场存量较大。W（劣势）城市人口基数较小，聚集度集中，需求相对薄弱，且人口年龄结构较为年轻，购买力有限；整体房地产市场产品过于单调，主要以高层为主，需求相对固定，对未来价格拔升造成阻碍。城市向心力强，如光府河以西与市区形成明显的心理距离，价格差距较大。O（机会）主城区较为破旧，已经严重影响了城市的形象，目前正处于大规模的改造阶段；大济宁都市圈确定为2+1型的都市经济圈，即以济宁为核心，以枣庄、菏泽为区域中心，形成一个呈圈层结构布局的都市经济圈，隶属于鲁西南经济带。产业优势明显，主要围绕煤化工、机械制造、生物技术、医药食品、纺织服装等“五大”产业抓关联项目建设，创建国家级煤化工产业基地。未有知名住宅开发房地产企业进驻，仅有万达作为一线品牌开发的城市综合体项目且具有强大的号召力。T（威胁）投资性需求不足，自主需求消化缓慢；市区较好的地段多为本土开发商把持，外来开发商较难融入当地。2、进入观点济宁市整体城市发展较好，经济基础较为雄厚，市区人均可支配收入较高，鉴于山东区域内的拓疆发展机遇，建议可适时进入。但要注意以下几方面问题：1）内向型资源城市，主要为本地客户，应根据济宁是城市规划进程变化，济宁老城市大规模老成需要拆迁改造，重点跟踪老城改造项目，区域项目价值高，受到广泛认可。2）严控成本风险，切忌高价拿地，尽量保证成本优势，便于应对后期不利因素。3）地块品相较好的资源大都集中本地开发商中，近年来，鲜有外来开发商进驻，对于政府招商政策需要深入了解。