富阳市城市规划管理技术规定

富阳市人民政府富政函〔2007〕30号关于印发富阳市城市规划管理技术规定（试行）的通知各乡镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门、各直属单位：《富阳市城市规划管理技术规定（试行）》已作修改，并经市政府第1次常务会议通过，现印发给你们，请遵照执行。二○○七年四月十二日富阳市城市规划管理技术规定（试行）第一章总则第一条为科学编制城市规划，加强我市城市规划、建设和管理，促进城市规划设计、管理的标准化、规范化和法制化，保障城市规划的有效实施，特制定本规定。第二条本规定根据《中华人民共和国城市规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》等法律、法规及国家相关技术规范，结合《富阳市城市总体规划》和我市规划管理的具体情况制定。第三条本规定适用于富阳市城市规划区范围，本市其他乡镇可参照执行。第四条详细规划编制涉及规划用地、建筑高度、建筑退让、建筑间距和日照标准等规划管理的内容，应符合本规定。在特定的区域，或其他需要根据实际情况和特殊要求专门确定有关指标的建设项目，由市规划行政主管部门报市人民政府批准后执行。各项建设项目应按已批准的详细规划执行。尚无编制详细规划的，应按总体规划、分区规划和本规定执行。第五条临时建设工程和私人建房规划管理按有关规定执行。第二章城市用地分类及适建范围第六条本市建设用地，根据其主要用途和功能分区，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）进行分类。第七条各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按照批准的详细规划执行。尚无详细规划的，应按总体规划、分区规划和本规定所附录二《各类建设用地适建范围表》执行。《各类建设用地适建范围表》中未列入的建设项目，应由城市规划行政主管部门根据地块对周边环境的影响和外部基础设施的条件，具体核定适建范围。凡须改变规划用地性质，且超出《各类建设用地适建范围表》规定范围的建设项目，应先提出调整规划，按规定程序报批后执行。第三章建设项目规划用地范围第八条规划用地范围的划定应符合下列要求：1、当规划用地周界为城市交通性主干道、景观性道路时，建设用地范围应划至建设用地线（图一），并应带征至规划道路中心线；当规划用地周界为其它道路时，建设用地范围应划至规划道路边线，并带征至规划道路中心线。图一：建筑物建筑红线建筑后退范围建设用地线用地后退范围道路红线边线带征范围道路中心线2、当规划用地周界为自然分界线时，用地范围应划至自然分界线。3、当规划用地周界为规划河道时，用地范围划至规划河道防护绿线，并带征至河道边线，同时还必须符合河道管理有关规定。4、当规划用地周界与其它用地相邻时，用地范围应划至双方用地的交界处。5、铁路、公路后退及河道的管理范围应按规定带征。6、带征土地面积不计入项目建设用地，也不计入相关的技术指标，其范围内不应设置为项目配套的停车位等设施。第四章建筑容量控制指标第九条新建、扩建建筑工程项目的建筑密度、建筑容积率、建筑高度以及建筑性质，应根据批准的详细规划确定；尚未编制详细规划的，用地面积大于30000平方米（含）的建设项目，必须编制详细规划，并经批准后实施；对于用地面积小于30000平方米的建设项目，按表一规定的内容确定。表一：建筑密度与建筑容积率控制指标用地性质中心城（旧）区规划新区备注中心地段一般地段建筑密度%建筑容积率建筑密度%建筑容积率建筑密度%建筑容积率居住用地别墅用地低层住宅用地≤301.0≤301.0多层住宅用地≤30≤1.6≤28≤1.5≤28≤1.4高层住宅用地（含中高层）≤30≤2.5≤25≤2.0≤25≤1.8公共设施用地多层公共建筑多层综合楼≤45≤3.2≤40≤2.8≤35≤2.5高层公共建筑高层综合楼≤45≤5.5≤40≤4.5≤35≤5.5工业用地低层厂房建筑用地≤55≥0.8≤50≥0.61-3层一般通用厂房多层厂房建筑用地≤50≥1.2≤50≥1.54层及4层以上一般通用厂房仓储用地低层仓库建筑用地≤60≥1.0≤55≥0.81-3层普通仓库多层仓库建筑用地≤50≥1.5≤50≥2.04层及4层以上普通仓库注：1、有关指标在规定的幅度内由城市规划行政主管部门综合考虑有关规定及实际情况后确定，原则上较高的容积率适用较低的建筑密度。2、幼儿园、托儿所、大中小学教学楼、医院、体育场馆等建筑的指标，应按有关规定执行，但不能超过表一居住建筑的控制指标。3、含地下室、停车库等附属设施时，其面积可不计入容积率。4、中心地段与一般地段由城市规划行政主管部门根据城市建设发展水平合理界定。5、计算容积率时居住建筑层高控制在4.9米以下、公共建筑层高控制在5.5米以下、工业建筑层高控制在6.0米以下，超过时按两层计算。6、特殊情况下，指标可由规划行政主管部门通过一定的程序作适当调整。第十条原有建筑的建筑容量控制指标已超过规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。第十一条建筑基地内未达到下列（表二）最小用地面积的，不得单独建设：表二：建设用地下限指标表单位：平方米建设项目类型居住工业其他低层多层高层多层高层建设用地面积200030005000500030005000建设项目用地面积小于上表规定，但有下列情况之一，且不妨碍城市规划的实施，可由规划行政主管部门批准后实施。1、社区配套用房、垃圾收集和中转、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目。2、邻近土地为已完成规划或建设的河道、道路或其他类似情况，确实无法与周边土地整合的建设项目。3、被具有法定资质的机构鉴定为危险房屋拆复建。第五章建筑间距控制第十二条多层居住建筑日照间距，根据日照、通风的基本要求一般规定为：1、平行布置的多层居住建筑的间距，南北朝向的，其间距不小于南侧建筑高度的1.25倍。当建筑方位偏东或偏西时可按下表不同方位折减系数换算。表三:方位0。-15。（含）15。-30。(含)30。-45。（含）45。-60。（含）＞60。折减系数1.0L0.9L0.8L0.9L0.95L2、相互垂直布置的多层居住建筑间距不小于南（东）侧建筑高度的0.9倍，垂直布置的山墙宽度大于16米时，其间距则按平行布置的居住建筑控制。3、居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距：（1）当两幢建筑物的夹角α≤30°时，其最窄处间距按平行布置的居住建筑控制；（2）当两幢建筑物的夹角30°α≤60°时，其最窄处间距不小于南侧（或较高）建筑高度0.9倍；（3）当两幢建筑物的夹角α60°时，其最窄处间距按垂直的居住建筑控制。4、多层居住建筑底层为商店或其他非居住用房时，其间距计算原则上不得扣除底层高度，在旧城密集地段建设时，建筑间距确有困难的，经城市规划行政主管部门核定，其与南侧间距可扣除底层高度。当北侧多层居住建筑底层布置有层高2.2米以下的车库等附属设施时，其间距计算可扣除车库的高度。5、多层居住建筑的山墙间距不小于较高建筑高度的0.4倍，且不宜小于6米的防火间距。第十三条高层居住建筑（含中高层住宅，下同）与居住建筑之间的间距应根据日照阴影分析来确定（满足大寒日在有效日照时间带内不小于3小时的日照标准规定，方案报批时必须提交日照分析报告），同时应符合下列规定：1、居住建筑的朝向为南北向的，面宽大于32米的高层建筑与其北侧的居住建筑的间距不得小于高层建筑高度的1.0倍，并且最小间距应大于26米；面宽不大于32米的高层建筑与其北侧居住建筑之间的间距不应小于高层建筑高度的0.6倍，并且最小间距应大于24米；2、面宽大于32米的板式高层建筑与其东（西）侧居住建筑的间距不得小于高层建筑高度的0.6倍，且其最小值不小于22米；高层建筑朝向为东西向的，面宽不大于32米的点式高层建筑与其东（西）侧居住建筑的间距不得小于高层建筑高度的0.4倍，且其最小值不小于18米。3、相互垂直布置的高层居住建筑间距不得小于南侧建筑高度的0.6倍，且最小值不小于20米。4、高层居住建筑与各种层数的居住建筑的侧面间距不小于13米，侧面有窗或有特殊要求的应适当加大间距（由城市规划行政主管部门根据具体项目情况来确定其间距）。第十四条在符合第十二条、第十三条间距规定的前提下，低层建筑与其北侧多层居住建筑的最小间距不得小于13米；多、低层建筑与北侧高层建筑、中高层住宅的最小间距不得小于18米，在旧城改造地段其间距可适当缩小。第十五条居住小区级道路两侧建筑间距不小于10米，居住组团级道路两侧建筑间距不小于8米。第十六条医院病房大楼、休（疗）养建筑、幼儿园、托儿所和大、中、小学教学楼，低层独立式别墅、联体式别墅的建筑间距，除必须符合消防、卫生及隔声等规定外，还必须符合下列规定：1、为多层建筑的，其间距在新区不小于南侧建筑高度的1.5倍，在旧城改造地段，不小于南侧建筑高度的1.3倍。2、为高层建筑的，其间距应通过日照分析来确定，保证被挡的前述建筑符合国家有关规范的日照有效时数，且最小间距不得小于32米。第十七条除第十六条规定的建筑之外的其他非居住建筑（不包括零星附属设施，如配电房、门卫、围墙等）的建筑间距除应满足城市设计、景观环境、消防、卫生防疫、环境保护、工程管线等有关要求外，还应符合下列规定：1、建筑（含多层居住建筑）的北侧为非居住建筑时，其间距不小于南侧建筑高度的1.0倍，且不得小于10米；相互垂直布置时，其间距不小于高度的0.8倍，且不得小于14米。2、建筑（含高层、中高层居住建筑）的北侧为除第十六条规定外的非居住建筑时，其与北侧建筑的最小间距为20米。相互垂直布置时，其间距不小于16米。第十八条工业建筑、仓储（库）建筑按相关的消防、安全间距控制。第十九条建筑间距由相邻建筑物双方负责退缩。如未建造且层次一致的，一方负责退缩按规定计算的一半建筑间距；建筑层次不一致的建筑物间距，层次低的建筑物只负责退缩自身的建筑间距，其余由建筑层次高的建筑物负责退缩。如已建造的则按“后造退缩”的原则，由后造的建筑物负责退缩。第二十条当界外是河流、道路、绿地、桥梁、高压线走廊时，建筑与基地边界线间距由市规划局根据有关规定控制。第六章建筑高度和建筑退让第二十一条建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外，还须符合本章规定。第二十二条在城市总体规划、分区规划和历史文化名城保护专项规划确定的风景区、历史街区等特定区域的建设控制地带内新建、改建、扩建建筑物，建筑的高度必须符合城市规划确定的建筑控制高度或建筑限制高度，尚无规划指导的，应进行景观分析后提出高度控制和保护措施。在电台、气象台、无线电微波通道及其他有净空限制的地区，新建建筑物高度还必须符合有关规定。第二十三条沿城市主干道的建筑物高度，必须符合防震等城市防灾专项规划的有关建筑控高要求。第二十四条沿城市交通性干道、景观性道路新建、改建、扩建的各类建设项目，其用地红线后退道路红线距离不得小于15米；沿城市其它道路的新建、改建、扩建的各类建设项目，其建筑红线应根据不同地段的要求，后退道路红线参考（表四）。具体后退距离应按道路性质、道路宽度、交叉口视线等要求以及建筑物的性质、高度等条件确定，并应符合表四规定。其中交叉口后退按较宽道路控制，后退线形以交叉口规划红线为基准。表四：道路红线宽度（米）建筑后退最小距离（米）多、低层建筑高层建筑（含裙房）交叉口交叉口16—20（含）58101220—408101518＞4010121822注：本条规定的用地后退范围内的用地，是城市绿线建设用地，其建设内容应符合第三十四条的有关规定。建筑物后退道路红线距离的计算，以建筑物底层最突出的外墙边线为准。允许阳台、雨棚、台阶和井道等突出部分在建筑后退距离的1/3内安排，其他附属构筑物的最外投影线不宜超越建筑红线。沿路单体面宽超过100米的高层建筑，应根据实际情况增加后退道路红线距离。本条不适用于已建建筑与新建道路及交叉口之间的距离要求。第二十五条沿城市河道、居住区级及以上的公共绿地的建筑后退在满足本规定其他要求的同时，还应后退相应用地的边界线：建筑主要朝向后退5米以上，次要朝向后退3米以上。第二十六条人流、车流集中的大型商场、影剧院、学校、游乐场、宾馆、体育馆、展览馆、大型办公楼等公共设施项目，应合理安排好出入