《鄂州市住房保障及房屋管理办法》(鄂州政规[XXXX]2号

市人民政府关于发布《鄂州市住房保障及房屋管理办法》的通知鄂州政规〔2010〕2号各区人民政府、开发区管委会，各街道办事处，市政府各部门：《鄂州市住房保障及房屋管理办法》经2009年第19次市人民政府常务会议审议通过，现予发布，请遵照执行。二〇一〇年一月二十二日鄂州市住房保障及房屋管理办法第一章总则第一条为加强我市住房保障及房屋管理，加快解决我市低收入家庭住房困难，规范房产市场秩序，保障房产权利人的合法权益，促进房产业的持续健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内，从事廉租住房保障与经济适用住房管理、房地产开发管理、物业管理、房产交易管理、房屋登记管理、白蚁防治管理、房屋安全鉴定管理和房地产中介机构管理等活动。第三条市房产管理部门主管全市住房保障和房屋管理工作。市住房保障工作机构具体负责组织全市廉租住房建设和配租、住房租赁补贴，以及经济适用住房建设、供应、使用和管理工作。市房地产交易机构具体负责全市房产转让、房产抵押、房屋租赁、房屋测量、住房置业担保等日常管理工作。市房屋产权登记发证（以下简称房屋登记）机构具体负责全市房屋产权登记、产籍管理等工作。市白蚁防治研究机构、房屋安全鉴定管理机构分别具体负责全市各类房屋的白蚁防治工作和全市房屋安全鉴定工作的监管。第二章住房保障第一节廉租住房保障第四条廉租住房保障工作实行政府工作目标责任制。市人民政府与各区人民政府、开发区管委会签订目标责任书，明确各级政府廉租住房保障工作的年度目标和责任。市人民政府在解决城市低收入家庭住房困难的发展规划及年度计划中，明确廉租住房保障工作目标、措施，并纳入国民经济与社会发展规划和住房建设规划。第五条市发展改革部门会同市房产、财政部门编制新建廉租住房年度投资计划，报市人民政府批准后实施。第六条廉租住房保障实行租赁住房补贴和实物配租相结合的方式。租赁住房补贴是指市人民政府向符合廉租住房保障条件的城市低收入住房困难家庭发放租金补贴，由其自行承租住房。实物配租是指市人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。第七条廉租住房保障资金采取多种渠道筹措，资金来源包括：（一）财政预算安排的专项资金；（二）住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；（三）土地出让净收益中按照不低于10%的比例提取的资金；（四）中央廉租住房保障专项补助资金和投资补助资金；（五）省级廉租住房保障补助资金；（六）地方债券；（七）商业银行授信贷款；（八）廉租住房租金收入；（九）社会捐赠及其他方式筹集的资金。第八条实物配租房源主要包括：（一）政府新建、收购和改建的住房；（二）腾退的公有住房；（三）社会捐赠的住房；（四）其他渠道筹集的住房。第九条廉租住房建设用地采取划拨方式供应，在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标中单列。廉租住房建设用地的规划布局，应当考虑住房保障对象居住和就业的便利。廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金。第十条新建廉租住房套型建筑面积应当控制在50平方米以内。第十一条廉租住房保障对象可以申请租赁住房补贴或实物配租。廉租住房保障对象为经民政部门认定的城市低收入住房困难家庭和城市“三无”对象（仅限分散供养的“三无”对象，下同）。城市“三无”对象是指无劳动能力、无生活来源、无法定赡养、抚养、扶养关系的城市居民。第十二条城市低收入住房困难家庭包括享受城市居民最低生活保障待遇的住房困难家庭（以下简称城市低保住房困难家庭）和其他城市低收入住房困难家庭，应同时具备以下条件：（一）家庭成员至少有一人具有本市城镇常住户口，家庭成员之间有法定的赡养、抚养或者扶养关系的；（二）持有《鄂州市城市居民最低生活保障金领取证》或《鄂州市城市低收入家庭认定证明》的；（三）无房或家庭现住房面积符合本市廉租住房保障对象住房标准的。第十三条申请廉租住房保障应当提供下列申请材料：（一）住房保障申请书；（二）家庭户口薄；（三）家庭成员身份证明；（四）住房租赁合同或者房屋所有权证等住房证明材料；（五）家庭成员收入证明；（六）属于城市低保家庭的，应提交《鄂州市城市居民最低生活保障金领取证》；属于其他城市低收入家庭的，应提交《鄂州市城市低收入家庭认定证明》；属于城市“三无”对象的，应提交相关证件或证明材料。第十四条申请廉租住房保障按以下程序办理：（一）城市低收入住房困难家庭户主作为申请人，到住所地社会救助站内设置的住房保障服务窗口（以下简称住房保障窗口）或镇住房保障工作机构领取《鄂州市城市低收入家庭住房保障申请表》并如实填写，提供本办法第十三条所列相关证明材料。住房保障工作人员通过入户调查、查档取证、邻里访问等方式进行初审，初审工作须在受理书面申请后7日内完成；初审情况应在社区公示栏公示，公示时间为7日。对符合条件的，予以受理；对不符合条件的，应说明理由并退还申请资料。（二）对初次公示确认无异议或异议不成立的，住房保障窗口或镇住房保障工作机构在受理的申请资料上签署意见后，报送街道办事处或区住房保障工作机构复核，复核方式采取资料审核和实地查验相结合，复核工作须在收到报送资料5日内完成。对符合住房保障条件的，街道办事处或区住房保障工作机构签署意见后，报送市民政部门和市房产管理部门联合复审；不符合条件的，应书面告知申请人。（三）市民政部门和市房产管理部门组织联合复审，采取资料审查和入户抽查等方式进行。复审工作须在7日内完成，并对符合规定条件的，再次通过新闻媒体、房地产网站、社区公示栏向社会公示，公示期限为15日。经复审不符合条件的，应当书面通知申请人，并说明理由。经三级审核二次公示，对家庭收入、家庭住房状况符合住房保障条件无异议或者异议不成立的，作为廉租住房保障对象予以登记确认，并书面通知申请人，向社会公开登记结果。第十五条廉租住房配租，实行评分排序分配和计算机摇号分配相结合的方式，具体分配办法由市房产管理部门另行制定。第十六条廉租住房保障标准按下列规定确定：（一）租赁住房补贴额度按照廉租住房保障对象现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。租赁住房补贴的住房面积标准按上年度本市居民人均住房建筑面积的60%确定。低保家庭和“三无”对象补贴标准为每平方米按上年度市场平均租金的80%确定，其他低收入家庭补贴标准按上年度市场平均租金的60%确定。（二）实物配租的面积标准，以户为单位确定。1至2人一户的家庭，原则上从市场收购、改建的小户型廉租住房或者从腾退的原直管公房转化为廉租住房中解决，调剂安排建筑面积应在20-40平方米之间；3人（含3人）以上家庭，可分配新建小套型廉租住房，建筑面积应在40-50平方米之间。租金标准，按市物价主管部门核定的廉租住房租金标准执行。城市低保家庭和“三无”对象的租金标准应低于其他低收入家庭。上述标准可以根据本市经济发展水平、廉租住房保障对象的经济承受能力，由市房产管理部门报市人民政府批准后进行适当调整。第十七条廉租住房保障对象有下列情况之一的，由市房产管理部门取消其住房保障资格：（一）未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况且经核实不符合廉租住房保障条件的；（二）因家庭经济条件改善，人均收入超出住房保障政策确定的收入标准的：（三）因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出本办法确定的保障标准的。第十八条享受实物配租的廉租住房保障对象除适用前条之规定外，具备下列情况之一的，将取消实物配租：（一）擅自改变廉租住房用途的；（二）将承租的廉租住房转借、转租的；（三）连续6个月以上未在廉租住房居住的；（四）无正当理由连续3个月或累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。第十九条市房产管理部门应加强廉租住房管理，分项目建立台账，完善廉租住房项目建设、预决算、招投标、工程施工、工程监理、资金监管和项目审计等制度。应建立健全全市廉租住房保障档案信息管理系统，并采取调查、抽查等方式，及时掌握城市低收入住房困难家庭的人口、收入及住房变动等有关情况，实行动态管理，并将廉租住房保障对象每年向社会公布一次。第二十条经核实，对连续一年超过低保、低收入标准或者住房困难标准的家庭以及情况发生变化的城市“三无”对象，房产管理部门根据不同情况，分别作出处理：（一）经济收入、住房面积发生变化，但仍在低收入住房困难范围内的原低保家庭，属于租赁住房补贴的，降低租赁住房补贴标准。（二）超过低收入住房困难标准的家庭，不再享受廉租住房保障。（三）城市“三无”对象死亡或享受集中供养的，属于租赁住房补贴的，停止发放租赁住房补贴；属于实物配租的，退出廉租住房。第二十一条廉租住房保障资金实行专户管理、分账核算、专款使用。市财政部门负责廉租住房保障资金的筹集、管理、预算、分配、拨付和督查。第二十二条审计、监察等职能部门依法对廉租住房的建设、分配、管理等情况进行监督检查，查处违法行为；对相关投诉、举报应及时办理和答复。第二节经济适用住房管理第二十三条市人民政府根据解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划，组织编制经济适用住房年度建设计划、用地计划，明确经济适用住房的建设规模、项目布局和用地安排等内容，并纳入全市国民经济与社会发展规划和住房建设规划，及时向社会公布。第二十四条本市经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理应严格遵照国家建设部等七部委行局印发的《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）执行。第二十五条随着我市人均住房状况的改善，经济社会的发展，在财力可承受的范围内，适当放宽经济适用住房对象的准入条件。同时，市房产管理部门应建立已购经济适用住房家庭的动态管理档案，对其家庭常住人口、房屋使用和上市交易等情况进行经常性检查，发现问题及时纠正，并将处理结果载于档案之中。第三章房地产开发管理第一节房地产开发企业管理第二十六条新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内到市房产管理部门备案，办理《暂定资质证书》。未取得房地产开发资质证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。第二十七条房地产开发企业应按照要求参加资质年检，核定企业资质等级。房地产开发企业只能承担与其资质等级相对应规模的开发项目。逾期不年检、不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或注销资质证书。注销资质的房地产开发企业5年内不得重新申请办理开发资质。第二十八条市房产管理部门应建立房地产开发企业信用档案和信息共享机制。对信用不良列入“黑名单”的房地产开发企业，规划、土地、房产、工商、税务、金融等部门应跟踪管理，严格监管。第二节房地产开发项目管理第二十九条房地产开发项目实行项目资本金管理。房地产开发企业在项目规划审批后，项目开工前，应到市房产管理部门办理房地产开发项目资本金备案。第三十条商品房预售应当符合下列条件：（一）已按规定支付土地出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工形象进度和竣工日期；（四）水、电直供实施方案；（五）其他有关资料。第三十一条房地产开发项目预售实行许可证制度。未取得《商品房预售许可证》的不得进行预售。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。商品房预售款实行专户管理，只能用于本项目工程建设。市房产管理部门应对预售资金的使用情况进行监督检查。第三十二条开发企业与购房人签订商品房预售合同应使用标准合同文本，实行网上签约和网上备案。预售合同网上备案成功后7日内，开发企业应将合同书面文本送市房产管理部门备案。第三十三条商品住宅交付使用实行备案和公示制度。未经市房产管理部门备案的房地产开发项目不得交付使用。商品房质量保修期自房地产开发企业将商品住宅交付买受人之日起计算。第三十四条商品房交付使用后，房地产开发企业应在规定时间内办理房屋权属总登记，为购房人办理房屋产权登记提供条件。房地产开发企业在规定期限内未为购房人办理房屋产权登记提供条件的，市房产管理部门应依法进行查处。第四章物业管理与服务第一节