酒店行业分析报告

酒店行业分析报告一、酒店的定义酒店（HOTEL）一词来源于法语，当时的意思是贵族在乡间招待贵宾的别墅，在港澳地区及东南亚地区被称为“酒店”，在台湾被称为“酒店”，在中国大陆被称为“酒店”、“饭店”、“宾馆”、“旅店”、“旅馆”的。我们从酒店的称谓与功能，可以找到对酒店的定义。然而，时至今日，对酒店的定义也是五花八门，众说纷纭的。一个具有国际水准的酒店首先，要有舒适安全并能吸引客人居住的客房，具有能提供有地方风味特色的美味佳肴的各式餐厅，还要有商业会议厅，贸易洽谈时所需的现代化会议设备和办公通讯系统，旅游者所需要的康乐中心。游泳池、健身房、商品部、礼品部，以及综合服务部，如银行、邮局、电传室、书店、花房、美容厅等等。同时，各单位要有素质良好的服务员，向客人提供一流水平的服务。今日的国际酒店业被称为“旅游工业”。所谓工业，它该表达式大量的、科学的、专业以及有效率的事业。归纳起来，现代所谓的酒店，应具备下列基本条件：1.它是一座设备完善的众所周知且经政府核准的建筑。2.它必须提供旅客的住宿与餐饮。3.他要由为旅客以及顾客提供娱乐的设施。4.还要提供住宿、餐饮、娱乐上的理想服务。5.它是营利的，要求取得合理的利润。二、研究背景当下国际金融环境并不乐观，欧美债务危机问题不断。国内经济形势十分低迷，在房地产调控政策下经济增长缓慢，物价上涨过快，各方面矛盾凸现出来。前两天芜湖地方政府对房地产的救市政策刚推出3天就被叫停，说明国家调控的决心大的方向不动摇。在国家房产等相关部门及政策对高房价的打压下，曾经如火如荼的传统住宅市场成交表现黯淡，一系列政策很大力度上的压缩了住宅市场的投资空间，同时也限制了投资客的投资和投机性需求。在此形势下，旅游地产成为投资客们的青睐，成为万众瞩目的房产新宠。旅游地产的崛起，不仅来自房产新政的导向作用，国民经济的发展更是其内在的动力。据经济学家研究，当人均GDP达到一定程度时，以家庭为单位的消费结构就会发生变化，休闲支出比例会明显上升。目前的中国就正处在这一阶段，国民经济的内在推动，以度假休闲为代表的第三产业正迅速崛起。随之而来的，便是旅游地产的蓬勃发展。三、旅游地产中的产权式酒店定义产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。其实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。历史背景20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。据此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此形成。产权式酒店是旅游房产的重要一类，其实质就是“分时度假+房产投资”。它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15～20年后取得产权。经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。四、产权式酒店利在何处（前景）？产权式酒店作为投资类物业的重要形式之一，近年来越来越受到广大投资人士的青睐也是受客观环境影响。首先国内房地产积压和饭店出租率下降。经济过热时期，我国各地建起大批房地产项目，经济回落，许多盲目开发的房地产由于价格高、市场定位不准等因素出现了严重的积压。据国家统计局城调总队对全国35个大中城市的调查结果表明，目前这些城市还有6000多万平方米的商品房空置，商品房严重积压。这些积压的房地产中，有相当大一部分位于度假地和旅游城市。其次休闲观念逐步成熟。随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，休闲度假旅游需求已经产生，并形成了一定的市场规模。因此，我国在3～5年内，可望形成具有一定规模的旅游度假市场。这一市场的形成和扩大，将为产权式酒店创造出旺盛的需求。产权式酒店提供给业主每年的免费自住房额，一般情况下业主都不能用完，那么在不同地区的产权式酒店的业主就可以将自己的免费自住房额拿出来与别人交换，以达成度假交换的目的。第三可投资领域少，可利用资金相对充足。由于在工业技术方面与发达国家存在较大的差距，加上面临加入世界贸易组织后开放市场的威胁，在工业领域的投资需求不旺。以家庭经营为基础的农业领域内虽存在较大的资金需求，但由于经营单位分散，无法吸纳大额资金。资金需求较旺的第三产业中，投入产出效益好的产业也不多。所以，在总体资金短缺的背景下，对资金的有效需求却严重不足。当然，除了与股市的低迷，人们对基金、信托等投资渠道的不甚了解，银行负利率等客观因素有关外，与产品本身的优势也是分不开的。北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文认为，产权式酒店之所以受到人们的追捧，无外乎以下两个原因其一，委托经营，省去麻烦。产权式酒店投资的基本形式为，业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，再委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。这样，对于业主来说，省去了不少管理麻烦。其二，提供包租，收益稳定。不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。业界普遍认为，产权式酒店的投资回报相对于其他类型物业而言，是比较稳定的，并且风险相对也小一些。另外，很多产权式酒店的开发商每年都会提供给业主一定时间的免费入住权，10～30天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当具有吸引力。五、产权式酒店定价依据及成本分析1、定价依据：以40平方米的户型（其中包括公摊面积20平方米左右）为例，采取反推法定价，根据市场情况，按照三星级标准预计房价和开房率，算出平均一间客房的年毛收入[计算公式为：一间客房的年毛收入=房价×开房率×每年天数（365）]，管理公司毛收益和业主回报按照7：3分摊（参照产权式酒店行业规律得出的结论）[计算公式为：管理公司毛收益=一间客房的年收益×0.7，业主回报金额=一间客房的年收益×0.3]，业主回报部分按照投资总额的8%的回报率，推算出销售价格[计算公式为：单位销售价格=每年可回报业主金额÷(0.08×40)]。例如：假设房间折后价为180元/天，住房率为60%；则平均每一间40㎡的客房年收入为180×0.6×365=39420元；按照7：3分摊，酒店管理公司毛收益为：39420×0.7=27594元，可回报给业主的金额为39420×0.3=11826元；按照投资总额固定回报率8%计算，则该客房的销售总额为：11826÷0.08=147825元单位销售价格为：147825÷40=3696元。酒店经营状况与定价分析表建筑面积收益收益分摊可销售价格计算方式（经营状况）房间牌价折扣(折后价)住房率毛收益管理公司毛收益(占70%)回报业主（占30%）总额单位售价40㎡（按50%分摊计算）基本状态2500.8(200)65%474503321514235177937.54448.4450%3650025550109501368753421.88中间状态2500.7(180)60%394202759411826147825369652%34133.3323893.33102401280003200保守状态2500.65(160)60%350402452810512131400328535%20761.2145336228778501946.25上述六种状态的平均单位销售价格为：3333元/㎡；按160元/天、开房率60%计算，则平均销售单价为：3285元/㎡；按180元/天，开房率52%计算，则平均销售单价为：3200元/㎡。根据周边市场价格以及本项目实际情况，保守估计销售均价可定位在3100元/㎡，即2840~3340元/㎡之间（6层起价2840元/㎡，每高一层加20元/㎡，包括装修费用）。我们选择参照160元/天、开房率60%、售价3100元/㎡、回报金额10540元/年（即回报率为8.5%）为基准计算（以下所有的计算亦同）。这样对目标客户有相当大的吸引力（具体分析见投资收益例表）。2、成本与收益分析：1）面积：每层800㎡，6~30层共计20000㎡2）成本预计：①建安成本：1500元/㎡；②精装修：300元/㎡；③广告推广成本：50元/㎡（总计500万元÷10万㎡）；④管理成本：100元/㎡；⑤税收：155元/㎡（销售单价×5%，即3100×5%=155）；⑥不可预见费用：100元/㎡；以上共计为：2205元/㎡。3）预计利润为：（销售单价－成本单价）×总建筑面积（3100－2205）×20000=17900000元五、销售方式（经营模式分析）（结合本项目模拟分析）目前产权式酒店的经营模式主要有：1、省心回报型（类似于超市的“整租零售”）：☆业主将所购客房与酒店管理公司签订《委托经营协议》，将所购客房20年以上经营权全权委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房总价的8.5%的固定金额每年支付业主投资回报。☆经营过程中发生的各项成本、物业费、税费均由酒店管理公司承担。☆业主每年可获得酒店管理公司赠送的一定数额（设定在投资总额的4%左右）的住房卡。住房卡消费完后，享受贵宾卡待遇。例：本项目的操作方式：（见投资收益例表）投资收益例表面积楼层单价总房价年收入实际收入固定回报率实际回报率固定回报住房卡40㎡203100124000105404960155008.5%12.5%12296011840010064473614800注：因银行按揭利率未定，分析表未计算按揭贷款模式。2、利润共享型：☆获得年度客房利润分红。☆业主可以随时使用自己的客房，酒店公司仅是在得到业主确认的期限内出租该客房，并且在该期限内，业主将获得所购客房套型全部待租客房的平均收益。即：业主所购房当日收益=该套型全部客房的当日收益÷该套型当日全部待租客房数业主客房全年收益=业主所购客房每日收益之总和业主将获得的利润分红为业主所购房全年收益的30%。☆经营过程中发生的各项成本、税费均由酒店经营公司承担。☆业主可以随时使用自己的客房，但必须承担管理等相应的基本费用x元/天，其中包含易耗品等x元/日.套（分户型、面积收取）。3、完全自用型目标客户：企业（中、小型为主）酒店将按其它客房一样提供各类星级服务，另行签订物业管理协议。业主须按月交纳物业管理费。物来管理费按5元/㎡·月计收（水、电耗费按量计收）。附2011年度金陵连锁酒店客房经营和分销渠道数据统计酒店客房数平均房价（ADR）平均出租率（OP）平均每间客房收益(RevPAR)名称星级城市层级湖滨金陵5二线A类3716574.589.00%511晶元金陵4二线A类3285437.786.20%377.1无锡金陵5二线A类5096588.861.80%363.8扬州金陵5二线B类6099517.266.90%346.1驿都金陵5二线B类7257489.570.40%344.4华芳金陵5三线4906616.555.70%343.2金陵能达4二线B类2450436.778.30%341.7金陵丹阳4三线3216377.577.20%291.2金陵金马5二线A类11263454.860.80%276.5金陵水