土地供给-房价地价

住房供给含义（1）定义•指由市场向住房投资者和住房消费者提供其所需的住房存量与住房服务流量的过程，其内容包括：•1、存量供给•2、流量供给（2）住房供给的影响因素•商品价格：土地价格+社会平均生产成本•其他商品的价格•生产技术的变动•生产要素的变动•政府的税收和扶持政策•厂商对未来的预期我国土地供给制度历史变革•1988年以前，我国一直实行土地无偿、无限期使用的土地制度•从1988年开始，除国家机关、基础设施和军队等用地实行划拨外，经营性建设用地实行有偿出让制度•从2002年开始，对经营性建设用地实行招拍挂出让制度。•目前我国已经基本形成了以政府垄断土地一级市场、土地储备制度、经营性用地招拍挂出让制度为主要内容的土地供给制度体系。•1987年在深圳进行的我国第一次土地拍卖框架思路——房价决定地价政府社会招拍挂我们的观点各方观点理论供给理论房价地价关系分析招拍挂制度的影响结论及建议学者一、我们的观点地价因素并不是推动房价上涨的主要原因相反是房价推动了地价上涨：由于高房价，房地产开发商和炒房者看到了房产市场里的巨大利润空间，才把大量资本投入房地产，土地需求激增，推高土地价格。一、我们的观点住房市场需求变化带来的获利机会，首先引诱企业家和金融资本家产生投资需求，进而直接引致土地需求，而这种需求结合一定的土地供应形成土地价格。也就是说，住房价格变化引致土地价格变化。地价上涨房价上涨住房需求旺盛房产商有利可图扩大生产，竞逐土地加剧土地需求二、各方观点•1、政府——“招拍挂”——土地使用权出让方式•2002年国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停土地使用权协议出让方式。•2002年7月起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，其使用权必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易二、各方观点•1、政府——“招拍挂”——土地使用权出让方式地价上涨客观可能影响房价，但不是主要因素地价因素占商品房成本的23%（2005年北京市国土资源局新闻发言人、副局长张维迎支出，根据国内32个主要城市数据，地价因素只占商品房成本的23%）二、各方观点•2、社会：房地产暴利•社会民众及学者普遍认为房地产属于暴利行业。•一位不愿透露姓名的业内人士分析，以号称低利润的某大集团为例，如果按照去年四个在广州销售楼盘平均价格12600元/平方米，每平米净利润993元，而广州去年商品房均价9346元，利润率也达到33%以上。—独家调查：房地产到底是不是暴利行业？2010年05月27凤凰网房产二、各方观点•2、社会：房地产暴利•任志强：没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房产品牌就该具有暴利。•徐滇庆：2004年的数据显示，仅房价上涨的部分老百姓就多花1600亿元，房地产商得到的利益应该交税，经过调查，房地产商增加的税收只有100多亿元，其余的哪里去了？无疑成为房地产开放商的暴利所得。——徐滇庆：《房地产泡沫VS暴利》，《经济导刊》2006年第7期二、各方观点•3、学者：房价决定地价•房价形成的过程中房地产商根据市场需求来确定房价。•第一轮房价的上涨，会带来土地需求的增加、从而带来土地价格的上涨。•实证研究:房价决定地价•因此，控制房价过快上涨，主要调节房地产供求关系，而非一味降低地价乃至否定土地“招拍挂”制度。例如，政府应加大普通商品房、经济适用房和廉租房的供给，同时对投机性或投资性需求进行严格限制。•(况伟大，李涛；《土地出让方式、地价与房价》，《金融研究》2008年12月)三、理论•两种针锋相对的观点:•一是“成本论”,认为房价很大程度上由地价决定;•二是“供求论”,认为土地需求是引致需求,地价上升是房价上升的结果而不是原因（一）供给理论•在增量房地产市场中,房地产价格是由市场增量供给和有效需求两者相互作用所决定的。•从短期来看,一方面土地购置受到政府土地出让计划的限制并需要一系列的审批手续,资金的筹集也需要一段时间,因此,土地、资金这些最重要的生产要素短期内是不可改变的;另一方面,房地产产品的生产周期较长,其沉没成本也较高。因此,短期内房地产供给缺乏弹性甚至无弹性,房地产价格主要由需求决定。•从长期来看,随着时间的推移,一方面,新的生产者可以自由进入房地产业,而原有的生产者可针对市场价格的变化改变所有生产要素的投入量和生产规模,如开发商可以进行土地储备用以在价格上涨后增加开发量;另一方面,长期内新增加的开发项目得以完工,市场上的房屋供给量相应得到增加。因此长期房地产供给有弹性。同时,根据边际收益等于长期边际成本和平均成本的均衡原则,长期均衡状态下的房屋供给量水平不仅是边际成本等于价格下的生产规模,也是长期平均生产成本最低点所代表的生产规模。•因此,当土地成本、建安成本、税费等生产成本发生变化带来长期平均成本和边际成本发生变化后,这种均衡产量和最优生产规模也会发生改变。也就是说,长期供给量受到包括土地成本、建安成本、税费等在内的生产成本的影响。一般认为,房地产业是一个成本递增的行业,因为房屋建设量的增加引起了对生产要素尤其是土地要素需求的增加,将导致生产要素价格的上升从而提高房地产开发的生产成本。（二）房价与地价的一般关系分析•在土地市场中,无论短期还是长期,由于稀缺性和土地用途转换的困难性,土地供给缺乏弹性,地价主要由土地需求决定。而土地作为一种生产要素,其引致需求的特性决定了地价很大程度上由土地产品的需求所决定。因此,作为一种土地产品,房地产的供需状况和价格水平必然在短期和长期都对土地的需求和价格产生很大影响。经典的李嘉图模型表明,地价上升是房价上涨的结果,而不是原因。地价在房价中所占的比例-------以秦皇岛市为例不同的国家和地区,不同的城市之间,由于城市的经济规模、发展程度、人口密度、土地数量及使用状况不同,存在较大的差别。我国的27.69接近,应属正常范围内。李嘉图模型•英国古典经济学家大卫·李嘉图以小麦价格为例，他认为麦地价格高导致小麦价格的说法不完全正确。实际上，较为正确的说法恰恰相反，麦地之所以具有高价的原因在于小麦具有高价。限制和禁止国外谷物进口，直接增加了国内谷物的需求，随着谷物需求的增加，对土地的需求也增加。考虑土地供应是无弹性的，所以说，高价土地是高价谷物的结果，而不是高价谷物的原因。即产品价格决定土地价格，而不是土地价格决定产品价格。将李嘉图的观点引入地价与房价的关系中就是房价上升导致地价上涨。李嘉图模型启示•土地自然供给的无弹性(固定性、稀缺性）•从短期来看，土地的经济供给也是缺乏弹性的（土地之间不同用途的转换是需要一定的时间的）•土地、资金这些最重要的生产要素短期内是不可改变的•房当整个房地产行业都预期未来房地产价格会上涨时，在招拍挂制度下，房地产开发商会以较高的价格拿下土地的开发使用权。而房地产开发商预期未来房价时，往往会以当期房价为基础。显然，此时是房价决定地价。在同一时点，地价高相对房价高而言，只是结果，不是原因。土地价格主要土地需求决定房价与地价关系的方程可以表示为:HP=86165305+01161917LP由方程式可知,房价与地价同向变化,土地价格变化一个单位,住宅价格随之变动0116个单位,土地价格对住宅价格存在正向影响,但作用较小。在35个大中城市中,青岛、上海和宁波的地价对房价的影响最大,乌鲁木齐、长春和福州的地价对房价的影响最小。（三）市场结构对房价与地价关系的影响•实行土地招拍挂出让后,土地市场和增量房地产市场竞争性的加强带来的影响:地价回归到真实的价格水平四、结论•在房地产市场上,短期内房价决定地价,长期内二者相互影响。•与协议出让方式相比,土地招拍挂出让通过促进土地市场的买方竞争,降低房地产市场的垄断性.五、相应的政策建议:•(1)严格推行经营性用地招拍挂出让政策,完善招拍挂出让的程序,以吸引尽可能多的买者参与竞争,制定相关出让规则和惩罚措施防止竞买者“窜谋”现象的发生。•(2)加强经济适用房和廉租住房体系建设,增加数量供应,严格审核受益人群,杜绝少数人借房生财。•(3)建立和完善地价、房价动态监测信息系统,公开市场交易信息,并及时根据市场基础数据作出分析和预测,以引导市场参与者合理决策。•(4)依法运用土地增值税、耕地占用税、空地税等税收手段,优先购买权、无偿回收闲置土地等行政权以及其他金融、法律等多种措施规范市场参与者的行为,防止土地投机、粗放用地和闲置土地不合理行为的发生,优化房地产市场结构,保证市场机制正常有序运行。