福建省物业管理条例(2018)

1福建省物业管理条例(2018)法律修订2018年9月30日福建省第十三届人民代表大会常务委员会第六次会议通过正文第一章总则第一条为了规范物业管理活动，提升物业服务水平，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众生活和居住环境，弘扬社会主义核心价值观，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。第二条本条例适用于本省行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动。非住宅物业管理及其监督管理活动，参照本条例有关规定执行。第三条物业管理推行业主自主管理与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制，遵循以人为本、公开公平、诚实信用、市场竞争、规范服务的原则。第四条县级以上地方人民政府应当加强对物业管理工作的领导，建立物业管理工作综合协调机制，协调解决物业管理工作中的重大问题，将物业管理纳入社区治理范畴和现代服务业发展规划。第五条县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房地产行政主管部门（以下统称物业管理主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府公安、民政、城市管理、国土资源、质量技术监督以及其他有关部门应当按照各自职责做好与物业管理有关的管理工作。乡（镇）人民政府或者街道办事处按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协助和有关监督工作。村（居）民委员会应当协助、配合乡（镇）人民政府或者街道办事处做好物业管理相关工作。第六条2鼓励物业服务企业加入物业管理行业协会。物业管理行业协会应当加强行业自律，促进诚信经营，开展物业服务培训，提高物业服务意识和服务水平，维护物业服务企业的合法权益。第二章业主大会和业主委员会第七条物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围、社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定。分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立小区的，可以划分为不同的物业管理区域。不同物业管理区域，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。第八条建设单位在办理新建项目建设工程规划许可证时，应当向县（市、区）人民政府物业管理主管部门提出划分物业管理区域申请，县（市、区）人民政府物业管理主管部门按照本条例第七条的规定核定物业管理区域，出具核定意见，并将核定意见抄送物业管理区域所在地乡（镇）人民政府或者街道办事处。对已经自然形成且无争议的区域，所在地乡（镇）人民政府或者街道办事处向县（市、区）人民政府物业管理主管部门书面提议后，经其确认无异议的，不再重新划分。物业管理区域划定后需要调整以及已投入使用但尚未划分的，县（市、区）人民政府物业管理主管部门应当会同乡（镇）人民政府或者街道办事处，按照本条例第七条的规定，结合社区布局划分物业管理区域。第九条业主大会由物业管理区域内全体业主组成，一个物业管理区域成立一个业主大会。一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付满两年的，建设单位应当向所在地的乡（镇）人民政府或者街道办事处申请筹备召开业主大会首次会议。十个以上业主也可以向所在地的乡（镇）人民政府或者街道办事处提出书面申请。乡（镇）人民政府或者街道办事处应当自收到筹备业主大会首次会议申请之日起三十日内，会同当地村（居）民委员会组织成立业主大会首次会议筹备组。第十条业主大会首次会议筹备组由业主和建设单位、乡（镇）人民政府或者街道办事处、村（居）民委员会等单位代表五人以上的单数组成。筹备组召集人由乡（镇）人民3政府或者街道办事处代表担任。筹备组中的业主代表由筹备组召集人确定，业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。建设单位已不存在或者经乡（镇）人民政府、街道办事处书面通知后未在通知期限内委托代表参加筹备组的，建设单位可以不作为筹备组成员。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单以书面形式在物业管理区域内醒目位置公示，公示日期应当不少于七日，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对筹备组成员有异议的，由乡（镇）人民政府或者街道办事处协调解决。第十一条筹备组可以向建设单位或者物业服务企业要求提供物业管理区域核定证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册等筹备工作所需资料。建设单位或者物业服务企业应当自接到通知之日起十五日内向筹备组提供资料。建设单位或者物业服务企业未能提供的，由筹备组书面申请，经乡（镇）人民政府或者街道办事处确认，可以向房屋登记机构等单位查阅、复制。筹备组应当在所在地的乡（镇）人民政府或者街道办事处及村（居）民委员会指导下做好以下筹备工作：（一）确定业主大会首次会议召开的时间、地点和议程；（二）草拟业主大会议事规则、管理规约和业主委员会章程；（三）确认业主身份和核计业主在业主大会首次会议上的票数及表决规则；（四）确定业主委员会委员候选人产生办法；（五）组织产生首届业主委员会委员候选人名单；（六）做好召开业主大会首次会议的其他准备工作。前款规定内容应当在业主大会首次会议召开十五日前在物业管理区域内醒目位置公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出书面答复。第十二条业主大会首次会议筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，可以通过业主自愿承担、建设单位赞助、政府财政补助等方式筹集。第十三条筹备组应当自组成之日起六十日内，召开业主大会首次会议。业主大会首次会议应当制定业主大会议事规则、管理规约和业主委员会章程，并选举产生业主委员会。业主大会可以从业主中选举产生三至五人的业主监事会，根据业主大会的授权和管理规约的规定，行使对业主委员会的监督权。业主监事会有权对业主委员会工作情况进行核查，发现存在问题的，有权要求业主委员会纠正。监事会每届任期与业主委员会任期相同。第十四条4业主大会决定业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程等有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会决定专项维修资金的筹集和使用方案或者改建、重建建筑物以及附属设施设备的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。面积、业主人数按照下列规定确定：（一）专有部分面积按照房屋产权证、不动产权证书或者其他能证明其权属的合法有效文件记载的面积计算，建筑物总面积按照专有部分面积之和计算。（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。公共租赁住房承租人可以根据租赁合同的约定，代行部分业主权利，其面积以及业主人数的计算方式由管理规约确定。第十五条召开业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用电子信息技术或者书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用集体讨论方式的，可以按照幢、单元、楼层为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议；数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一名共有人参加业主大会会议。业主可以委托代理人参加业主大会会议。凡需投票表决的，应当由业主本人或者其书面委托的代理人签名，每一代理人接受的委托不得超过三人。未参与表决的，其票数如何计算，由业主大会管理规约规定。提倡采用信息化技术，改进业主大会表决方式。第十六条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开；业主委员会应当于会议召开十五日前将业主大会会议有关事项告知业主和所在地村（居）民委员会。经占总人数百分之二十以上业主提议，或者有业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程规定的其他情形，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。第十七条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序以及业主委员会的组成、补选、任期、换届等事项作出规定。同一个物业管理区域内分期开发的物业在分期开发期间成立业主委员会的，业主大会议事规则应当明确本物业管理区域的业主委5员会委员总数，以及按照建筑面积比例预留尚未开发物业的业主委员会委员名额。业主大会设立业主监事会的，业主大会议事规则应当对业主监事会的职责、议事规则和工作经费，以及监事的选举规则、资格、人数等事项进行约定。业主委员会章程应当就业主委员会议事规则、业主委员会委员的权利和义务、印章使用和管理办法等事项作出规定。第十八条管理规约是以全体业主合意为基础，通过业主大会确定的程序以书面形式订立的，规范有关物业的使用、维护、管理以及业主的权利、义务，对全体业主具有约束力的自主管理行为准则，包括以下主要内容：（一）共有或者共用物业的使用、维护要求；（二）物业管理区域内专项维修资金及其他各类公共费用的分担；（三）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，明确业主委员会办公地点；（四）全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则；（五）住宅装饰装修工程质量和安全；（六）物业管理争议的处理方式；（七）违反管理规约应当承担的责任。管理规约可以授权物业服务企业在物业管理区域内限制违规装修施工人员和施工机具、车辆进入，根据管理规约约定的方式对违规停放车辆采取临时管理措施。第十九条经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以实行自主管理物业，并对下列事项作出决定：（一）自主管理的执行机构；（二）自主管理的内容、标准、期限；（三）费用的标准和收取、使用办法；（四）其他有关自主管理的内容。电梯、消防等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。住宅小区实行业主自主管理的，乡（镇）人民政府或者街道办事处应当予以帮助指导。未实行业主自主管理又未聘请物业服务企业的住宅小区，由乡（镇）人民政府或者街道办事处组织实施环境卫生、电梯的日常维护保养、秩序维护等基本物业服务，所需费用由物业使用人承担。第二十条业主委员会由委员五人以上的单数组成，具体人数由筹备组按该物业管理区域内总户数的一定比例确定。业主大会可以根据物业管理区域规模、业主户数等因素，选举业主委员会候补委员。候补委员人数按照委员人数的百分之四十设置。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。在个别业主委员会委员资格终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，并在本物业管理区域内醒目位置予以公告。业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主6委员会委员中推选主任一人，副主任若干人。推选结果应当在物业管理区域内醒目位置公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主委员会以其选举产生之日为成立日期，每届任期三至五年。第二十一条业主委员会委员应当符合下列条件：（一）具有业主身份。业主身份的认定以房屋产权证或者不动产权证书记载的权利人为准；尚未领取产权证的，以房屋销（预）售合同及合同备案证明记载的购房人为准。业主可以通过书面形式，委托父母、配偶或者成年子女在委托期间代其行使全部或者部分业主权利；（二）具有完全民事行为能力；（三）遵纪守法；（四）遵守管理规约或者临时管理规约；（五）与本物业管理区域内的物业服务企业无利害关系；（六）法律、法规、规章规定的其他条件。业主被判处剥夺人身自由刑罚执行期未满的，或者有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、恶意欠缴物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正的，不得担任业主委员会委员。鼓励在村（居）民委员会中任职的业主兼任所在物业管理区域的业主委员会委员。第二十二条业主委员会按照业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程，依法维护业主合法权益，促进小区和谐，履行下列职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（三）代表业主与