万科经验分享：房地产开发商如何做好精装修

万科经验分享：房地产开发商如何做好精装修普及精装修房是时代的进步和现代生活的要求，是体现住宅内在品质非常重要的内容。从住宅自身的发展规律以及发达国家住宅建设实践来说,开发商为大众提供带装修的住宅是市场前进的表现,也是我国住宅建设步入成熟时期的重要标志。以下是厦门市万科房地产有限公司副总经理姚侠义答记者问。万科是怎样定义精装房的？为什么要做装修房？房屋装修是指开凿墙体、楼地面，移动窗位置、拆改承重或非承重结构、增设房屋分隔结构、改善房屋外观及装饰室内布局等行为。装修分室外内装修和室外装修两部分，室外装修是指房屋室外的装饰。万科做装修房的缘由主要有三个。缘由一：低碳经济与社会责任。在2009年，王石在哥本哈根会议上，正式明确了万科集团推行装修房、住宅产业化和绿色能源科技”作为万科迈向低碳发展的“三部曲”。据统计，目前整个行业精装修还没到20%，今年万科除别墅产品外将基本实现全装修交付。去年的数据，2010年万科落实绿色三星住宅占全国总量的54%。近期，万科在东莞的一个住宅产业化的研发基地，从结构PC的研发，住宅精装修以及精装修的各个模块的研发全部可以在里面实现。缘由二：市场及客户的需求。精装修房对客户来说有几点，省事，省钱，避免装修干扰，装修费用可以按揭，品质可以得到保障，还可以维修。前面说的为什么要做精装修?这个是利国利民的好事。缘由三：企业自身发展的需求。这里面从万科的经营来说，我们觉得精装修对万科来说是一个核心的竞争力，我觉得这个是市场对我们的需求。我们通过装修房规模采购减少流通渠道和科学管理将一定程度上降低装修成本，开发商将和客户共享由此带来的溢价，因此装修房能给开发商代理一定的利润。在相同的销售环境下，实施装修房将改善快法上的财务成本结构。在事实装修房在一定程度上将改善开发商的财务现金流，可以减少资金占用和资金成本。资金占用的降低将有利于提高开发企业资本回报率。更多精彩资讯万科在精装修方面的有何经验可分享？万科是2001开始探索精装修的，到目前为止，订了很多精装房的标准。2002年，在上海推出47套装修房，现在万科除了别墅之外，都实行装修房。在装修房实施经验方面，万科分了八个阶段。第一个阶段是项目立项阶段。我们在获取一块土地之后我们应该做什么。以往我们是根据属性来考虑做什么样的产品，方向确定以后考虑整体的规划及后续研究。做什么样的装修才符合这个产品的定位，这个阶段通过这些动作以后要确定装修的标准并完成装修设计任务书。上次有一个同行问我，装修房按什么标准配置是比较合理的?这个问题我们也一直在考虑，没有标准的，但万科有自己的标准，因为各个公司是不一样的，产品也不一样，还有市场也不一样，还有装修标准分级体系，成本规划等都不一样。产品定位确定之后进入设计阶段。在建筑设计的同时要进行装修设计，我们会组织多部门的会议。完成之后，我们还会跟结构、水电等进行交叉，最后会有一个装修材料部品选择清单。接下来进入采购阶段，建立装修材料部品样板库，我们所有的材料都要进行分类。这里面有一项比较重要的工作就是技术输出，下游合作资源的问题，跟我们合作的装饰企业主要是做人工为主，后面也会到集中采购这一块，估计装修公司的承包额不会少于20%。这里面怎么吸引他们呢?一方面是万科的规模资金方面的保障。我们还是走自己培育为主的企业。现在厦门确定的精装修施工单位交付大概有500多套，现在做的是我们自己培养的。在采购完成之后，确定施工单位之后，我们会进行样板施工。这个是非常重要的，因为通过实体样板的施工不仅让施工单位对掌握装修施工的工艺、工序的方法明确品质的标准，同时也是对整个装修设计的检验和再次确认。我们在做设计的时候一定会分析它的功能是不是合理，能不能让市场接受，能不能大规模的实施，这个是非常重要的。在石材分析我们一定是非常慎重的，它的采购会不会很顺畅。我们在前年深圳的一个盘，我们用的一个石材做样板房没有问题，但是交付将近一千套买不到的时候，这个石材量的非常少，不稳定，而且进口期是三个月，所以很多方面在可实施角度是非常重要的。我们在通过样板房对这方面也是再一次的确认。在样板房同时，还有一个功能，会对样板房室内环境污染监测。接着我们会做工作面移交阶段，这个是非常痛苦的一个过程。在土建总包的技术要求都明确了自己的施工范围和标准，前面说过，不能有任何的歧义。同时在整个界面一角过程中会建立一个部品施工数据库，这个数据我们通过分析，我们会确定部品加工容差的尺寸。在前面工作完成之后，会进入大面积施工、验收阶段。我们重点关注的是首先要设置合理的施工工序。这个跟常规的工作是有差异的，我们的工序实施原则是：先大后小，先上后下，先里后外，先复杂后简单，先手工作业后工厂化安装。第二个是控制过程品质。每一步施工的时候我们要运用大量的施工工具，我们应做工序的改进，由此降低对手工的依赖性。这个我们跟绿城的方向是相反的。第三个是在大规模实施过程中要做好成品保护。在施工完成之后我们会进入交付阶段。这个阶段我们要做的几个事是分户模拟验收，业主开放、开荒清洁，最后交付给客户。我们要注意这个阶段的成品保护，这个是非常关键的，做精装修这方面要关注。最后一个阶段是交付后阶段，这个阶段主要是对前面所有的工作做一个总结分析，进行一个经验成品转换。这个就是我们楼盘进行交付后我们有一个地产客户关系中心，他们会对所有的缺陷，在交付过程中等方方面面的问题会制订一个手册，对每一个缺陷都会进行一个分析。主题是：开关面板划痕严重，我们通过把这个问题记录到我们手册之后提出来通过分析。万科在装修房实施管理工具和标准有哪些？万科装修房实施管理工具是：首先我们对产品实行标准化分级体系。现在我们主要是到今年上半年还是这几种，我们分ABCD，每一个分级里面有这样的分格体系，这有利于规模化、提效、成熟度高相对完善、成本最优。标准化产品的东西功能比较完善，成本最优，性价比高。对每一级的产品我们都用这些工具来指导运用。第一个是配置表，我们在销售样板房全部要做出来，在销售合同里全部都要明确，这个是非常严谨的过程。第二个工具就是实测实量。什么是实测实量?是万科根据国家标准及客户对工程质量的认知，对结构、粉饰、涂饰、装修四个阶段的过程产品，就其取样、测量、数据处理等具体步骤，所建立的产品质量评价体系。这个里面可以看到，集团有一个细致的产品质量实测操作指引。这里面涵盖的面是非常广，这个压力非常大，通过这个方式每家公司，每个区域自己也在做，我们像厦门自己也成立了自己的检测小组，我们对所有的结构、装饰面进行100%的检验和施测。这个工作量是非常大的。到目前为止，全集团的合格率已经超过94%左右。我们为什么要实行这个实测实量?因为这有利于装配部品的实施，带动了一些新工艺工法革新等，这个工作非常重要。这个是工艺改进，这方面的控制也是很难控制的一方面，我们通过双线控制和抹灰控制性做了一些工艺的改进，做得比较细，也形成了自己一系列的标准。这里面所有的东西都得益于我们推行实测实量。万科每一项新的工艺在改进之后会得到全集团的复制，这一点是我们成长的动力。第三个是四化管理。这个也是万科自己的名词。四化管理主要是图纸的深化和标准化，材料加工工厂化，现场管理可视化，施工现场整洁化。我这里说的材料加工工厂化不是装饰设计方面，这个材料加工工厂化是我们没有办法实施装配化的，贴的瓷砖，现场手工做的部分现在也进行工厂化加工。这个工厂是在现场我们做的一个加工厂，我们要求所有的作业不允许在现场实施，就这一部分我们没有办法做到完全现场化。最后一个工具是模拟验收。我这里要强调模拟验收的组织者是一个独立于工程以外的第三方，这个部门是由总经理负责的，主要是以客户的角度。装修服务模拟验收记录表，把所有要检查的东西和标准都列出来了，这个是我们运用的一个管理工具。在战略合作、集中采购上，万科是怎样配置的？在战略合作、集中采购上，战略合作和集中采购占39%，产品质量可靠、成本最优、服务有保证。现在市场上这些材料确实是非常繁杂，很难弄清楚。通过强强结合，我们能得到最好的服务。通过规模采购，减少流通环节，也可以得到最优的成本。万科从做精装修开始到现在已经有十年了，一样还是存在很多问题。特别是客户对精装修的期望值会远远超过毛坯房。装修房的品质控制是个永恒的话题，怎么把它做到最好?前一位李总也说到个性化的问题，个性化是我们的理想，但我们现在还不能做到。客户的需求标新立异，怎么办?我们只能在颜色、软装上做一些变更。我今天不知道有没有政府方面的领导在，在推精装修上能不能从政策上做一些扶持?施工周期加长，交付结算时间相应延长，可能对预售款的监管产生一定影响。精装修由于成本提高，则售价相应提高，在非普遍住宅的认定上可能存在风险。精装修的发展是为了利国利民，利民这一块我说得比较简单，装修房对我们老百姓来说，省事、省钱。实际上是省钱的，我可以负责任的告诉你，假如万科做1000元的标准，市场上1500元都做不到的。省事就不用说了，现在80后，90后压力也很大，出来都是创业阶段，谁有经历做这个装修。第二个，品质有保障。我们在做样板房有一个样板房交接阶段，我们要做一个检测，任何问题找出污染源。还有一个保障问题就是服务保障，开发商给你做完这个房子的时候一定会给你两年的保修。你在路边找一个小作坊做完就要钱，要钱之后就找不到了。一个是价格便宜，还有一个是装修的钱是放在房子里的总价，你还可以按揭。很多装饰材料还是有标准的，只是没有系统化。我们万科在采购阶段的时候会非常详细的有采购技术的标准，我们会借鉴政府的规范，没有的我们会补充自己的标准。建立自己的标准转化成招投标的技术要求，符合这个标准的企业都可以参与。我们对企业的参与的门槛的要求，第一它的产品要符合我们的技术要求，特别是它的运用，包括产品之外的东西，我们有一个寻源。如果达不到我们标准就进不来。现在跟我们合作的资源就接近500家。