一张图看懂房地产开发流程

房地产开发流程一、项目土地出让阶段二、建设用地规划许可阶段三、建设工程规划许可阶段四、建筑工程施工许可阶段五、商品房预售阶段六、综合验收阶段（竣工交付）七、办理不动产阶段项目获取行政划拨转让出让（招、拍、挂、协议）立项获取土地拍卖步骤：编制拍卖文件——发布拍卖公告——出售拍卖文件——组织现场踏勘——受理竞买申请——审查竞买资格——举办拍卖会——公布成交结果——签订出让合同核准制备案制审批制政府投资项目、银行政策性贷款项目、外国政府贷款项目企业自主投资的一般项目，采用备案制企业自主投资的对经济社会有重大影响的项目、外商投资项目项目备案土地使用权出让合同或建设用地批准文件等营业执照复印件或法人证明材料、企业资质证明材料项目备案报告附项目备案表备注：项目申请人基本情况、拟建项目基本情况、资源利用和能源耗用分析、生态环境影响分析建设用地规划许可证建筑设计方案及初步设计批复（二合一审查）办理建设用地批准证书、不动产证（土地证）不动产证用地批准书契税、印花税缴纳土地测绘（可委托先做）交地协议土地款缴纳领取不动产证权籍调查建设项目选址意见书或规划条件（包括附图），出让土地项目同步提供含规划条件的土地出让合同（须提供原件核对）项目立项批准、核准或备案文件（须提供原件核对）工商营业执照活组织机构代码证复印件（加盖单位公章），授权委托书，委托身份证明（须提供原件核对）《建设工程方案设计审查申请表》特殊情况需要提供的其他资料相关行政主管部门审查意见等资料规划公示材料，包括现场公示图片，社区反馈意见景观分析报告（拟批建设项目处于城市规划确定的景观控制区时提供）日照分析成果相应资质的设计单位编制的含方案说明书，效果图，总平面图，建筑方案图等的设计方案文本一套（同时提交电子文件一份）方案设计/500（范围较大时1/1000）总平面蓝图二份有效土地权属证明（存量土地提供土地证、新征土地视情况提供用地规划许可证）（须提供原件核对）施工图图审机构摇号建设工程规划许可证（建筑类）立项批文地址勘察报告（详勘）完成设计单位和设计方案已确定摇号条件摇号所需资料（均盖公章）营业执照或组织机构代码证复印件授权委托书工程勘察文件审查申请表经办人员身份证复印件立项批文复印件特殊情况需要提供其他资料需公示项目的公示材料，包现场公示图片，社区反馈意见。（较原批方案有调整时提交再次公示的材料原件，较原批方案没调整时提交方案审批时提供材料的复印件）景观分析报告（拟批建设项目处于城市规划确定的景观控制区时提供，较原批方案有调整时提交修改的景观分析报告原件，较原批方案没调整时提交方案审批时提供材料的复印件）经复核的日照分析报告（需进行日照分析的项目提供）建设行政主管部门出具的民用建筑节能意见（须提供原件核对）有效土地权属证明（建设用地批准书或土地证）/国有土地出让合同（须提供原件核对）相应资质的设计单位设计的建筑施工图（平、立、剖面图一套），1/500（范围较大时1/1000）总平蓝图四份（同时提交电子文档一份）方案、扩初联合审查意见及批复意见（含有初步设计项目提供），经复核同意的方案总平面图。工商营业执照或组织机构代码证复印件（加盖单位公章），授权委托书，委托身份证明（须提供原件核对）《建设工程规划许可证申请表—建筑类项目》后续审批事项前置审批事项招标办：监理单位需招标的出具中标通知书，监理合同施工单位需招标的出具中标通知书，市建设工程合同备案表各部门：规费缴纳，包括建设规费、白蚁防治费、新型墙体改造费、散装水泥费市建委：经建设部门备案的施工设计文件审查合格数市人防：人防工程质量，监督书和方案区人防：人防工程设计审核意见书区消防：房屋建筑、含隧道市政工程消防审核项目提供《建设消防设计审核意见书》；消防备案项目提供《建设工程消防监督管理方式便民告知单》区住建局或市建委：质量安全监督书、居住区配套设施建设合同、施工图设计文件审查合格书市卫生局：建设项目设计卫生审查认可书市园林处：工程建设项目附属绿化工程设计方案审查市环保局：环境影响评价审批市人防办：结合民用建筑修建防空地下室设计审查区规划局：建设工程规划验灰线区消防：消防设计备案情况登记表市气象局：防雷装置设计核准意见书、技术评价意见交通交警：公共停车场库方案审核同意意见书3、申领预售房许可证2、委托房屋测绘单位做预测房屋面积1、申办商品房预售核价持建设工程施工许可证和相关商品房预售资料至物价部门办理委托有资质的测绘单位，出具测量报告书1、商品房地上建筑为10层以下的，必须要完成建筑主体结构的施工；3、100M以上的超高层建筑，已完成建筑主体结构施工的三分之一以上，且不能低于50M。2、11层以上的，完成建筑主体结构施工的一半以上，且不低于10层；五、竣工备案四、城建档案报送三、综合验收二、配套用房移交一、分项验收⑻配套设施验收⑺人防验收⑹交警验收⑸防雷验收⑷环保、卫生验收⑶消防验收⑵规划验收⑴竣工测绘⑼土地复核3.分项测绘：综合管线、土地、绿化、人防等2.房屋的竣工测绘（市房产测绘公司）1.建筑的竣工测绘（市勘测设计研究院）6.1:500（1:1000）竣工地形图、完整的建筑和市政竣工图。5.竣工测量资料及竣工测量审核意见书原件；4.建设工程复测资料及复验合格证原件；3.建设工程规划许可证（建、构筑工程）、建设工程规划许可证（市政工程）及附图复印件；2.建设工程竣工规划条件复核申请表（建、构筑工程）或建设工程竣工规划条件复核申请表（市政工程）1.书面申请报告14.建设单位委托当事人办理消防手续的委托书。13.装修材料检测报告；12.钢结构防火喷涂施工、检验记录；11.消防控制室值班人员名单及培训记录；10.竣工图一套（建筑、水、电、暖通等各系统图）（竣工图纸须盖竣工图章且要求装订整齐）9.自动消防设施安装、调试记录；地下级隐蔽工程验收记录；消防设施系统调试报告；施工单位出具的消防设施联动测试报告；自动消防设施操作维护管理手册；8.消防产品生产许可证明原件、建筑防火材料、构件和消防产品质量检验报告、合格证明。主要消防产品、设备的生产单位对其产品、设备的数量、型号及施工安装质量的确认报告；7.消防设计专篇及消防设计变更技术联系单；6.经消防机构审批的各类审核验收意见书；5.建设单位组织设计、施工、监理单位消防安全质量验收合格的报告；4.施工、工程监理、检测单位的合法身份证明和资质等级证明文件；3.消防设施、电器防火技术检测合格证明文件；2.建筑工程消防验收申报表；1.要求组织验收的报告；5.市政排水接管许可（雨污水）4.环保设施竣工验收检测报告；3.建设项目竣工环境保护验收申请报告（表、登记卡）2.建设项目环境保护执行报告；1.建设项目竣工环保验收申请；5.防雷产品出厂合格证、安装记录和由国家认可的防雷产品测试机构出具的测试报告。4.防雷检测机构出具的防雷装置检测报告；3.防雷装置设计核准书；2.防雷工程专业施工单位和人员的资质证和资格证书（仅对专项防雷工程）；1.《防雷装饰竣工验收申请出》；3.相关的竣工图纸及机动车位划线平面图。2.交警部门盖章确认的施工图纸；1.规划批准的总平面图纸；6.工程所在地人防主管部门出具的《人防工程平战转换资料备案回执》。5.人民防空工程移交书；4.人防工程竣工面积测绘成果；3.人防工程各专业平面竣工图、电子文档、人防部分竣工资料；2.人防工程人防专业智联监督报告；1.人防工程专项验收申请表；11.国土资源管理部门认为应该提交的其他材料。10.规划调档竣工图（平面）一套；9.地名办文件、门牌号编定图；8.房屋面积测量报告书及分户数据表；7.建设工程规划验收合格证（规划审查意见回复单）6.规划竣工图、电咨数据、竣工图测量资料；5.建设工程规划许可证，建设用地规划许可证；4.规划红线图、控制文本；3.国有土地使用权证；2.国有土地使用权出让合同给（补充合同工）、用地批准文件；1.新建建设项目用地复核验收申请出；注：重点关注开竣工延期、超面积4.配套用房移交按照土地出让合同活规划设计天剑相关规定执行，未予明确的按照各地相关规定执行。3.小学移交给教育局2.社区用房移交给接到1.物业用房移交给物业公司居住区配套旅行确认
（窗口报建，1套）7.绿化竣工总平面图，道路排水竣工图。6.市政公用工程质量监督登记表，监理报告；5.土地证及用地规划许可证附红线图；4.批准的绿化方案总平面图复印件及批复文件（带原件）；3.建设工程规划许可证及附图（建、工）；2.项目立项文件，初步设计会审会议纪要及批准文件；1.建设开发项目市政公用（配套）设施验收申请表；设施验收排水验收物业用房、社区用房移交自行车库验收供水、供电、供气、验收环卫验收通邮验收主要有：建设单位向城建档案馆应报送项目主体工程、附属工程及室外工程（含道路、接线等）所形成的应当归档保存的文件材料。【由施工单位与建设单位一桶整理、移交】5.竣工图（出图章、图审章、竣工章）。4.简历文件（监理总结诶及过程资料）；3.竣工验收文件；2.工程施工文件；1.工程准备阶段文件；15.装修工程公共：1.2.3.4.5.9.10.13.14.商品住宅工程提供：13.竣工验收签到单（原件）；12.防雷装置验收合格帧数及附件（原件）；11.人防工程质量专项验收核准书及人防工程质量监督站出具的监督报告（原件）；10.建筑工程消防验收意见书（原件）；9.建设项目环境保护设施初验意见单（原件）；8.规划审查意见单（原件）；7.建设工程规划许可证（建、工）复印件，档案馆盖章；6.建设工程竣工档案接收证明书（原件）；5.房屋建筑工程施工图设计审查项目合格证书（原件）；4.建筑工程施工许可证（正本，原件）；3.房屋建筑工程质量保修书（一式两份）；2.房屋建筑工程仅供验收报告（一式两份）；1.房屋建筑工程竣工验收备案表（一式四份）；⑷预售许可证（复印件）⑶竣工图测量资料（复印件）；⑵住宅使用说明书（原件）；⑴住宅质量保证书（原件）；新政：1.房地产开发企业持项目报建手续和验收资料只市房管局，办理楼盘确认表。2、至市不动产中心，办理首次登记。以前：房地产开发企业持项目报建手续和验收资料只市房管局，办理预转现+初始登记。