2020年房地产开发投资财务动静态测算分析模型(含自持、代建资产)

用地总面积：592.5亩，其中住宅计容面积约40.15万平方米，商业计容面积约41.6万平方米。地块情况用地面积（亩）总建筑面积（万㎡）地上计容面积（万㎡）科技创新中心3.32.5电子竞技产业园1.10.7商品商贸城5.5跨境电商服务平台2园区综合配套（公寓、写字楼）12.19.7日本风情街（商墅）14511.18.5综合能源站项目1511地块一合计282.538.529.9地块情况用地面积（亩）总建筑面积（万㎡）地上计容面积（万㎡）医疗健康产业园（公寓、医院）12.19.2配套商业1.421.12智慧社区一（住宅）8720.514.5地块二合计14834.0224.82地块情况用地面积（亩）总建筑面积（万㎡）地上计容面积（万㎡）智慧社区二（住宅）36.7525.65配套商业1.751.35地块三合计16238.5271629.9地块一地块二地块三122.561项目建筑经济总指标用地面积（亩）总建筑面积（万㎡）地上计容面积（万㎡）592.5111.0281.72用地总面积：592.5亩，其中住宅计容面积约40.15万平方米，商业计容面积约41.6万平方米。其中自持产业万㎡其中交付产业万㎡其中可售产业万㎡地下不计容面积（万㎡）综合容积率2.500.80.700.45.50204.94.82.435.52.60.8810110.49.210.38.61.59其中自持产业万㎡其中交付产业万㎡其中可售产业万㎡地下不计容面积（万㎡）综合容积率1.282.91.120.314.562.51.223.629.22.38其中自持产业万㎡其中交付产业万㎡其中可售产业万㎡地下不计容面积（万㎡）综合容积率25.6511.11.350.4002711.52.52.42.52.262.5地块一地块二地块三其中自持产业万㎡其中交付产业万㎡其中可售产业万㎡地下不计容面积（万㎡）10.410.460.9229.3备注备注备注地块三：162亩，性质：住宅，计划总建筑面约38.5万㎡，地上计容面积约27万㎡，地下不计容面积约11.5万㎡，容积率2.5。地块一地块二地块三地块一：282.5亩，性质：商业，计划总建筑面约38.5万㎡，地上计容面积约29.9万㎡，地下不计容面积约8.6万㎡，综合容积率容积率1.59。地块二：148亩，性质：住兼商，计划总建筑面积约34.02万㎡，地上计容面积约24.82万㎡，地下不计容面积约9.2万㎡，容积率2.38。假设项目数目单位土地拍卖取得450万/亩土地拍卖取得总价266625万元土地指标费用30万/亩土地指标费用总价17775万元土地溢价款项100000万元交易服务费1333.125万元契税7998.75万元容积率2.5万元住宅销售单价2万元/㎡停车位销售价格15万元/个停车位(不计容）8371地下停车位比例100%园区综合配套（公寓、写字楼）1.1万元/㎡日本风情街（商墅）2.2万元/㎡配套商业（底商）2.2万元/㎡商业比例10%地上建筑建安综合成本（含小配套及绿化）0.33万元/㎡住宅精装综合成本0.12万元/㎡地下停车场建安综合成本0.42万元/㎡建设销售周期4.5年建筑经济指标面积单位用地面积（亩）592.50亩总建筑面积111.02万㎡地上计容面积81.72万㎡假设条件业态规划下的经济指标其中自持产业10.40万㎡其中交付产业10.40万㎡其中可售产业60.92万㎡地下不计容面积29.30万㎡仅按可售产业的楼面价7026.46元/㎡仅按可售产业+自持产业的楼面价6001.85元/㎡备注土地成本按35㎡/个车位计算，配比为0.750.75备注假设条件业态规划下的经济指标可售产业的楼面价均摊（土地款及土地指标款+支付溢价款10亿+交付产业建安成本）可售产业+自持产业的楼面价均摊（土地款及土地指标款+支付溢价款10亿+交付产业建安成本）50.00%50.00%自筹资金融资资金土地取得总价266625.00133312.50133312.5050.00%50.00%自筹资金融资资金房产开发建设投入1051272.88525636.44525636.44合计1317897.88658948.94658948.94资金筹措计划及利息项目项目大额资金投入（万元）大额资金投入（万元）0.515.00%9998.442.09.00%94614.56104613.00资金筹措计划及利息平均融资周期（年）平均融资周期（年）年化率年化率融资利息(万元）融资利息(万元）序号项目类别规模/面积单位其中自持产业其中交付产业其中可售资产一销售总收入111.02万㎡10.4010.4060.921地块一38.50万㎡12.989.201730.30科技创新中心2.50万㎡2.50-电子竞技产业园0.70万㎡0.70-商品商贸城5.50万㎡5.50-跨境电商服务平台2.00万㎡2.00-园区综合配套（公寓、写字楼）9.70万㎡4.904.80日本风情街（商墅）8.50万㎡3.005.50综合能源站项目1.00万㎡1.00-地下停车位（不计容）8.60万㎡2.581,720.002地块二34.022.761.201863.62医疗健康产业园（公寓、医院）9.20万㎡1.208.00配套商业（底商）1.12万㎡1.12智慧社区一（住宅）14.50万㎡14.50地下停车位（不计容）9.20万㎡2.761,840.003地块三38.503.450.002327.00智慧社区二（住宅）25.65万㎡25.65配套商业（底商）1.35万㎡1.35地下停车位（不计容）11.50万㎡3.452,300.00项目类别规模/面积单位其中自持资产其中交付产业其中可售资产二建设成本投入1土地取得土地价款592.50亩2土地取得指标价款592.50亩3交易服务费4契税5土地溢价部分偿付（有票部分）6地块一38.50科技创新中心2.50万㎡2.50-电子竞技产业园0.70万㎡0.70-商品商贸城5.50万㎡5.50-跨境电商服务平台2.00万㎡2.00-园区综合配套（公寓、写字楼）9.70万㎡4.904.80日本风情街（商墅）8.50万㎡3.005.50综合能源站项目1.00万㎡1.00-地下停车位（不计容）8.60万㎡2.581,720.006地块二医疗健康产业园（公寓、医院）9.20万㎡1.208.00配套商业（底商）1.12万㎡1.12智慧社区一（住宅）14.50万㎡14.50地下停车位（不计容）9.20万㎡2.761,840.007地块三智慧社区二（住宅）25.65万㎡25.65配套商业（底商）1.35万㎡1.35地下停车位（不计容）11.50万㎡3.452,300.00三期间投入费用1财务费用-资金筹措利息2管理费用-施工管理3销售费用-售楼部、营销广告等四项目总体投入不可预见费用五项目总体间接性投入六营业税金及附加1调整增值税2城市建设维护税3教育附加税4地方教育附加税七所得税八土地溢价部分偿付（无票部分）九毛利润（不含自持资产）利润率（不含自持资产）九毛利润（含自持资产）利润率（含自持资产）单位可售资产销售单价(元）销售收入总金额（万元）万㎡192,000.001,220,240.00万㎡199600.00地下不计容车位29.3万㎡，70%可售，30%自持。万㎡-万㎡-万㎡-万㎡-万㎡11,00052,800万㎡22,000121,000万㎡-个150,00025,800车位按35㎡/个-443440.00万㎡11,000.00101,2001.2万㎡为医院，8万㎡为公寓万㎡22,000.0024,640万㎡20,000.00290,000个150,000.0027,600-192000.00577200.00万㎡20,000.00513,000万㎡22,000.0029,700个150,000.0034,500单位综合成本单价(元）建设投入总金额（万元）其中自持资产按综合建安成本保值测算784,64871238.00亩4500000.00266625.00亩300000.0017775.001333.137998.7550000.00134790.0045156.00万㎡3,3008,250-备注万㎡3,3002,310-万㎡3,30018,15018,150万㎡3,3006,600-万㎡3,30032,01016,170万㎡3,30028,050-万㎡3,3003,300-个4,20036,12010,836.00137946.0011592.00万㎡3,30030,360-万㎡3,3003,696-万㎡4,50065,250-个4,20038,64011,592.00168180.0014490.00万㎡4,500115,425-万㎡3,3004,455-个4,20048,30014,490.00177827.40104613.0036607.2036607.2012202.4012202.4028493.2525669.591796.87770.09256.7051216.6750000.00103650.0110.21%174,888自持资产按综合建安成本保值测算17.22%自持资产按综合建安成本保值测算其中交付资产综合建安成本34320.0030360.008,250备注2,310-6,600-9,9003,300-3960.003,960---0.00---12（单位：万元）可售产业销售收入34科技创新中心0.00电子竞技产业园0.00商品商贸城0.00跨境电商服务平台0.00园区综合配套（公寓、写字楼）52800.00日本风情街（商墅）121000.00综合能源站项目0.00地下停车位（不计容）25800.00医疗健康产业园（公寓、医院）101200.00配套商业（底商）24640.00智慧社区一（住宅）290000.00地下停车位（不计容）27600.00智慧社区二（住宅）513000.00配套商业（底商）29700.00地下停车位（不计容）34500.001220240.000.000.003.004.00土地取得土地价款266625.00133312.50133312.50土地取得指标价款17775.0017775.00交易服务费1333.131333.13契税7998.757998.75土地溢价部分偿付（有票部分）50000.0025000.00科技创新中心8250.00电子竞技产业园2310.00商品商贸城18150.00跨境电商服务平台6600.00园区综合配套（公寓、写字楼）32010.00日本风情街（商墅）28050.00综合能源站项目3300.00地下停车位（不计容）36120.00医疗健康产业园（公寓、医院）30360.00配套商业（底商）3696.00智慧社区一（住宅）65250.00地下停车位（不计容）38640.00智慧社区二（住宅）115425.00配套商业（底商）4455.00地下停车位（不计容）48300.00财务费用-资金筹措利息104613.00588.14管理费用-施工管理36607.20地块一地块二地块三地块一地块二地块三期间费用现金流入小计现金流出2020销售费用-售楼部、营销广告等36607.20项目总体投入不可预见费用12202.40项目总体间接性投入12202.40调整增值税25669.59城市建设维护税1796.87教育附加税770.09地方教育附加税256.70所得税51216.67土地溢价部分偿付（无票部分）50000.001116589.99133312.50186007.52(133312.50)(186007.52)(133312.50)(319320.02)(133312.50)(301245.30)103650.01注：现金流量表中假设本项目在4.5年内建设并销售清盘，项目前期资金压力较大，对公司融资能力、现金能力具有较大考验。主要有两个因素：①土地一次性取得，土地垫资、融资量大，由此资金筹措利息费用较高；②因自持资产按市场售价保值持有，未考虑运营过程中租赁或运营的收