中国农业银行个人住房贷款管理办法

发文单位：【总行】文件编号：农银发〔2008〕255号文件编号：豫农银发〔2008〕161号转发总行中国农业银行个人住房贷款管理办法及有关操作规程的通知各二级分行、各直管支行：现将总行《关于印发中国农业银行个人住房贷款管理办法及有关操作规程的通知》（以下简称《通知》），转发给你们，并提出以下要求，请一并贯彻执行。一、加强个人住房按揭楼盘准入管理（一）按揭楼盘准入流程以《通知》中要求的一般准入流程及整体准入流程办理。2008年省分行对二级分行按揭楼盘准入转授权高于本《通知》要求的，本授权年度仍以省分行转授权书为准。（二）若按揭楼盘为尚未竣工验收的期房，作为限制性条款，首笔个人住房贷款发放必须是按揭楼盘项目五证齐全、楼盘主体结构封顶并符合其他规定条件。二、严格个人住房抵押登记（一）以借款人所购住房设定抵押的一手住房贷款，在办妥阶段性担保和抵押预告登记之后发放；借款人所购一手住房已经完成所有权初始登记的，贷款在办妥住房所有权转移登记和抵押登记之后发放；对当地房屋登记机构未开办抵押预告登记的地区，贷款应在办妥阶段性担保和房屋买卖合同登记备案之后发放。（二）以借款人所购住房设定抵押的二手住房贷款，在办妥住房所有权转移登记和抵押登记之后发放。三、加强个人住房贷款管理（一）对于向借款人及其配偶发放的个人住房贷款，单笔超过30万元（含）的，须实行双人调查。（二）对于向借款人及其配偶发放2笔以上（含）个人住房贷款的，须实行双人调查。（三）对已婚抵押人的配偶或其他共有权人，应由贷款行经办人员现场见证签署个人购房担保借款合同；不能见证签署个人购房担保借款合同的，应公证签署《同意抵押承诺书》。对房地产权利证书上未将借款人配偶登记为共有权人，且房地产登记管理部门明确规定此种情况下办理房产转移登记及抵押登记时无需配偶签字或出具承诺书的，原则上要求由贷款行经办人现场见证签署个人购房担保借款合同或公证签署《同意抵押承诺书》。四、其他规定各二级分行应在确保风险可控前提下，自行确定承担阶段性担保的保证人是否交纳保证金及保证金的具体额度。保证人交纳保证金的，应在“保证金存款－个人住房一手楼贷款保证金”会计科目下为保证人设置保证金专户，关在借款合同中明确约定以该专户内的保证金为所担保的债务设定质押。本办法实行后，原《关于印发中国农业银行河南省分行个人住房贷款操作流程、风险防范要点及责任追究暂行规定的通知》（豫农银发〔2005〕126号）同时废止。执行中遇到情况和问题，请及时报告省分行（个人业务处、信贷管理处）。附件：关于印发《中国农业银行个人住房贷款管理办法》及有关操作规程的通知二○○八年八月十五日文件编号：农银发〔2008〕255号关于印发《中国农业银行个人住房贷款管理办法》及有关操作规程的通知各省、自治区、直辖市分行，新疆兵团分行，各直属分行：现将《中国农业银行个人住房贷款管理办法》、《中国农业银行个人住房按揭楼盘准入操作规程（试行）》、《中国农业银行一手住房贷款操作规程》、《中国农业银行二手住房贷款操作规程》、《中国农业银行个人住房贷款基本要素有关规定》等（附件1－6）印发给你们，请认真组织学习，切实贯彻执行。执行中遇有问题，请及时向总行（个人业务部，信贷管理部）报告。附件：1．中国农业银行个人住房贷款管理办法2．中国农业银行个人住房按揭楼盘准入操作规程（试行）3．中国农业银行个人一手住房贷款操作规程4．中国农业银行个人二手住房贷款操作规程5．中国农业银行个人住房贷款基本要素有关规定6．关于《中国农业银行个人住房贷款管理办法》及相关制度修订有关问题的说明二○○八年七月二十三日附件1：中国农业银行个人住房贷款管理办法第一章总则第一条为支持个人购买住房，规范个人住房贷款管理，促进业务持续健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、其他有关法律、法规、部门规章及《中国农业银行个人信贷业务基本规程（试行）》，制定本办法。第二条本办法所称个人住房贷款（不含个人商业用房贷款，下同）是指农业银行向自然人发放的用于购买国有土地上的住房的贷款。第三条个人住房贷款业务坚持“集中经营、精细管理、控制风险、有效发展”的原则，并纳入个人消费类信贷业务管理。第四条按照交易性质划分，个人住房贷款包括一手住房贷款、二手住房贷款。一手住房贷款是指贷款行向借款人发放的，用于借款人购买首次交易的住房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房）的贷款。二手住房贷款是指贷款行向借款人发放的，用于借款人购买再交易住房（即售房人通过交易取得房地产权利证书并可以在房地产三级市场再次交易的住房）的贷款。第五条个人住房贷款归入“个人住房贷款”会计科目核算，按交易性质在信贷管理系统录入相应贷款类别。第六条本办法适用于中国农业银行各级机构办理的自营性个人住房贷款和组合贷款中的自营性贷款部分。第二章基本规定第七条个人住房贷款的对象为在中国境内具有完全民事行为能力的自然人，包括中国公民和在中国拥有合法居留权的外国人。第八条借款人须同时具备下列条件：（一）具有完全民事行为能力和合法有效的身份证件；（二）具有偿还贷款本息的能力；（三）信用状况良好；（四）已签订合法有效的房屋买卖合同，且所购房屋用途为住宅；（五）有不低于最低规定比例的首付款证明；（六）原则上以所购住房设定抵押担保；（七）农业银行规定的其他条件。第九条个人住房贷款金额应根据借款人所购住房的建筑面积、单位价格、成新率以及借款人还款能力等因素合理确定。一手住房贷款金额最高不超过借款人所购住房成交价格的80%，二手住房贷款金额最高不超过借款人所购住房成交价格、评估价格两者之中低者的80％。任何情况下，个人住房贷款金额均须符合金融监管机构的规定。第十条个人住房贷款期限最长不超过30年；借款人年龄与贷款期限之和最长不超过70年；借款人年龄在60岁以上的，应增加信用状况和还款能力符合要求的连带责任保证人或增加共同借款人。个人住房贷款到期日不得晚于抵押物国有土地使用权到期日。个人住房贷款期限应在1年以上，但总行另有规定的除外。第十一条贷款利率执行中国人民银行和总行利率规定,可以采用固定利率、浮动利率或固定加浮动利率（混合利率）方式。第十二条对符合总行规定，期限在1年以内（含1年）的个人住房贷款，可实行利随本清或按月（季）结息到期还本的还款方式；期限在1年以上的个人住房贷款，应实行分期还本付息。个人住房贷款的还款周期可以为一个月、三个月或总行规定的其他周期。个人住房贷款的还款方式可以为等额本金、等额本息、等比递增、等比递减、等额递增、等额递减或总行规定的其他方式。第十三条个人住房贷款在办妥抵押登记之前，应按照《中国农业银行信贷业务担保管理办法》有关规定设定阶段性担保。一手住房贷款由售房人承担阶段性保证担保，但总行另有规定的除外。售房人承担阶段性担保的，无需对售房人进行信用等级评定和担保额度核定。第十四条保证人交纳保证金的，应在农业银行“保证金存款”会计科目下为保证人设置保证金专户，并在相关协议、合同中明确约定以该专户内的保证金为所担保的债务设定质押。第十五条申请抵押（预告）登记及领取他项权利证书等工作应由调查人员之外的农业银行员工亲自办理。第十六条个人住房贷款保险遵循自愿、平等协商原则。在借款人自愿基础上，与借款人平等协商选择是否投保、保险品种、保险金额、保险费缴纳方式和保险机构。借款人购买保险的，原则上应将农业银行作为第一受益人。第十七条以借款人所购住房设定抵押的一手住房贷款，原则上在办妥阶段性担保和抵押预告登记之后发放，但对房地产交易管理规范的地区或符合条件的优质房地产开发商，经总行批准，贷款可在办妥阶段性担保、收执房屋登记机构出具的抵押预告登记受理证明之后发放。对当地房屋登记机构未开办抵押预告登记的地区，贷款应在办妥阶段性担保和房屋买卖合同登记备案之后发放。借款人所购一手住房已经完成所有权初始登记的，贷款既可在办妥住房所有权转移登记和抵押登记之后发放，也可在办妥住房所有权转移登记及阶段性担保、收执房屋登记机构出具的抵押登记受理证明之后发放。第十八条以借款人所购住房设定抵押的二手住房贷款，原则上在办妥住房所有权转移登记和抵押登记之后发放。对符合总行规定条件的，也可在办妥阶段性担保、住房所有权转移登记、收执房屋登记机构出具的抵押登记受理证明之后发放。第三章操作流程第十九条个人住房贷款的操作流程包括：借款人申请、银行受理、贷前调查、贷款审查、贷款审批、签订借款合同、办理担保手续、贷款发放、贷后管理、贷款收回、清户撤押等。第二十条借款人申请个人住房贷款的，应按规定提供包括但不限于借款人身份证件、婚姻状况证明、购房首付款证明、还款能力证明以及合法有效的房屋买卖合同等在内的贷款申请资料。第二十一条调查人员应对包括但不限于贷款资料真实性，借款人购房行为真实性、信用状况、还款能力，购房首付款，房屋交易价格合理性等内容进行调查。对借款人申请一手住房贷款并以所购住房之外的其他住房设定抵押的或借款人申请二手住房贷款的，应按规定对抵押物进行价格评估。调查人员应对评估价格是否合理出具调查意见。调查人员须查询人民银行个人征信系统,打印并保存借款人信用报告。调查人员须至少与借款人面谈一次，并做好面谈记录。总行或一级分行规定进行双人调查的，应实行双人调查制度。第二十二条审查人员应对包括但不限于贷款资料完整合法有效性，借款人信用状况、还款能力，购房首付款，贷款担保，调查部门调查结论等在内的内容进行审查。审查人员应基于信贷资料，通过尽职审查，对借款人购房风险进行整体评价。审查人员应特别关注借款人购房价格合理性。第二十三条有权审批人在授权范围内，参考调查、审查意见审批个人住房贷款业务。第二十四条贷款行应根据审批意见填写个人购房担保借款合同，报送合同审查员进行规范性审查和/或法律审查之后，按照《中国农业银行合同管理办法》有关规定，与借款人、担保人当面签署或公证签署个人购房担保借款合同。第二十五条个人住房贷款须在个人购房担保借款合同生效并落实全部放款条件之后发放。贷款资金应直接划转至售房人账户，但总行另有规定且借贷双方做出书面约定的除外。第二十六条贷款发放后，借贷双方可按照农业银行有关规定及个人购房担保借款合同约定，办理提前还款，调整还款方式、还款期限、还款周期等贷款要素。第二十七条能够办理抵押（预告）登记的地区，必须及时办理抵押（预告）登记；在办理抵押（预告）登记之前发放个人住房贷款的，须在合理期限内办妥抵押（预告）登记手续。一手住房贷款发放时借款人所购住房为期房的，须在住房所有权转移登记之后三个月内申请办理抵押登记。抵押登记原则上应在一手住房竣工验收之日起两年内办妥。第二十八条贷款行应加强抵押房屋登记管理工作，设立专门台账，重点记录房屋所有权、抵押（预告）登记申请、他项权利证书取得、抵押（预告）登记变更与注销等环节的办理时间与经办人员。各行应按规定对本行辖内办理抵押（预告）登记的真实性、合法性、及时性进行检查。第二十九条个人住房贷款业务档案按照《中国农业银行信贷业务档案管理办法》有关规定进行管理。具备条件的地区，应积极推广电子档案系统，平时只使用电子档案，实物档案实行集中保管。第三十条个人住房贷款风险分类按照《中国农业银行贷款风险分类管理办法》、《中国农业银行贷款风险分类操作规程》有关规定执行。其他贷后管理工作按照《中国农业银行个人信贷业务基本规程(试行)》执行，但总行另有规定的除外。第三十一条借款人清偿全部贷款本息后，贷款行应将抵押的权利凭证交还抵押人，并协助办理抵押登记的注销手续。第四章其他规定第三十二条在一手住房贷款中，原则上仅可对有权准入行已经审批准入的按揭楼盘发放一手住房贷款。在一手住房贷款中，原则上以借款人本笔贷款所购住房设定抵押担保。但对信用等级符合总行规定条件的借款人，确有需要的可以借款人家庭拥有所有权的其他住房设定抵押担保，贷款金额既要符合本办法关于贷款金额的一般性规定，同时不得超过抵押物评估价格的70％。第三十三条对借款人在以自身名义独立取得使用权的国有土地上建造自有住房的自建房贷款，归入个人住房贷款业务管理，但贷款准入、审批条件