第二章-房屋查勘与完损等级评定

房屋管理与维修实务武汉职业技术学院建筑工程学院------张艳敏任务一、房屋损坏与查勘鉴定工作职场典例三：刘刚和王宏拟定的房屋维修工作管理方案得到了领导的表扬，大大增加了刘刚干好物业管理的信心。项目部所接管的房屋已有6年的时间，为了解所管辖范围内房屋的完损进行评定，并以此为依据拟定科学的维修计划，项目部决定近期开展房屋查勘工作，由于人手不够，工程部经理让刘刚参加本次的查勘工作。接到任务后，刘刚就在想，是不是房屋的日常检查就是房屋查勘？要做好该工作刘刚要搞清下面几个问题。第二章、房屋查勘与损坏等级评定（1）什么是房屋查勘？房屋查勘工作的作用？（2）如何进行房屋查勘？（3）什么是完损等级评定？房屋查勘与完损等级评定工作的关系是什么？（4）如何确定房屋的完损等级？一、房屋损坏的原因房屋建成交付使用后，由于多种原因的影响，就开始损坏：房屋的损坏分为：外部损坏内部损坏导致房屋损坏的原因：自然损坏人为损坏房屋的外露部位，如屋面、外墙、勒脚、外门窗和防水层等的污损、起壳、锈蚀及破坏等现象1、房屋的外部损坏：2、房屋内部损坏：是指房屋的内部结构、装修、内门窗、各类室内设备的磨损、污损、起壳、蛀蚀及破坏现象房屋外部项目的长期失修，会加速内部结构、装修、设备的损坏。。3、自然损坏自然损坏的因素有以下4种：气候因素、生物因素、地理因素和灾害因素。以上四种因素对房屋不同部分的构件产生不同影响，所引起的损坏也不尽相同。自然损坏的速度是缓慢的，突发性的。（1）气候因素房屋因经受自然界风、霜、雨、雪和冰冻的袭击以及空气有害物质的侵蚀与氧化作用，会对其外部构件产生老化和风化的影响，这种影响随着大气干湿度和温度的变化会有所不同，但都会使构件发生风化剥落，质量引起变化。风暴过后玉树震灾后的民房经过两次冻融后出现的例如木材的腐烂糟朽、砖瓦的风化、铁件的锈蚀、钢筋混凝土的胀裂、塑料的老化等等，尤其是构件的外露部分更易损坏。（2）生物因素主要是虫害（如白蚁、蟑螂、老鼠、蛾、蜘蛛等）、菌类（如霉菌、湿腐菌、干腐菌等）的作用，使建筑物构件的断面减少、强度降低；而且还会损坏建筑物装饰材料表面，影响建筑物的观瞻。反映在墙纸的剥落、褪色，地毯虫蛀，木质地板的损坏，石膏碎落，灯饰电源的损坏，通风口的堵塞，以及蜘蛛网等方面，（3）地理因素这主要指地基土质如软土、膨胀土、湿陷性黄土等分布地区如预防或处理不当就会引起房屋的不均匀沉降对上不结构造成不良影响。地基盐碱化作用也会引起房屋的损坏,尤其是建在盐碱土壤上的建筑物,如不采取预防措施,盐碱侵蚀建筑砌体后,不但会影响建筑物的使用功能和观瞻效果,还会大大缩短使用寿命,造成重大经济损失。主要是突发性的天灾人祸如洪水、火灾、地震、滑坡、龙卷风、战争等对建筑物所造成的损坏。有些损坏是可以修复的，有些是不可修复的。爆炸冲击波（4）灾害因素人为损坏是相对于自然损坏而言的，主要有以下几种情况：使用不当、设计和施工质量的低劣、预防保养不善等因素。4、人为损坏（1）使用不当由于人们在房屋内生活或生产，人们的生产或生活活动以及设备、生活日用品承载的大小、摩擦撞击的频率、使用的合理程度等都会影响房屋的寿命。如不合理的改装、搭建，不合理的改变房屋用途等都会使房屋的某些结构遭受破坏，或者造成超载压损；使用上爱护不够或使用不当而产生的破坏；此外，还有由于周围设施的影响而造成房屋的损坏，例如因人防工程、市政管道、安装电缆等，因缺乏相应技术措施而导致塌方或地基沉降，造成房屋墙体的闪动、开裂及其他变形等。这是先天不足。房屋在建造或修缮时，由于设计不当，质量差，或者用料不符合要求等，影响了房屋的正常使用，加速了房屋的损坏。例如房屋坡度不符合要求，下雨时排水慢造成漏水；砖墙砌筑质量低劣，影响墙体承重力而损坏变形；有的木结构的木材质量差或制作不合格，安装使用后不久就变形、断裂、腐烂；有的水泥晒台、阳台因混凝土振捣质量差或钢筋位置摆错而造成断裂等。（2）设计和施工质量的低劣有的房屋和设备，由于没有适时地采取预防保养措施或者修理不够及时，造成不应产生的损坏或提前损坏，以致发生房屋破损、倒塌事故，如钢筋混凝土露筋、散水裂缝、铁件白铁落水设备未进行油漆保养，门窗铰链松动等这些若不及时保养，都可能酿成大祸。（3）预防保养不善房屋的各部位因所处的自然条件和使用状况各有不同，损坏的产生和发展是不均衡的。即使在相同的部位、相同的条件下，由于使用的材料不同，其强度和抗老化的性能的不同，损坏也会有快有慢。上述因素往往相互交叉影响或作用，从而加剧了房屋破损的过程。房屋内部外部损坏的项目现象分析见（图2-1）书上P32根据房屋普查完好率鉴定记录和历年维修记录的统计分析，了解房屋各项目损坏的规律，确定了房屋损坏的维修期限。二、房屋维修的周期房屋完好率历年维修统计了解各项目损坏规律房屋损坏的维修期限确定房屋维修周期分为：一般项目的维修周期全项目维修最佳综合性大修周期多项目损坏最佳综合性大修周期1、瓦屋面及外墙粉刷损坏决定于屋脊、泛水和外粉刷砂浆的强度和耐水性。目前一般使用水泥浆，可保持在15年左右。2、平屋面的损坏决定于防水层的材料和施工质量以及水泥浆的强度，按目前沥青油毡的防水层，可保持5—8年。3、瓦屋面和平屋面的计划养护或中修可以3年一次。4、外门窗计划检修及油漆保养周期，可以5—6年一次。5、外墙粉刷计划检修周期，可以5年左右一次。6、水电设备计划检修周期，可以6—8年一次。7、室内一般项目的计划养护、检修周期，可以6—8年一次。一般项目的损坏维修周期有：各类结构房屋的维修周期：砖木结构房屋12—15年；砖混结构房屋15—20年；钢筋混凝土结构房屋20—25年。三、房屋查勘工作1、房屋查勘工作与查勘目的物业管理中房屋管理和维修工作的开展一般分为两大步骤：查勘和实施查勘是房屋维修工作的前提，也是房屋管理的重要工作环节。实施是房屋维修工作的落实。查勘中重要的技术环节是接管验收和日常检查中的损坏现象的分析。房屋查勘是物业管理公司了解和掌握所管房屋的完损状况而进行的一项基础工作。接管验收日常检查房屋查勘确定完损等级房屋维修工作实施(1)监督房屋的合理使用，掌握房屋结构、部件、设备的技术状态，及时纠正违反设计和使用规定的违章行为；(2)掌握房屋的完损状况，依据《房屋完损等级评定标准》，确定房屋的完好等级，计算房屋完好率；(3)为安全使用提供信息、为编制房屋修缮计划提供依据；(4)为拟定房屋修缮工程方案提供依据。房屋查勘鉴定的目的是：1）房屋查勘工作首先根据查勘的目的制定查勘方案。2）一般采用“从外部到内部，从屋顶到底层，从承重构件到非承重构件，从表面到隐蔽，从局部到整体”的顺序，也可以根据房屋的现场条件、环境情况、结构现状等，进行局部或重点的查勘。2、房屋查勘顺序（1）直观检查法。指以目测和简单工具检查房屋的完损情况，用线、尺测量损坏程度和损坏构件数量，以经验判断构件危损原因和范围等级。（2）仪器检查法。指用经纬仪、水准仪等来检查房屋的变形、缺陷、倾斜等；用回弹仪、枪击法、撞击法、敲击法等机械方法进行非破损性检查；用万能试验机等从房屋构件上取出试件进行测试。3、房屋查勘方法：（3）计算、观测、资料分析与现场观测相结合检查法。主要是通过计算、资料分析、到现场观察采用仪器进行检查。这种检查法比较细致、准确。但投入现场的人员较多，现场工作量较大，只有对重要房屋的检查才采用。（4）重复观测检查法。主要由于房屋危损变化仍在发展中，一次检查不解决问题，需要通过多次重复观测，才能掌握危损情况稳定程度。主要由于房屋发生质量事故，房屋需变更用途或加层而无法取得必要的物理力学数据时，要进行荷载试验，以便对房屋结构、构件的耐力进行评定。以上几种查勘方法，有时往往需要同时或交叉使用。（5）荷载试验检查法。4、房屋查勘鉴定分类房屋查勘鉴定分类为三类：定期查勘鉴定、季节性查勘鉴定及工程查勘鉴定。（1）、房屋定期查勘鉴定房屋定期查勘鉴定即每隔1-3年，由专门知识和工作经验的人员对所管房屋进行逐栋逐层的查勘，全面掌握完损状况，评定房屋完好等级。查勘时间宜在每年第四季度进行。定期查勘鉴定的结果是编制来维修计划的依据。房屋定期查勘可分为结构、装修和设备三大部分。设备的定期检查一般要委托房屋查勘鉴定专业部门负责房屋结构和装修部分的检查内容和要求如下：基础是否有不均匀沉降现象；柱、梁、墙、屋架、楼地板、阳台、楼梯等有无裂缝、变形、损伤、锈蚀、腐烂等现象及其位置与程度；屋面防水层老化程度，裂缝起壳渗漏水情况；油漆是否有剥落等现象及其程度；墙壁是否有渗水现象及其程度；外墙抹灰及顶棚、内墙抹灰有无裂缝、起壳、脱落等现象及其程度；门窗是否有松动、腐烂，开关是否灵活，玻璃油漆是否脱落；下水道是否畅通，有无阻塞现象等。定期查勘前应拟定好每个时期的检查重点和要求，制定全面的检查计划。检查要逐栋、逐件、逐项地进行，深入细致。对检查出的各种问题，根据维修工程分类规定，按轻重缓急，分别纳入大、中、小修计划中处理。对危及安全及严重漏雨漏水漏电的房屋建筑，应组织技术鉴定，进行不必要的加固应急处理。对危及安全及严重漏雨、漏水、漏电的房屋建筑，应组织技术鉴定，进行必要的加固应急处理。全部检查结束后，应全面分析技术状态的变化情况，制定房屋整治规划，为确定下一年度维修工作项目提供基础资料。（2）、房屋季节性查勘鉴定房屋的季节性查勘鉴定即根据一年四季的特点，结合当地气候特征（雨季、台讯、大雪、山洪等），着重对维修房、严重损坏房进行检查，及时抢险解危，避免发生塌房伤人事故。房屋季节性查勘的内容：屋架能否承受雨雪的荷载；砖墙能否承受风压积水浸泡；窗扇、雨篷、广告牌等是否会下坠伤人；排水设施排水是否畅通，是否会造成积水等。工程查勘鉴定即定项检查，对需修项目的安全度、完损程度查勘鉴定，提出具体意见，以确定该工程的维修方案。（3）、工程查勘鉴定任务二、房屋完损等级评定一、房屋的完损等级定义：房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，即现有房屋的质量等级、执行部门：物业公司或房地管理部门。作用：物业公司进行完损等级评定是为掌握管辖范围内房屋面貌，以便进行科学合理地房屋管理和维修；考核维修效益以及城市规划和旧城区改造提供资料依据的工作过程。房地管理部门进行的房屋完损等级评定主要是为城市规划部门改造提供基础资料和依据而进行的。评定房屋的完损等级是按照统一的标准、统一的项目、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好和损坏的等级评定。这项工作技术性强，目观检测定性定量目前，我国对房屋质量的评定，是以原国家城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》作为依据的按该法规规定，房屋完损等级一般按房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏程度分为五个等级标准：完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危险房房屋完损等级标准：（1）、完好房。指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常；或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复。（2）、基本完好房。指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性维修即可修复。（3）、一般损坏房。指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换零件。（4）、严重损坏房。指房屋年年失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建。（5）、危险房。指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。详见建设部颁发的CJ13-86《危险房屋鉴定标准》二、房屋完损等级评定工作开展（一）、房屋完损等级评定的相关规定凡新接管和经过维修后的房屋应按该标准重新评定完损等级。房屋完损等级的评定，一般以“幢”为评定单位，一