地产公司合约管理与造价控制

1.1地产开发公司的造价管理对合作单位以合约管理为主，对公司内部以流程管理为主。合约管理以合同是否签订为界，签订前工作重点围绕招投标及相关工作展开（包括合约模式的选择、报价模式的选择）。合同签订后管理重点为变更管理（包括工程变更、合计变更、现场签证、工程指令的管理）。开发企业还应该做好控制估算，及时调整预算、对项目预计最终成本做动态跟踪。1.2.当前合同管理的现状：第一类是以FIDIC、JCT这两个合同模板。具有条款严密、非常强的系统性和可操作性，建设各方风险责任明确、权利义务公平的特点。第二类是以07年/10国标施工招标文件，结合《建设工程工程量清单计价规范》,对合同中的清单报价的格式及计价内容做了规定。就具体内容上来讲，仍较为简略，其条款操作性还不能充分满足工程实际需求。第三类就是以中海、万科等提出的结合部分FIDIC条款，又结合国内、企业、项目的实际情况，一方面完整的保留FIDIC条款的框架，一方面对FIDIC条款的内容的描述做了结合工程和企业实际的修改。2公司不同的合约管理方式：快速开发企业（比如拿地一年内开盘）为了节约招投标时间（开发项目总包单位招标项目，完成招投标工作并签订施工合同需要施工图纸完成后3个月左右）。其造价控制常用模式有：限额设计及设计标准化（产品高度同质化，确保产品单价基本稳定），总包单位费率招标（确保快速开发），公司要求先算后施工，但多数项目是边设计边施工边算账。优点：开发速度快缺点：后期核对预算、结算工作量大，招标工作没有最大限度的合理降低工程造价。如果处理不好，容易造价失控。同时，产品高度同质化，会影响产品本土化以及产品线延伸。集团施工管理经验足，土建安装材料设备开发成本管理极细，集团统一由发展管理部负责项目的进度、成本监控等；优点：集团控制力度增加，建安成本控制工作做的相当出色。缺点：集团下属的工程部或项目部管理效率降低，事无巨细均要等候上级集团意见。招标采购、和约管理人员增加。资金实力雄厚，产品差异化大，对利润率有一定要求，但对开发项目的规模、开发速度没有严格要求的企业（拿地到项目开盘一般在18个月到24个月之间），会在项目初设阶段，根据产品标准计算目标成本。目标成本在审批通过后，项目开发阶段的招投标工作，都会与目标成本对比，发生偏差时，及时调整设计或上报调整目标成本。总包单位工程严格按照招标流程，一般采用总价包干合同。变更同期审核。优点：流程规范，预算控制效果较好，结算工作量小。（变更工作量与施工图纸完善程度有关）。缺点：开发速度慢，适用条件高。招标阶段工作量大。材料采购引入“战略供应商概念”，建立集团统一的采购模式，多数材料、设备、产品有战略供应商提供，价格统一，质量品质有保障、订购速度快。优点：质量品质有保障、前期采购招标工作少、下单速度快。缺点：合同数量巨大，管理工作量增加，且由于多种原因，采购价格未必是最优价格。3多种合同价款确认方式的优劣比较3.1.总价包干：总价合同的主要特征：一是价格根据确定的由承包方实施的全部任务，按承包方在投标报价中提出的总价确定;二是实施工程范围、工程性质、质量技术标准应在事先明确商定。因此，作为合同价格计算依据的图纸及规定、规范应对工程作出详尽的描述。固定总价合同适用于以下情况：1.工程量小、工期短、估计在施工过程中环境因素变化小，工程条件稳定并合理；2.工程设计详细，图纸完整、清楚，工程任务和范围明确；3.工程结构和技术简单，风险小；4.投标期相对宽裕，承包商可以有充足的时间详细考察现场、复核工程量，分析招标文件，拟定施工计划。总价包干合同的价格组成明细，并不是合同的必须内容。价格组成明细仅是为了变更发生时，做为计算变更价格的依据。3.2.费率包干费率包干合同一般是按照当地定额计算直接费，其中工程量按定额的计量原则计算，单价按定额的用量乘以当地的信息价（信息价一般略高于市场采购价）。合同会约定一个固定费率做为间接费、利润、税金的取费标准。如果这个费率是招标得到的，一般会低于费用定额规定的费率，但是在多数城市的费率定额中文明施工、税金、劳动保险等是不允许竞争优惠的，能优惠部分为管理费、利润。费率包干合同其性质类似于成本加固定酬金合同，只是酬金以固定费率计算，直接费按定额计算。费率包干造价控制效果弱，但是招标程序简单，效率高，在项目不大，施工图纸设计不完善（按图纸包干将会出现大量变更），但对时间要求较为严格的时候，仍被广泛的使用。费率包干一般采用定额计算工程直接费，按包干费率计算间接费、利润、税金。3.3.单价包干单价包干合同是指单价合同即在整个合同期间执行同一合同单价，而工程量则按实际完成的数量结算，也就是量变价不变合同。FIDIC合同以及通常情况下的“清单报价”合同都指的是单价包干合同。工程量清单一般由开发企业在招标文件中提供，作为承包商计算报价的依据。工程量清单由开发企业委托有资质的中介咨询机构提供（开发企业有技术力量的也可以自行编制）。合同总价为给定的分项工程量计算单价乘以工程量汇总为总价。工程量清单就是对合同规定要实施的工程全部项目和内容按工程部位、性质等列在一系列表内。每个表中既有工程部位和该部位需实施的各个项目，又有每个项目的工程量和计价要求，以及每个项目的报价和每个表的总计等。工程量清单招标方式，给各投标单位的工程量由招标方统一提供清单，避免了预算工作的重复性和计算工程量的矛盾。缩短招标周期、避免重复劳动：同时缩短招标时间、提高功效，并消除因工程量不统一而引起的在标价上的误差，可以从细节上衡量投标企业的作价水平及其合理性，有利于正确评标。投标单位承担单价风险，业主承担工程量风险。是较为公平的包干模式。单价包干一般采用清单计价模式。3.4.成本加固定酬金:较少采用成本加固定酬金合同这是根据双方协议，工程无论成本多少，其承包商的人工、材料、机械等直接费全部按实报销，然后再给予承包商一笔固定的费用，作为承包商的酬金。这种合同形式主要适用于工程内容及其技术经济指标尚未确定，投标报价的依据尚不充分的情况下，发包方因工期要求紧迫，必须发包的工程;或者发包方与承包方之间具有高度的信任，承包方在某些方面具有独特的技术、特长和经验的工程。以这种形式签定的建设施工合同，有两个明显缺点：一是发包方对工程总价不能实施实际的控制：二是承包方对降低成本也不大感兴趣。主要使用在下列情况中：1.需要立即开展的项目——如救灾项目。2.特殊技术的工程项目——如有技术壁垒、。3.风险很大的项目——如采用创新工艺，双方对这个工艺都没有经验数据借鉴。如使用材料价格短期内波动巨大，且无法估计价格走势。这类合同中，业主承担项目实际发生的一切费用，因此也就承担了项目的全部风险。因此，这种合同形式在建设工程中较少采用。3.5.根据不同的建设阶段，建议采用的合约模式组合由于总价包干合同在合同签订前需要明确项目的工作范围、工作内容、质量标准、技术规范、材料规格型号技术指标、开竣工时间、进度安排、施工企业责任和义务、总包单位与分包单位的责任边界、风险分摊等。上述工作细致而繁杂。因此在实际工作中，我们通常结合其他合约方式，综合使用。同时，在工期紧张的条件下，单价包干合同也是经常采用的一种方式。3.5.1.项目开始前的：场地平整、围墙砌筑、临时水电等设施合同签订时：工程做法明确，工程量可按图纸计量（或虽无法准确计量，但总量是确定的，比如现有场地内垃圾清运）的宜用总价包干。比如围墙、变电设备安装。工程做法明确，工程量无法准确计量的采用单价包干。比如：场地清淤，土方采购。3.5.2.售楼处售楼处由于工程量相对较小，工期紧，为了体现展示效果，设计相对复杂，招标时图纸完整度差，因此，建议使用单价包干合同或费率包干合同。3.5.3.开发项目正式建设：建议尽量采用总价包干合同，并对合同范围内不确定项目采用暂定单价、暂列金额等形式3.5.4.变更较多的园林景观工程：建议采用单价包干合同，工程量按竣工图结算。4合约构架原则由于开发企业直接指定的分包单位越多，合约关系越复杂，合同管理的内容越多，合同边界也越多，相关利益方的纠纷也会随之增长，所以，应简化合约关系，尽量减少指定分包单位数量，对于能在总包合同中约定的，完全可以由总包单位承担的工作内容，应全部由总包单位承担。同时，由于专业化施工和行业分工，一个项目必然会有一个总包、若干个分包出现。为了使总包合同合理有序执行，明确总包、分包责任范围，必须在总包的招标文件中，应对开发商指定的分包工程做出规划。对于少量不能确定是否由总包完成的工作，可标明该工作内容为可选择项目（即开发商可以选择施工单位可以是总包，也可以是专业分包）。4.2.合同文件组成及与招标文件的关系招投标选取的施工单位，合同文件的组成为：招标文件+投标单位的回标文件+招标过程中的往来函件。合同是在招标文件中就已经约定了合同条款、工程范围、质量要求等，结合回标文件的报价及施工组织等、还包括了在投标及定标过程中的澄清文件、会议纪要、施工单位答辩等。合同文件是整个招标、定标过程所有有效文件的集合。由于投标单位（施工单位）需要根据招标文件内约定的商务条款进行综合单价的组价、报价。对报价有影响的主要合同条款包括：承包范围，分包和总包的工作职责界限、质量要求、甲方付款比例、付款时间、工程量确认方式、工期、合同价格调整前提条件、结算方式、保留金比例、质量保证要求、施工单位承担的工程风险范围、争议解决方式、保险缴纳责任等。而上述内容在合同通用条件及专用条件中都应该有详细描述。4.2.1.招标文件的组成为（样例）：一、投标须知及附录附录‘一’–授权委托书(样本)附录‘二’–履约保函(样本)附录‘三’–投标保函(样本)附录‘四’–中标通知书(样本)附录‘五’–接收证书(样本)附录‘六’–对投标人的资格要求二、投标函及投标函附录三、合同协议书四、合同通用条件五、合同专用条件六、售后服务及工程质量保修书七、工程规范及附录附录‘一’–工程范围及合同划分附录‘二’–开办项目责任分工附录‘三’–现场状况及工程进度要求附录‘四’–物料订供货计划表(样本)附录‘五’–物料进场验收单(样本)附录‘六’–甲供材料及甲指乙供材料清单附录‘七’–工程变更洽商单(样本)附录‘八’–甲供及指定供应(分包)材料的结算办法八、招标图纸目录九、招标图纸(分开装订)十、招标图纸疑问卷及回复：工程量清单编制中，对图纸的内容的澄清十一、计量计价原则十二、工程量清单、附录及投标总计4.2.2.合同文件的组成：一、合同协议书二、中标通知书三、投标函及投标函附录四、投标疑问卷及回复：施工单位在投标过程中，对招标文件、图纸、工程量清单提出的疑问及得到的书面回复五、往来函件：包括开标后的投标内容的澄清及承诺、与该合同相关的会议纪要、项目负责人答疑会纪要、等六、合同通用条件七、合同专用条件八、售后服务及工程质量保修书九、工程规范及附录附录‘一’–工程范围及合同划分附录‘二’–开办项目责任分工附录‘三’–现场状况及工程进度要求附录‘四’–物料订供货计划表(样本)附录‘五’–物料进场验收单(样本)附录‘六’–甲供材料及甲指乙供材料清单附录‘七’–工程变更洽商单(样本)附录‘八’–甲供及指定供应(分包)材料的结算办法十、招标图纸目录十一、招标图纸疑问卷及回复十二、招标图纸（分开装订）十三、计量计价原则十四、工程量清单、附录及投标总计十五、投标须知及附录附录‘一’–授权委托书附录‘二’–履约保函附录‘三’–投标保函附录‘四’–对投标人的资格证书附录‘五’–接收证书(样本)4.3.合约边界划分通过划分合约边界，明确工作范围，责任范围，报价范围，确保项目管理按计划、有目标、有序施行。既应避免责任空缺，还应避免责任重叠，责任重叠导致费用升高（责任单位都会对自己的负责内容收取费用），出现问题时又相互推诿责任。比如进度款核定，监理只负责形象进度及质量确认，但不负责具体工程数量确认，及付款金额之确认。造价咨询机构，负责进度款的审核，提供付款意见。比如：总包单位对分包单位有照管责任，总包单位收取总包单位管理费（有些FIDIC合同文件也称照管费）。分包单位要服从总包单位的现场工作协