2018年淮安城市房地产市场报告

[城市解读][城区市场解读][城区板块解读][县级城市进入分析]2018年淮安城市房地产市场报告淮安土地整体投资建议1.淮安目前有收割机会淮安经济江苏倒数，人口居中，但净流出，深耕支撑较弱；政策严控，供不应求，热销依旧，且仍存利润空间，而房企集中度不高，且政府控制土地供应，土地获取较难，深耕空间不足；在城市轮动，城镇化、棚改等利好因素影响下，存在收割机会2.主城区在高认知板块挖掘改善性产品机会，注重合作拿地和勾地本地客群偏爱中心城区，外地客群跟着市政规划走，板块认知是成交量和产品溢价的保障优先进入清河、清浦、生态新城板块，流速进入开发区板块取地方式：在招拍挂的基础上，注重合作拿地和带强配套资源的勾地机会地块：地段好、带有本地优质学区资源、有升级版改善性产品机会的地块3.积极下沉周边县级城市，把握快速收割的窗口期择优进入，优先进入涟水、盱眙，谨慎进入洪泽、金湖。目录一、城市解读二、城区市场解读三、城区板块解读四、县级城市进入分析城市解读：一、“点状”发展的“内生型”城市I.城市类型：全省为数不多的“点状”发展地区，“内生型”城市；II.经济基础：经济基础偏弱，全省倒数第3位；III.人口层次：人口全省居中，稳步增长，但人口净流出，人口层次升级依赖产业升级；IV.发展动能：高铁时代到来，以及城市框架拉大，城市能级提升；V.地产支撑：①江苏房地产开发热点向北部城市轮动，苏北成交放量明显；②城镇化带来的进城客群；③大规模棚改及其货币化安置；为近几年市场上行提供了稳定支撑，也是未来地产发展的支柱。01城市解读：“点状”发展的“内生型”城市，深耕支撑较弱淮安淮安的定位为“淮安增长极”，和三大都市圈、两个城镇轴、一个沿江城市带没有任何交集，是全省为数不多的“点状”发展地区。城市区位与城市能级01《江苏省城镇体系规划（2015-2030）》江苏城市空间布局，一带二轴，三圈一极一带：沿长江城市带；两轴：沿海城镇轴和沿东陇海城镇轴；三圈：南京都市圈、徐州都市圈和苏锡常都市圈，是城市带（轴）内主要的城镇集聚空间。一极：淮安，苏北重要中心城市，引导和带动苏北苏中水乡点状发展地区创新发展、特色发展的增长极。淮安位于江苏中北部淮安位于江苏省中北部，江淮平原东部。是苏北重要中心城市，坐落于古淮河与京杭大运河交点，境内有中国第四大淡水湖洪泽湖。淮安：国家历史文化名城和生态旅游城市、长三角北部地区交通枢纽和先进制造业基地、苏北重要中心城市。规模:100-300万人淮安17年GDP3387亿元，位居江苏倒数第3位，经济基础偏弱，人均GDP首次超过1万美元，排名与GDP相同。3387.430.070%2%4%6%8%10%05000100001500020000苏州南京无锡南通常州徐州盐城扬州泰州镇江淮安连云港宿迁亿元图：2017年江苏主要城市GDP对比6.9305101520苏州无锡南京常州镇江扬州南通泰州徐州盐城淮安连云港宿迁万元图：2017年江苏主要城市人均GDP对比经济基础偏弱，全省倒数第3位0199211221388169019212216245527453048338713%14%14%13%13%12%11%10%9%7%0%3%6%9%12%15%0150030004500600075002008200920102011201220132014201520162017GDP增速亿元图：2008-2017年淮安GDP走势淮安城市GDP及人均GDP：淮安2017年GDP3387亿元；排名：全国排名第65位，江苏第11位，苏北地区第3位：人均地区生产总值首次超过1万美元，处全省第11位。560.90020040060080010001200徐州盐城南通苏州南京宿迁淮安连云港泰州无锡常州镇江扬州万人图：2017年江苏城市户籍人口对比淮安户籍人口561万，均全省居中，常住人口491万人，近年来稳步增长，全省第8名，但人口净流出。人口全省居中，稳步增长，但净流出01图：2008-2017年淮安常住人口走势491.40020040060080010001200苏州徐州南京南通盐城无锡宿迁淮安常州泰州连云港扬州镇江万人图：2017年江苏城市常住人口对比0.24310.17640%10%20%30%40%50%徐州宿迁南通连云港盐城淮安泰州扬州镇江常州无锡南京苏州少儿抚养比老年抚养比图：2017年江苏城市抚养比对比淮安人口净流出，净流出69.5万人482481480480480483485487489491-0.7%-0.2%-0.2%0.0%0.0%0.5%0.5%0.4%0.4%0.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%01002003004005006002008200920102011201220132014201520162017常住人口增速万人82%76%76%72%71%66%66%65%64%63%62%61%59%0%20%40%60%80%100%南京苏州无锡常州镇江扬州南通泰州徐州盐城连云港淮安宿迁城镇化率淮安城镇化率61%，全省第12位，大幅落后于全省水平，截止2016年，人均居住面积46.3㎡，全省第12位，未来提升潜力较大，人均住宅面积和城镇化率的提升将成为淮安房地产发展的重要支撑。住宅面积上升和城镇化是房地产发展的重要支撑0154.053.151.150.650.549.749.547.247.246.446.446.340.801530456075泰州南通苏州常州镇江无锡扬州宿迁连云港徐州盐城淮安南京平米图：2016年淮安居民人均住房建筑面积41%43%51%52%54%55%57%58%60%61%0%20%40%60%80%100%2008200920102011201220132014201520162017城镇化率图：2008-2017年淮安城镇化率走势2017年江苏省城镇化率达68.8%图：2017年江苏城市城镇化率对比0%50%100%一产二产三产元47.0%46.3%45.4%44.2%42.9%41.6%41.7%39.8%40.8%42.5%44.1%45.9%47.7%48.3%0%20%40%60%80%100%2011201220132014201520162017一产二产三产图：2011-2017年淮安三产占比走势图：2011-2017年淮安三产增速走势图：2017年江苏城市三产结构对比01产业结构稳步调整，已实现“三二一”转变三产为核心转型阵痛二产为核心14.30%13.20%13.30%12.30%11.30%10.60%9.20%2011201220132014201520162017一产二产三产重点打造盐化工、特钢及装备制造、电子信息、食品四大主导产业；生物技术及新医药、新能源汽车及零部件两大战略性新兴产业；“4+2”先进制造业“4”即做强物流、金融、旅游、商贸四大基础服务业；“3”即做大电子商务、健康养生、文化创意三大新兴服务业“4+3”特色服务业产业结构稳步调整—产业结构逐步调整，15年已实现“三二一”的转变，聚力培育“4+2”先进制造业、“4+3”特色服务业、“4+1”现代农业产业。优质稻米、高效园艺、规模畜禽、特色水产和休闲农业“4+1”现代农业产业[CELLRANGE][CELLRANGE][CELLRANGE][CELLRANGE][CELLRANGE][CELLRANGE][CELLRANGE][CELLRANGE][CELLRANGE][CELLRANGE][CELLRANGE][CELLRANGE][CELLRANGE]030006000900012000150001800021000020040060080010001200按照GDP和常住人口，可将江苏的城市分为三个梯队，“强经济、强人口”的支撑强劲型，及“中经济、中人口”的支撑稳健性；淮安属于第三梯队，人口支撑稳健，而经济偏弱。江苏省内占位，淮安属于第三梯队，人口支撑稳健，而经济偏弱01图：江苏省各市GDP和常住人口气泡图2017年GDP（亿元）2017年常住人口（万人）支撑强劲型支撑稳健型气泡大小代表2015-2017年住宅年均成交量支撑薄弱型表：地级市商品房销售面积（万方）城市2015年2016年2017年三年均值苏州2134249419372188南通938120116581265南京1543155814301510无锡987127611821148徐州791107111801014常州7849331030916盐城717843975845泰州530699883704淮安704870880818扬州638735880751宿迁611765838738镇江598997705767连云港442524644537江苏房地产开发热点向北部城市轮动，苏北成交放量明显，宁镇扬、苏南城市成交量下滑，南通大幅上涨，苏北也整体上扬，淮安在苏北成交量排名第三，弱于徐州、盐城。苏北成交放量明显，淮安容量居苏北第三，弱于徐州、盐城01050010001500200025003000南京镇江扬州苏州无锡常州南通泰州徐州盐城淮安宿迁连云港图：江苏各市2015-2017商品房成交面积2015年2016年2017年万㎡宁镇扬下滑苏南下滑环沪大幅上涨苏北整体上涨迎来高铁时代，实现宁淮1小时同城生活圈01淮安首条高铁2019年9月通车，未来5条高铁横穿淮安，可北达京津、南抵沪宁，实现宁淮1小时同城生活圈，融入上海2小时经济活动圈。徐宿淮盐铁路于2015年动工，预计2020年建成通车。由徐州到盐城，经过徐州市、睢宁县、宿迁市、泗阳县、淮安市、阜宁县、建湖县、盐城市这8个县市。徐宿淮盐铁路有”江苏铁路金腰带“之称。宁淮城际铁路预计2018年开工。宁淮城际铁路途经南京市、金湖、洪泽县、淮安市。将南京与淮安各地的距离大大缩短。三洋铁路三洋铁路在江苏境内将经过淮安市盱眙县、仪征市、扬州市、泰州市、南通市海安县、如东县。淮新铁路淮新铁路自淮安东站，经宿迁市沭阳县至徐州新沂市。连淮扬镇铁路于2015年9月全线正式开工，预计2019年9月淮安段建成通车，预计2020年1月五峰山长江大桥及镇江段建成通车。将连云港市、灌云县、灌南县、淮安市、涟水县、扬州市、高邮市、宝应县、镇江市紧密相连，连淮扬镇铁路是江苏省连接苏北、苏中、苏南地区的南北纵向主通道。市内交通升级，有轨电车2号线开展前期工作01淮安规划4条地铁线路以及7条有轨电车线路，力争“十三五”期间完成报批，其中，有轨电车1号线已通车，有轨电车2号线开展前期工作。规划4条地铁线路以及7条有轨电车线路，力争“十三五”期间完成报批，同步启动地铁1号线前期工作，“十四五”期间开工建设。2015年12月28日正式通车，是全国第七座、江苏第三座开通有轨电车的城市。淮安有轨电车一期工程线路西起市体育馆，沿交通路至大运河广场北侧，经和平路至水渡口广场，向南沿翔宇大道、楚州大道至淮安区马甸连接线，全长20.07公里，共设车站23个。有轨电车2号线开展前期工作有轨电车1号线中心城区“东扩南连”01规划形成“双心、三轴、九组团”的空间结构。其中，“双心”指商业金融中心与行政文化中心；“三轴”指淮海路-洪泽湖大道发展轴、翔宇大道发展轴以及枚皋路发展轴；“九组团”包括中心组团、淮阴组团、高新区组团、开发区组团（含空港产业园）、淮安组团、运南组团、生态文旅组团、工业组团、洪泽组团等九个发展组团。中心城区城市空间结构加快中心城市“东扩南连”增强清江浦区综合服务功能，提升淮安区古城特质和现代品质，推动淮阴区产城融合发展，规划建设淮洪快速交通、促进一体发展，到“十三五”末建成区面积达210平方公里、人口达180万。中心城区规划形成“双心、三轴、九组团”的空间结构，加快中心城市“东扩南连”，增强清江浦区综合服务功能，提升淮安区古城特质和现代品质。01棚改—约5成货币化安置，18年计划征收244万方，由中心城区向外围区域扩散2017年淮安全市棚改目标完成，货币安置比例从90%下滑至5