中外土地管理制度比较

中外土地管理制度比较谌立平13874511654QQ:[e-mail]一、各国土地所有制形式•我们将世界各国或各地区粗略地分成3种类型，来介绍它们的土地所有制概况：•1.1以私有制为基础的土地所有制土地所有权可以私有，并允许买卖，土地交易方式和交易价格由供求关系决定。主要存在于美国、日本等国家。1.2由国家控制的土地所有制土地属于国家(皇家)所有,使用土地通过批租获得，国家控制土地最终权力并获得大量批租收入。这种土地所有制形式存在于英国、加拿大、新加坡等国家。2.以私有制为基础的土地所有制土地所有权可以私有，并允许买卖，土地交易方式和交易价格由供求关系决定。主要存在于美国、日本等国家。•1.3以公有制为基础的土地所有制•采取一个国家全体人民或集体共同拥有土地所有权，具体由国家（或集体）代表全民拥有属于全民占有、使用、收益、处分的权力。•如原苏联、中国、朝鲜、越南、匈牙利等国。•（1）美国•美国土地有三种所有形式：私人土地、联邦土地、州政府土地。其中私人土地占美国国土面积的59％，主要分布在东部和中部；联邦政府土地为32％，主要分布在西部地区；州政府土地7％；另有2％为印第安人保留地。•互相不能平调，如确实需要，相互买卖和租赁。•（2）瑞典•瑞典国名为瑞典王国，各种土地所有制的比重分别是；私人占40％，企业占20％，国家占30％，地方政府、教会及其他占10％。•（3）日本•日本现行土地所有制，共分为三种主要形式，即国家所有，公共所有，个人与法人所有。•其中，公共所有是指都道府县市町村等地方公共团体所有；土地的个人所有与法人所有都属于私人所有，构成私有制的主体。按土地面积划分，日本目前属于国家所有的土地面积占全部国土而积的23.7％；属于公共所有的土地面积约占国土面积的5.6％；其余70.7％的土地属于个人和法人所有。由于日本国有和公有土地大部分是山林、河川、海滨地，因此，日本国有土地和公有土地资产总值仅为70兆日元，只占日本全部土地资产总值(1260兆日元)的6％弱。•（4）英联邦诸国(地区)的土地所有制•现英联邦独立成员国有49个。如英国、加拿大、新西兰、新加坡、马来西亚，回归前的香港。英联邦不设立任何权力机构，英国国王为联邦的象征和元首。•英国：•自从1066年以来，英国的全部土地在法律上都归英王或国家所有，也就是说英王(国家)是唯一绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使甩权(或占有权)。•持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”，土地持有人所保有的有关他的土地权利的总和，就叫做他的产业权。主要有如下四种土地产业权：•①无条件继承的土地产业权；•②限定继承的土地产业权；•③终身保有的土地产业权；•④限期保有的土地产业权。•前三种属于永业权(Freehold)，最后一种属于租业权(Leasehold).•英国的土地虽然在法律上属于英王(国家)所有，但完全拥有土地权益(即拥有永业权)的土地持有人实际上是该土地的所有者，只要他不违反土地法、土地规划或侵犯他人利益，就可以随心所欲地利用和处分土地。英国中央统计局曾推算全英土地所有制结构如下：公共部门所有的土地占15.4％，其中中央政府所有为2.6％，地方政府所有为11.0％；民间所有的土地占84.6％，其中私人所有为65.5％，法人所有为14.4％。值得注意的是：女王所有土地与女王个人所有土地是两个概念。•加拿大：•加拿大现为英联邦成员国之一，仍保留着英王是加拿大国家元首的名义，在土地问题上，也仍保留着法律上加拿大的全部土地与英国本土一样，最终所有权均属于英王。但如果从现实的土地所有、占用角度来看。加拿大现行土地所有制分联邦公有、省公有和私人所有三种形式。私有土地比重不大，还不到总面积的11％，但主要分布在国土南端土地肥沃的地带。全国的城镇土地、上好良田、牧场等经济效益较高的土地，大部分被私人占有。其余约89％以上是公有土地，其中41％属联邦政府所有，48％属各省政府所有。公有土地主要是林地、未开发土地、水面、公园、自然保护区和印第安人保留地，以及政府和公营企事业建筑用地。•新加坡：•国有土地，由作为政府部门律政部所属的土地局掌握和管理，占53％；•公有土地，由作为半官方机构的法定局，如建屋发展局、港湾局、民航局、裕廊镇管理局，以及其他宗教社会团体所掌握和使用，占27％；•私有土地只占20％左右。•回归前的香港：•回归前，香港是英国殖民地，其全部土地归英王所有，英王又授权香港总督全权处置。所以，实际上香港的全部土地都归港英政府所有。二、国外土地征收制度2.1特点（1）必须为了公共目的，非公共目的不得动用征收权。（2）必须经过严格的法律程序，借助公示、听证，申诉，审批等手段避免公共权力滥用。（3）必须参照市场价格对被征地者进行合理补偿。（4）为了公共利益扩大土地公有权，限制土地私有权。土地征收具有强制性，但是土地征收是有条件的•为了公共利益的目的；“公共利益”通常包括交通建设,公共建筑,军用目的,公共辅助设施,公园､运动场建设等6个方面的用途｡•必须严格依照法律规定的程序；A.征收土地的公告或通知;B.被征收土地权利人参与土地过程的透明程序;C.申诉程序｡•必须予以公正补偿A.被征收部分的补偿,必须依据土地的最高和最佳用途,根据市场价格补偿;B.有害或不良影响补偿,主要针对被征收地块剩余的非征地,因建设或公共工作对剩余部分造成的损害;C.干扰损失补偿,被征地所有者或承租人因为不动产全部或基本被征收,因混乱而造成的成本或开支补偿;D.重新安置的困难补偿三、国外土地储备制度•由于土地市场的不完全性，政府需要掌握一定的土地宏观调控土地市场。为此各个国家普遍建立了土地储备制度。•（1）土地储备模式依据各地不同的社会经济背景进行选择各国根据自己独特的社会经济背景，选择了不同的土地储备模式，都取得了不同程度的成功。明确土地储备的核心目标，以目标为导向，界定土地收储范围。（2）根据规划指向和市场指向，选择有增值潜力的土地分期分区推进土地储备第一是规划指向。新开辟的（新拓展的）干线沿线、规划中重点发展区域如卫星城、规划中的物流通道、各个组团及活动中心之间的交汇点、拟建的公园、广场、清水河流周围及沿线是具有升值潜力的地块。•第二是市场指向。开发商去寻找那些适合潜在的需求的开发地块。一般来说，以市场为指向，开发商所选择储备的土地，只要达到一定的回报率，都可以适量买进。由人口移动（迁户）所形成的未来居住区，即是一个典型的未来增长点。比如，农村人口向城郊结合部的聚集，外来人口常住化形成的某村、某城，随着旧城改造，新开辟的成片外迁安置区，大型产业基地的建立所吸引的人口聚集，以上这些都是人口指向所决定储备土地所在地。（3）土地储备政策保持弹性，以满足城市建设发展需要土地储备政策应保持弹性，根据社会经济状况，即时对土地供应的量和结构进行调整，以满足城市建设发展需要。（4）土地储备要有完善的法律体系支撑，保留政府以征用权、优先购买权为代表的强制执行力美国土地储备的相关法律体系：增长管理、建筑约束、分区条例、土地细分条例、历史古迹区保护以及其他财政、税务条例等韩国土地储备的相关法律体系：《国家均衡发展特别法》、《有关制定及管理开发限制区域的特别措施法》、《国有财产法》、《有关国土规划及利用的法律》、《韩国土地公社法》等•（5）土地储备要优先保障公共设施建设和城市低收入群体住房建设等公益性用地需求法国：土地储备核心目标是解决城市住房困难问题/解决市政设施不足问题；国家和地方政府投资建设优先发展区基础设施。韩国：保证低收入群体居住条件：廉租房建设、韩国土地公社以市场评估价格采用抽签或摇号供应住宅用地等，保证国民居住条件；保障公共设施用地供应：在收购国家公有地后，通常会在项目开发建设中为国家无偿建设一定数量的基础设施。四、土地用途管制制度4.1加拿大的土地用途管制制度加拿大和美国均属于人少地多的国家，其中加拿大土地面积约为997万km2，人均耕地2hm2；美国总面积为937.3万km2，人口密度每平方公里229.2人。两国虽然土地资源丰富，但为了防止城市规模盲目扩大，实现可持续发展,两国都实行了严格的土地用途管制制度•土地利用规划是实行土地用途管制的基础•加拿大联邦政府主要是通过制定计划和政策来指导联邦土地的利用，其土地利用规划权主要集中在省以下的地方政府，大致可分为国家级、省级、地区级和市级规划。•国家级“土地利用指南”主要是制定联邦政府部门、机关在执行各自的方针、计划和活动时必须遵循的原则，并根据这些原则由联邦政府土地利用委员会对部门用地进行指导和监督，以保证土地资源的合理配置。•省级规划又称省级政策宣言，是一种贯彻联邦政府《土地利用指南》精神的相对细化的政策性和纲领性文件，旨在划分城市和农村地区的界线，保护农业用地，提高存量建设用地的利用率，主要内容包括：•确定一种能够促进经济强劲增长的土地利用模式；•引导有害公共健康和安全的开发项目远离居住区，从而减少潜在的公共开支；•保护自然资源以确保其经济效益和环境效益。•地区级规划即土地利用大纲，它是由地方政府制定，省政府批准的政策性文件，目的是把省级政策宣言化为自己的行动纲领。在土地利用大纲的指导下，市级政府就可以编制土地利用分区管理法即市级规划。•与省级政策宣言和地区级土地利用大纲不同，《土地分区管理法》是法律条文，非常详细和具体地对土地用途、土地承载密度、建筑体积、停车场以及其他有关土地的利用活动进行了规定，而且强制性大，弹性小，能有效控制土地用途方向的转移•加拿大联邦政府在实施土地用途管制时，运用了多样化的手段。•通过《土地分区管理法》实施用途管制，也就是据此法对城市按土地的功能和密度进行用途分区，从而保证公共设施建设，居民居住环境改善，交通便利，地价稳定，用地合理；•通过土地分块控制实行用途管制，这种手段主要是针对建成区以外成片开发土地的用途控制，规定成片开发的土地必须经过复杂的审批程序，并上报图件以便政府管理；•通过农用地的等级限制变更制度来实施用途管制，规定一、二类农地不能改变用途，三、四类农地有条件改变用途，五、六、七类农地可以改变用途。•4.2美国的土地用途管制制度•美国土地用途管制起源于民法的地权限制，是在地权限制难以尽收合理利用土地之效时而采取的一种法律手段，其基本内涵是土地所有权和土地使用权的行使不能给社会公共利益和他人利益造成危害•美国土地用途管制可分为两大类，一类是以控制土地使用密度与容积为核心的土地用途管制，一类是以控制城市规模和保护农地为核心的土地用途管制。•控制土地使用密度与容积，主要是对建筑物及其布局进行管制，例如建筑物及其他构筑物的高度、层数、规模、建筑线，最小空地率，建筑密度，最小容积率等，这样综合考虑建筑物的通风、光照、景观和公共设施配套建设，将极大有利于分离工业区和居住区，隔离污染源，保护生态环境。•控制城市规模和保护农地，是通过建筑许可的总量管制，实施分期分区发展和设立发展管制区来实现的，这些措施以量的控制和公共设施的配置来引导土地开发利用的区位和时序，防止了不成熟的土地开发行为；在保护农业用地上，则是通过划定基本的农地，实施税款优惠与减免方案，制定农业区划以及购买或转让土地发展权来实现，力求将政府的强制行为和土地使用者的自觉行为结合起来使农地得到更有效的保护。•美国的土地用途管制制度的实施途径也是土地利用规划，只不过土地利用规划体系自有其特点。一般地说，土地管理的规划权是属于州政府的，直接介入地方土地管理工作，要求地方政府在拟定土地使用计划、公共设施建设及城市发展方案等必须将州政府的土地管制纳入其中，而联邦政府不参与地方政府的规划与土地管理工作，只是对联邦政府土地的管理负责。美国的土地利用规划由州土地利用规划和地方土地利用规划构成。州土地利用规划是一种政策性的指导文件，为下级政府提供政策目标。地方土地利用规划比较详细，是一种实施性文件，包括作为土地使用宪法的总体规划，详细直观标明现状和规划方案的官方地图以及划分用地性质、范围的分区规划。•美国的土地利用规划在制定过程中