中海地产-房地产投资培训-投资业务与投资管理制度-47页

中海地产集团有限公司投资业务与投资管理制度二零零八年七月房地产投资工作讲义‹中海地产的投资管理制度‹土地市场与土地资源获取‹投资管理的工作实践‹投资风险的防范与化解主要内容分析研究全国和主要区域房地产发展形势，为公司投资决策提供智力支持。宏观市场研究制定和规划内地地产的投资战略和投资策略，对项目投资方向、投资规模、投资结构、投资效益、风险控制等提出意见和建议。投资战略规划评估：筛选土地项目，对项目进行考察、立项和评估，评估投资前景和价值评审：将项目上报公司的投资决策委员会评审，确定投资策略。运作：跟进项目运作，通过土地市场吸纳投资项目，形成土地储备。土地储备工作根据集团公司和内地地产业务线的区域布局战略，开展新城市项目筛选和新区域拓展工作。新城市拓展与相关业务部门配合，对投资业务流程实施全过程成本控制，监督管理项目的投资执行情况，对项目发展及时预警和反馈。全过程成本控制;中海地产投资管理工作长春南京中山苏州佛山上海广州深圳西安成都北京香港澳门长江三角洲珠江三角洲环渤海地区宁波1999199719982001200220041994199519961991199219931990198719881989198419851986香港深圳南京澳门苏州佛山广州上海北京2000成都2003长春中山西安;全国性地产公司的市场格局初步成型2005宁波重庆杭州2006重庆杭州珠海济南青岛大连天津2007济南珠海天津青岛大连沈阳2008沈阳‹快速变化的市场形势和投资环境‹国家针对房地产行业宏观调控政策不断出台‹公司房地产业务快速发展‹公司业务结构的变化调整‹公司资源供给的约束;投资业务面临的新挑战§1.投资管理制度与技术规范高度专业化的投资决策组织系统规范化的评审决策流程严谨科学的投资研究评估体系一、对投资管理制度的理解z投资管理制度本质上是企业投资风险的一套内部控制体系，完善的投资管理制度应该包括：目前中海地产投资管理制度：以“投资决策架构”为组织基础；以“投资运作管理流程”为决策程序；以投资项目“可行性研究报告制度”为技术规范。投资管理制度投资运作管理流程可行性研究报告制度投资决策架构组织基础：决策程序：技术规范：二、中海地产投资管理制度中海地产集团投资管理组织架构示意图目前投资决策组织体系是三级投资决策架构，包括分别是：（1）内地地产投资决策委员会；（2）中海地产集团投资管理部；（3）地区公司投资研究小组。中海集团常务董事会各地区公司投资部各地区公司投资部中海地产投资决策委员会各地区公司投资研究小组各地区公司投资研究小组中海地产投资管理部;组织基础：投资决策架构;投资决策委员会¾机构地位中海地产集团有限公司投资决策委员会是中海集团内地地产业务最高投资决策机构，也是审议投资项目的专业评审机构。¾主要职能综合各方面评估意见，审议地区公司投资研究小组的投资申请，审议投资管理部的评估意见，做出投资项目的决策审批，并及时向中海集团董事会报告。中海集团常务董事会各地区公司投资部各地区公司投资部中海地产投资决策委员会各地区公司投资研究小组各地区公司投资研究小组中海地产投资管理部;投资决策委员会组成人员中海集团主要领导、内地地产业务线主要领导；投资发展、规划设计、财务资金、营销策划等业务部门的负责人。中海地产投资决策委员会组成人员组成人员职务主任中海集团总经理副主任中海集团副总经理、中海地产总经理委员中海集团财务总监委员中海集团副总经理委员中海地产常务副总经理委员中海地产总建筑师委员中海地产财务总监委员中海地产副总经理委员投资管理部和营销策划中心总经理z三级投资决策架构的意义9通过合理划分管理权限，实现管理组织机构的专业化和规范化，管理架构层次清晰、职责分工明确。9强化决策的集体智慧和客观判断，杜绝和避免投资决策的随意性和主观意志，最大限度降低人为因素带来的决策风险。（一）项目立项程序（二）项目决策程序（三）项目实施程序（四）项目过程控制和预警程序;决策程序：投资运作管理流程;决策程序：投资运作管理流程6.项目经营和管理7.预警报告项目8.预警控制控制9.预警决策10.落实应对措施项目经营单位按公司有关规章制度经营管理项目项目经营单位对项目实施过程中出现的重大变化做出评估，提出对策，及时报告投资决策委员会做出应对策略决议项目经营单位实施应对策略填写预警报告审批表项目经营单位按公司有关规章制度经营管理项目项目经营单位对项目实施过程中出现的重大变化做出评估，提出对策，及时报告投资管理部、财务资金部核实变化，评审对策，经公司总经理审定后，报投资决策委员会投资决策委员会做出应对策略决议项目经营单位实施应对策略投资管理部、财务资金部、监察审计部、项目经营单位备案填写预警报告审批表项目立1.项目立项项否是2.可行性研究报告编制3.可行性研究报告评审项目决策4.项目决策5.项目启动项目实施项目经营单位筛选项目，编制项目建议书，申请立项企业管理委员会考察、初审、筛选项目，审批是否立项项目经营单位编制可行性研究报告企业管理委员会提出项目评估意见，将评估意见和可行性研究报告送投资决策委员会审议投资决策委员会考察项目，综合有关部门评审意见，全面评估项目，形成投资决议放弃项目经营单位项目谈判、拟定项目投资合同（协议），上报企业管理委员会企业管理委员会、财务资金部审议项目投资合同（协议），提出修改意见。项目经营单位项目谈判、签订项目投资合同（协议）填写可研报告卡片和可研报告审批表项目经营单位筛选项目，编制项目建议书，申请立项投资管理部考察、初审、筛选项目，审批是否立项项目经营单位编制可行性研究报告投资管理部提出项目评估意见，经公司总经理审定后，将评估意见和可行性研究报告送投资决策委员会审议投资决策委员会考察项目，综合有关部门评审意见，全面评估项目，形成投资决议放弃项目经营单位项目谈判、拟定项目投资合同（协议），上报投资管理部投资管理部、财务资金部审议项目投资合同（协议），提出修改意见，报公司总经理审批项目经营单位项目谈判、签订项目投资合同（协议）投资管理部、财务资金部及监察审计部和项目经营单位备案投资管理部、财务资金部及监察审计部和项目经营单位备案填写可研报告卡片和可研报告审批表在投资决策阶段，对市场进行调研，论证设计方案，预测财务指标，评估投资风险，得出是否投资、如何投资的结论性意见，为投资决策提供科学依据。可行性研究报告一经批准通过，在项目整个投资流程中会发挥极其重要作用。1、作为项目投资决策的依据可行性研究作为一种决策方法，从市场定位、规划设计、成本、财务等多方面进行综合分析和论证，汇集多方面专业的意见，依其结论可大大提高投资决策的科学性。2、作为市场定位的依据可行性研究报告一经审批通过，意味着该项目正式批准立项，市场定位和设计文件编制应以可行性研究报告为依据。;技术规范：投资可行性研究报告制度3、作为编制资金计划和盈利预测的依据可行性研究报告详细模拟预测资金需求、现金流量、成本控制目标、发展进度、项目盈利预测，是公司财务系统编制项目和整体资金计划、融资安排和进行盈利预测的重要依据。4、作为全过程成本控制的起点和依据全过程投资成本控制体系是：以投资可行性研究测算控制设计概算，以设计概算控制施工图预算，以施工图预算控制标底，以标底价控制中标价（合同价），以合同价控制结算价，结算价控制竣工决算。可行性研究报告是全过程成本控制的起点。5、作为项目后评估的依据后评估是在项目竣工阶段一段时间后，评价项目实际效果是否达到预期目标的工作。投资计划、销售目标、施工进度、成本控制等预期目标在可行性研究报告中确定的，后评估以可行性研究报告为依据，评价计划目标的实现程度。;技术规范：投资可行性研究报告制度研究项目研究项目研究内容研究内容研究目的研究目的1、市场评估1、市场评估市场形势、投资环境和投资机会分析市场形势、投资环境和投资机会分析解决投资的市场必要性问题解决投资的市场必要性问题2、设计评估2、设计评估规划条件研究和设计方案论证规划条件研究和设计方案论证解决投资的方案可行性问题解决投资的方案可行性问题3、财务评估3、财务评估经济效益分析和盈利能力评价经济效益分析和盈利能力评价解决投资的财务合理性问题解决投资的财务合理性问题;可行性研究报告三大核心内容一项目概况1、项目概况：区位、规模、主要指标等2、项目背景：项目持有人；出让或转让背景3、地块位置、素质及现状：地块四至、位置、宗地现状4、周边环境：主要包括人文环境、交通环境、商业及市政配套设施等5、项目吸纳及运作模式：（1）出让（2）转让（3）公司收购（4）合作开发等;可行性研究报告格式二市场调查1、地块所在城市的宏观经济和社会发展状况2、地块所在城市房地产市场、土地市场状况及发展趋势3、地块所在区域的发展规划、发展战略和方向4、项目所在区域市场初步细分5、可比项目比较分析:地块相邻可比项目基本信息比较分析，作为产品定价和初步市场定位的依据6、专题产品调查7、同类物业建安成本三发展规划1、基本数据包括占地面积、容积率、总建筑面积、覆盖率等关键性规划指标2、规划要求与限制3、发展方案初步设想4、计划发展期5、项目优劣势分析6、目标市场确定和发展定位7、预测销售速度和销售周期四发展成本1、土地成本2、前期费用3、建安费4、销售费用5、间接费用6、不可预见费五财务评价（一）项目资金流量及来源（二）项目资金回收与还贷期限（三）项目成本利润分析（四）项目现金流量分析与效益预测（五）财务评价结论六风险分析与对策（一）项目盈亏平衡点分析（二）项目敏感性分析（三）项目不确定因素分析（四）汇率、利率及税率等其它风险因素分析：企业所得税政策、土地增值税政策、人民币利率汇率调整政策影响分析七结论与建议（一）基本结论：是否投资（二）投资建议：如何投资‹投资方向：市场选择、区位选择、产品选择符合集团公司战略投资方向‹投资规模：投资规模和融资规模符合集团公司投资规划的整体资金安排‹投资操作：项目运作能够确保公司资金安全、开发进度和投资权益‹盈利能力：预期投资收益和盈利满足集团公司对项目投资财务评价标准;可行性研究通过的关键标准§2.土地市场与土地资源获取1、高度的地域性，难以形成全国性的市场土地市场具有高度的地域特点，这是由土地区域位置固定性决定的。各区域市场之间相互影响较小，难以形成全国性统一市场。因此，要针对不同区域土地市场特征，研究不同区域市场的投资策略。2、政府管制严格，政府垄断一级市场土地供应土地是一个国家重要资源，政府直接制定出让规则，垄断一级市场土地供应，还对土地权利、利用、交易做出严格限制，如土地利用指标的控制、土地转让条件的控制、土地用途的控制等。因此，土地投资工作必须密切与政府的关系。一、土地市场特点3、土地产品具有独特属性，供给滞后并且弹性较小土地资源具有稀缺性和不可再生性，也就导致土地自然供给没有弹性。政府制定土地规划的周期较长，供应格局相对稳定，当市场需求发生变化时候，土地供应难以及时跟进调整，存在供给上的滞后性。因此，必须争取了解政府在一定时期内的土地供给和出让计划，提前安排好投资规划。4、受多方因素的共同作用，土地价值存在上涨刚性由于土地供应滞后、弹性较小，同一地域土地成交价格主要由需求方的竞争来决定。如果短期内土地供给规模受到严格控制，在刚性需求拉动下，土地价格就会上涨。另外，城市基础设施完善、城市规划功能健全程度等因素也会影响土地价值上涨。5、土地限制性规划条件和市政配套条件对土地价值影响较大。一、土地市场特点二、中国土地市场化进程演变宪法修正案将“土地使用权可以依照法律的规定转让”纳入宪法中，解除土地使用权转让的法律障碍，之后出现了成规模的土地使用权转让。国务院发布实施《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，使土地使用权转让规则得以更加完善，这是中国土地交易制度改革的里程碑。深圳首先引入香港土地出让模式，拍卖土地使用权，成为在中国进行土地使用权出让的第一个试点城市。1987年12月1日1999年国务院条例1988年宪法修正案国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要求自2002年7月1日起，经营性用