武汉市建设工程建筑面积计算规则(发布稿)

武汉市建设工程建筑面积计算规则武汉市国土资源和规划局武汉市住房保障和房屋管理局目次1总则············································12术语············································23建筑面积计算规则································83.1一般规定····································83.2计算细则····································93.3特殊规定····································2011总则1.0.1为了统一武汉市建设工程建筑面积计算，依据《建筑工程建筑面积计算规范》和《房产测量规范》，借鉴相关城市经验与做法，结合本市实际情况，制定本规则。1.0.2本规则适用于武汉市行政区域内各项建设工程在设计、报批、规划条件核实和房产交易、不动产登记等环节中涉及的建筑面积计算。1.0.3本市行政区域内各项建设工程的设计、报批、规划条件核实和房产测量，除应符合本规则外，尚应符合国家和地方现行有关标准的规定。22术语2.0.1建筑物用建筑材料构筑的空间和实体，供人们居住和进行各种活动的空间。2.0.2构筑物为某种使用目的而建造的、人们一般不直接在其内部进行生产和生活活动的工程实体或附属建筑设施。2.0.3建筑面积建筑物（包括墙体）所形成的楼（地）面面积，包括附属于建筑物的室外阳台、雨篷、檐廊、室外走廊、室外楼梯等的面积。2.0.4建筑空间以建筑界面限定的、供人们生活和活动的场所。2.0.5主体结构建筑物中由组成结构的梁、板、柱等主要构件相互连接而构成的，形成能承载建筑物荷载的空间体系。主体结构必须具有符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身及其附属设施的各种荷载。建筑物主体结构范围一般指支撑建筑物主体的梁、板和柱等主要构件结构最外围水平投影以内部分。2.0.6围护结构建筑物以及房间各面的围挡物，包括外围护结构的外墙、屋面、外窗、户门(包括阳台门)以及内围护结构的分户墙、顶棚和楼板。32.0.7围护设施建筑物中为保障安全而设置的栏杆、栏板等围挡。2.0.8结构层高楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离。2.0.9结构净高楼面或地面结构层上表面至上部结构层下表面之间的垂直距离。2.0.10自然层按楼地面结构分层的楼层。2.0.11标准层平面布置相同的楼层。2.0.12夹层建筑物自然层内未形成完整楼层结构但属于建筑物整体结构的局部楼层。2.0.13架空层仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。2.0.14设备层是指建筑物内用作水、电、暧、卫生等设备安装或结构转换的层次。2.0.15避难层(间)建筑内用于人员暂时躲避火灾及其烟气危害的楼层(房间)。2.0.16避难兼设备层4建筑内兼具消防避难和布置设备管道等功能的楼层。2.0.17结构转换层建筑物某层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型与形式，并通过该楼层进行结构转换。2.0.18地下室室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/2的房间。2.0.19半地下室室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/3，且不超过1/2的房间。2.0.20室外地平面建筑物外原始地基上通过整平（挖土或填土）、地坪施工后形成的场地面层。2.0.21室内走廊建筑物内的水平交通空间。2.0.22室外走廊建筑物外的开敞水平交通空间。2.0.23架空走（通）廊专门设置在建筑物的二层或二层以上，作为不同建筑物之间水平交通的空间。2.0.24檐廊建筑物挑檐下的水平交通空间。2.0.25挑廊挑出建筑物外墙的水平交通空间。52.0.26前室房间及楼、电梯间前的过渡空间。2.0.27门斗建筑物入口处两道门之间的空间。2.0.28门廊建筑物入口前有顶棚的半围合空间。2.0.29落地橱窗突出外墙面且根基落地的橱窗。2.0.30飘窗凸出建筑物外墙面的窗户。不应有楼层楼（地）板的延伸。2.0.31阳台附设于建筑物外墙，设有栏杆或栏板，供人们活动、休息及晾晒衣物等用途的附属设施。根据其围护情况，分为封闭阳台和未封闭阳台。2.0.32雨篷建筑物出入口上方为遮挡雨水而设置的部件。2.0.33设备平台供空调外机、热水器组等设备搁置和检修空间。2.0.34露台设置在屋面、首层地面或雨篷上的供人室外活动的有围护设施的平台。2.0.35台阶联系室内外地坪或同楼层不同标高而设置的阶梯形踏步。62.0.36楼梯由连续行走的梯级、休息平台和维护安全的栏杆（或栏板）、扶手以及相应的支托结构组成的作为楼层之间垂直交通使用的建筑部件。2.0.37室外楼梯由连续行走的梯级、休息平台和维护安全的栏杆（或栏板）、扶手以及相应的支托结构组成的作为楼层之间垂直交通使用的室外开敞建筑部件。2.0.38天井被多个建筑物围和的露天空间，主要用以解决建筑物的采光与通风。2.0.39装饰性幕墙设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。2.0.40变形缝防止建筑物在某些因素作用下引起开裂甚至破坏而预留的构造缝。2.0.41骑楼临城市道路、城市步行街，建筑底层沿街面整体后退且留出公共人行空间的建筑物。2.0.42过街楼跨越城市道路上空并与两边建筑相连接的建筑物。2.0.43跃层式住宅套内空间跨越两层楼及以上，且设有套内楼梯的住宅。72.0.44教育设施高等院校、中等专业学校、特殊教育等设施。2.0.45最小分割单元建筑内部由墙体、门、窗等围护结构分割而成的最小基本功能空间，含在内设置独立卫生间的功能空间。2.0.46勒脚在建筑物外墙接近地面部位设置的饰面保护构造。2.0.47装配式外墙用混凝土结构预制而成，在施工现场实施安装的建筑外墙。83建筑面积计算规则3.1一般规定3.1.1建筑面积以建筑占有的空间为基础进行计算。地上、地下建筑面积应分别计算。3.1.2地上、地下建筑面积区分应符合下列规定：1室外地平面以上的建筑空间建筑面积计入地上建筑面积，室外地平面以下的建筑空间建筑面积计入地下建筑面积；2地下室、半地下室在室外地平面以上部分的高度超过1.5米的，该楼层建筑面积计入地上建筑面积。3.1.3建筑物计算面积的基本原则：1结构层高在2.2米及以上且具备下列情形之一的建筑空间按全面积计算：1）建筑物主体结构内的；2）有盖有围护结构封闭围合的；3）有盖不封闭但以柱围合的，或柱、墙结合围合的。2具备下列情形之一的建筑空间按1/2面积计算：1）有盖单排柱或独立柱的；2）结构层高在2.2米以下、1.3米及以上的。3具备下列情形之一的建筑空间不计算建筑面积：1）结构层高在1.3米以下的；2）无顶盖的建筑空间;93）突出建筑物墙面的构件、配件及装饰性建筑等，具体管控要求见3.3特殊规定；4）结构层高2.2米以下建筑空间的建筑面积计算，在房产交易、不动产登记环节按照《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）的规定执行。3.2计算细则3.2.1地下室、半地下室的建筑面积计算1地下室、半地下室应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2米以下、1.3米及以上的，应计算1/2建筑面积；结构层高在1.3米以下的，不计算建筑面积。地下室、半地下室符合以下条件，其建筑面积计入地下建筑面积，否则计入地上建筑面积并计入容积率；地下室室内地平面低于室外地平面的高度超过室内结构净高的1/2，半地下室室内地平面低于室外地平面的高度超过室内结构净高的1/3且不超过1/2；地下室、半地下室在室外地平面以上部分的高度不超过1.5米；地下室、半地下室除地下车库出入口外只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入室内；建筑物的室外地平面标高，应当符合控制性详细规划的要求。控制性详细规划中未明确规定的，基地内又无法采用统一的室外地平面标高以及其他确需构筑地形的，应综合考虑该地区城市排水设施情况和附近道路、建筑物标高，通过编制修建性详细规划确定室外地平面10标高；控制性详细规划、修建性详细规划均未明确规定的，建筑物的室外地平面标高以周边紧邻的最低城市道路中心线标高为基准。2地下室、半地下室出入口坡道有顶盖的部位，高度在2.2米及以上的，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积；高度在2.2米以下、1.3米及以上的，计算1/2建筑面积；高度在1.3米以下的，不计算建筑面积。该建筑面积计入该层地下室、半地下室建筑面积。3.2.2建筑物主体空间的建筑面积计算1建筑物承担主要功能的建筑空间，以及结构柱、梁、结构墙体等建筑结构围合而成的主体结构建筑空间，除设计规范和本规则其他条款有明确规定的情形外，无论该空间标注任何功能，是否有开敞面，是否设置楼板，均视作自然层按水平面积计算建筑面积并计入容积率。2设备层、结构转换层按围护结构外围水平面积计算建筑面积，结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2米以下、1.3米及以上的，应计算1/2建筑面积；结构层高在1.3米以下的，不计算建筑面积。按国家规范要求设置，结构层高不高于该建筑标准层结构层高的，其建筑面积除楼梯、电梯等交通联系空间外可不计入容积率；否则，该楼层参照该建筑标准层建筑功能计算建筑面积并计入容积率。3避难层按围护结构外围水平面积计算建筑面积，结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2米以下、1.3米及以上的，应计算1/2建筑面积；结构层高在1.3米以下的，不计算建11筑面积。按国家规范要求设置，结构层高不高于该建筑标准层结构层高的，净面积、楼层及配套设施设置等满足规范要求的，其建筑面积除楼梯、电梯等交通联系空间外可不计入容积率；避难层兼作设备层时层高控制可在该建筑标准层结构层高基础上增加1.5米；否则，该楼层参照该建筑标准层建筑功能计算建筑面积并计入容积率。4建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2米以下、1.3米及以上的，应计算1/2建筑面积；结构层高在1.3米以下的，不计算建筑面积。架空层满足以下条件，其建筑面积除楼梯、电梯等交通联系空间外不计入容积率；否则其建筑面积应计入容积率；开敞面积不得少于该层建筑面积的1/2，作为休闲、绿化景观等公共空间使用。建筑物首层作为架空层的，对外开敞面累计长度不应小于该层周长的一半，结构层高不低于该建筑标准层结构层高；建筑物二层及以上作为架空层的，应只有结构支撑而无其他外围护结构，结构层高不低于4.5米。建筑物顶部局部设置的用于观景、休闲活动的构筑物形态的开敞建筑空间，其建筑面积计算参照上述架空层标准控制。5建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积并计入容积率，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算建筑面积并计入容积率，且结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积，结构层高在2.2米以下、1.3米及以上的，应计算1/2建筑面积；结构层高在1.312米以下的，不计算建筑面积。6建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑面积并计入容积率。有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.1米及以上的，应计算全面积；结构净高在2.1米以下、1.2米及以上的，应计算1/2建筑面积；结构净高在1.2米以下的，不计算建筑面积。7对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.1米及以上的部位应计算全面积并计入容积率；结构净高在1.2米及以上至2.1米以下的部位应计算1/2建筑面积并计入容积率；结构净高在1.2米以下的部位不应计算建筑面积。建筑物顶部因造型需要设置的开敞的、未形成建筑空间的坡屋面构架，不计算建筑面积。楼梯下、坡道下等类似坡屋顶建筑空间的建筑面积计算参照坡屋顶标准控制。8对于场馆看台下的建筑空间，结构净高在2.1米及以上的部位应计算全面积并计入容积率；结构净高在1.2米及以上至2.1米以下