乐城公司开发工作管理制度(开发部)

乐城公司开发部工作管理制度目录第一部分：总则第二部分：前期工作管理制度与工作流程第一章：前期工作管理职责第一节：前期工作中开发的管理职责第二章：前期工作职能与工作流程第一节：前期工作职能第二节：前期工作界面第三节：前期工作操作指南第三章：前期工作内部管理职责与工作流程第一节：前期工作内部管理职责第二节：前期工作内部管理流程第三部分：配套工作管理制度与工作流程第一章：配套工作管理制度第一节：配套工作中开发的管理职责第二章：配套外部工作流程第一节：市政手续办理总流程图第二节：公建各配套专业流程第三节：住宅各配套专业流程第三章：配套工作内部管理职责与工作流程第一节：配套工作内部管理职责第二节：配套工作内部管理流程第三节：园林工程的管理流程第一部分总则房地产开发是较复杂的综合性行业，它关系众多领域涉及许多政府部门和专业。由于房地产整体开发周期较长，而开发工作作为重中之重始终贯穿于开发项目的各个环节。从掌握市场动态信息为土地获取提供重要依据，到协调各方关系完成各项审批事项，开发工作都必须聚焦公司确定的时间节点，统筹、高效安排各项工作，缩短办件周期，加快开发进度，保证项目按时开工、开盘。通过对各项政策充分理解与深入研究，广泛利用各种资源，达到降低成本，增加利润，为公司实现整体经营目标保驾护航。开发工作不仅要聚焦时间节点，也要聚焦成本控制。在开发工作中必须严格控制成本，积极协调配套各专业局，以项目有限的资金、资源，利用掌握的专业知识与丰富的工作经验，以及对相关政策的深入研究，高质量完成各配套专业的设计、审批。特别是对于奥城大型公建项目，必须充分发挥创新精神，不断开拓、进取，通过深入研究论证，使各项配套工作既符合公司经营需要又满足商业项目的实际需求，以最小投入获取最好结果，同时还要为商业项目后期经营创造有利条件。配套各专业施工需要统筹安排，严格现场施工管理，明确责任范围，做好成品保护，保证各专业验收的顺利完成。开发工作在做好外部协调工作的同时，与公司各部门充分沟通也十分重要。通过沟通能及时了解项目变更信息，为保证项目按时入住，提前做好与相关验收部门的协调工作，将所有不利因素全部化解，使验收工作顺利完成，确保业主如期入住。园林工程作为整个建设项目的点睛之做，必须做到一丝不苟、精雕细琢，充分展现项目品质，突出产品形象，为业主创造良好的人居环境，为树立项目形象及口碑相传起到重要作用。第二部分前期工作管理制度与工作流程第一章前期工作管理职责第一节前期工作中开发的管理职责一、项目研究阶段的管理职责1、全面了解项目，结合政府相关流程及本项目开发节奏要求，拟定开发计划2、加强与政府各职能部门的沟通，及时把握政策动态，争取工作的主动性。3、认真学习新颁布的相关政策、规定，与相关人员提前沟通，充分讨论，从中找出有利于公司的解决方案，有效降低成本。4、要具有前瞻性，争取做到提前提出问题，提前解决问题，尽量减少对开发成本及开发周期的不利影响。5、对项目运做要有大局观，整体思考，各项手续穿插进行，缩短办件时间，保证开发进度。6、合理安排付款计划，保证开发进度，以最小的支出获取最佳的结果。7、充分利用政府部门的资源，调动相关人员的积极性，提前知晓相关政策性收费变化的信息，有效控制成本。8、加强横向交流，与集团及各公司及时充分沟通信息，争取每个部门有效支持，保证有效控制成本。二、土地、规划设计阶段的管理职责1、拟订项目参与土地招标、出让、转让提供可靠的信息。2、在获取土地前，与详细规划管理处建立良好合作关系，提前掌握土地控规各项指标，根据项目设计方案，将控规指标调整到有利于公司项目设计方案的程度。3、在修建性详细规划报批阶段，配合设计部门将草案预先征询市规划局意见，做好审批部门的协调工作，使方案按照集团经营要求，做到利益最大化。4、在建筑方案报审时，做好审批部门的沟通协调工作，使建筑方案调整到既满足规划要求，又最大限度控制开发成本。5、在规划许可证报审阶段，充分理解和研究设计规范，结合管理条例与审批重点，使报审的规划面积做到优化，从而使公司利益最大化。6、与规划执法监察部门保持良好关系，当项目建设与相关规定相违背时，降低公司损失，并且保证项目其他工作顺利进行。三、施工阶段的管理职责1、知各项审批办件流程，统筹各项工作安排，加快办件速度，缩短办件时间，为后期工作打下良好基础。2、熟知各项收费标准，结合项目特点，按照最优标准交纳有关费用，合理降低成本。3、协调相关部门，保证各项招投标工作的顺利进行。4、充分了解建委相关政策，深入研究细则，使工程尽快开工。四、销售阶段的管理职责1、知建筑面积测量规范，合理增大可售面积，从而增加公司利润。2、与相关部门及工作人员保持良好关系，通过充分沟通，放宽审批条件，加快办件速度，从而保证项目尽早开盘，保证公司现金流。五、入住阶段的管理职责1、消防验收部门保持良好关系，针对项目可能出现的问题，提前沟通，排除不利因素，使消防验收顺利完成，保证项目按时入住。2、随时掌握规划设计调整，与规划验收部门充分沟通，提前解决相关问题，避免给规划验收带来不利影响，保证顺利入住。3、提前介入准入证办理程序，及时掌握各专业进度，总体协调各种关系，提前解决各种可能出现的问题，按时取得准入证。4、在房地产权初始登记过程中，协调产权主管部门，按照项目竣工入住的实际情况，核算产权面积，降低办件难度，保证产权证按时取得。第二章前期工作职能与工作流程第一节前期工作职能一、市建委、发改委审批事项1、天津市发展和改革委员会办理内资企业固定资产投资项目备案2、津市建设管理委员会1)房地产处办理房地产开发项目资质预审办理房地产企业资质办理房地产企业资质年检办理项目配套工程实施及申请交付使用备案登记办理新建商品房准许交付使用证2)设计处办理施工图审查备案3)施工处办理工程项目报建登记办理施工许可证4)节能办办理建筑节能技术资料备案3、天津市基础设施配套办公室1)收费处签订大配套收费合同办理市政公用基础设施大配套建筑申请办理大配套接用设施通知2)规管处办理住宅商品房配套合格证4、津市发展散装水泥管理中心办理散装水泥专项基金5、天津市墙体材料革新和建筑节能管理中心交纳墙改费，办理墙改证明6、天津市建设安全监督管理站办理安全监督7、天津市建设工程质量监督管理总站办理质量监督8、天津市建设工程招标监督管理站办理勘察、设计、勘察监理、监理、施工、桩基检测招投标9、天津市建设工程合同管理办公室办理施工合同审查二、市国土资源和房屋管理局审批事项1、土地交易中心办理建设项目土地出让手续，签订国有土地使用权出让合同签定出让合同补充合同；2、市局财务处办理款齐证明3、资源处办理建设用地批准书4、地籍处、市区国土资源分局办理房地产权使用证（土地证）5、物业处前期物业管理备案6、房地产登记交易发证中心1）测量大队办理商品房前置测绘办理商品房登记测绘2）商品房登记科办理商品房预售登记办理房地产权初始登记办理土地变更登记手续；7、市场处办理商品房销售许可证办理商品房网上数据修改三、规划部门审批事项1、详细规划管理处在取得土地前，获取相关地块控规信息，为集团决策提供依据。2、建设项目管理处办理建设项目选址意见书办理建设用地规划许可证办理规划设计方案申报（修详规）办理建筑设计方案申报办理建设工程规划许可证申报办理建设工程规划许可证变更事宜3、市政基础设施管理处办理（规划方案中）市政方案的审批事宜办理配套专业外网路由审批事宜4、执法监察管理处办理违法建设项目的处罚事宜四、区建委审批事项1、地名办地名使用证2、配套办住宅商品房非经营性公建配套证明住宅商品房准许使用非经营性公建配套证明五、区规划处审批事项1、证监科办理建设工程规划验线申报与批复办理建设工程规划验收申报六、市人防办公室审批事项1、人防办工程处办理修建人防工程审批事宜2、人防监督站办理人防监督手续。七、市消防局审批事项1、建审处办理建筑消防设计审批意见书办理建筑消防设计变更审核意见书2、技术处办理建筑工程消防验收审核意见书八、市测绘部门理建设工程规划放线事宜办理建设工程规划验收竣工测量事宜办理房地产权使用证（土地证）地籍测绘事宜办理房地产初设登记地籍测绘事宜。九、其它审批事项1、环保局：办理建设工程环境影响评价批复。2、地震局：办理地震影响评价批复。3、交管局：办理详规道路开口的审批4、安全局：办理商品房涉外销售事宜第二节前期工作流程一、开工、开盘流程出让合同规划方案批复建设用地规划许可证用地批准书土地证/土地确权大配套合同设计招投标及合同审查投资计划建筑方案规划成果项目报建施工图审查建设工程规划许可证施工合同审查施工招投标/桩基检测监理合同审查监理招投标施工许可证质量监督安全监督消防证明人防证明小配套证明地名供热证明大配套证明销售许可证墙改基金证明散装水泥基金节能备案面积测量规划方案勘察报告（工程部）勘察监理招投标及合同审查施工图（规划设计部）物业备案环境影响评价环境影响评价预售登记证明基础验收证明工程开工二、入住流程准入证人防验收/竣工验收（工程部）产权面积测量地籍测绘初始登记分户房地产权证规划验收供热证明小配套证明消防验收大配套证明煤气证明排水证明中水证明给水证明电力证明第三节前期工作操作指南编号项目名称申报材料审批时限受理部门取得成果所需费用1签定土地出让合同1、受让方填写申请表；2、中标通知书；3、受让方为自然人的，需有效的本人身份证明复印件一份；受让方为非自然人的，需有效的法人营业执照和有效的法定代表人身份证明复印件，或设立组织的有效批文、组织负责人的任命文件及其有效的身份证明复印件；4、委托他人办理的，需授权委托书及被委托人有效的身份证复印件。30国土资源和房屋管理局土地交易中心土地出让合同2房地产开发项目资质预审1、房地产开发项目资质预审表；2、经规划主管部门批准的项目规模及现状地形图；3、与土地行政主管部门签订的《国有土地有偿使用合同》；4、市政公用基础设施大配套收费合同。天津市建设管理委员会房地产处3项目备案1、内资企业固定资产投资项目备案申请表；2、土地出让合同；3、资质证书；4、营业执照；5、项目简介。3天津市发展和改革委员会4建设用地规划许可证1、建设用地规划许可证申报表；2、申报单位（人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证复印件,同时交验原件；3、标明拟建项目用地范围的1/500、1/2000或8个工作日天津市规划局建设项目管理处建设用地规划许可证1/10000现势地形图2份；4、核定用地图；5、法律、法规、规章规定的其他材料。5规划设计方案（修详规）1、出让方式供地的提交国有土地使用权出让合同(涉及土地转让的还需提交土地转让合同)、建设用地规划许可证和建设用地批准书复印件，其他方式的供地提交选址意见书复印件，同时交验原件；2、1/500或1/2000现势地形图1份；3、规划设计方案（包括规划设计说明、现状地形图和规划图等）2份，电子文件1份；4、在规划设计方案审定前，根据规划设计方案修改通知书要求提交规划设计方案16份，电子文件1份；1、单位（人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证复印件,同时交验原件；2、法律、法规、规章规定的其他材料。8个工作日天津市规划局建设项目管理处规划设计方案审定通知书6建筑设计方案1、1/500或1/2000现势地形图1份；2、出让供地方式的建设项目提交国有土地使用权出让合同（涉及土地转让得还需提供土地转让合同）、建设用地规划许可证和建设用地批准书复印件，其他供地方式的建设项目提交选址意见书、建设用地规划许可证和建设用地批准书复印件，同时交验原件；3、经审定的规划设计方案或总平面方案；8个工作日天津市规划局建设项目管理处建筑设计方案审定通知书4、有相应资质单位设计的建筑设计方案3份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等），重要项目需提交模型；5、申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书；6、法律、法规、规章规定的其他材料。7房地产权使用证（土地证