好关于民宿投资选址和改造若干问题的回答汇总(城市民宿篇)

好！关于民宿投资、选址和改造若干问题的回答汇总（城市民宿篇）我们后台曾接收到较多的关于城市民宿的咨询，可能和近期Airbnb知名度的提高有关。Airbnb等平台的快速崛起让很多人都意识在分享经济中存在着的巨大机会，于是，国内各个城市民宿的数量也急剧增加。城市民宿的改造和运营是我们较早开展的业务之一，即打造过年平均入住率超过95%的爆款，也屡次被各类媒体推举为城市十大AIRBNB；既努力摸索过运营的各个环节和考量设计成本，也汇总过城市民宿和选址的关联。希望我们对网友的各类问题以及关注度最高的几个问题的答复可以帮助大家少踩坑，在城市民宿行业遨游的同时真正的完成财务上的增值。问：现在哪些城市还可以做城市民宿？答：目前来看，民宿用户数量的发展非常快，仍处在一个上升通道。只要是旅游城市，都有做城市民宿的基本土壤。比如，上海、北京、杭州、苏州、南京、重庆、无锡、成都、武汉、广州、青岛、大连、西安、厦门、沈阳等，都是做城市民宿的优质城市。问：想做城市民宿，具体步骤又是什么？答：基本步骤的简单描述如下：1）确定客群：重中之重。决定了你的民宿要做的客群是市外旅游客群为主，还是同样拥有本市轰趴的调性。年龄层次的划分，喜好等。目标客群的确定决定了之后的其他。2）选址：主要是选择交通便利和性价比高的地段。以地铁和地铁周边为主。并与高铁站间有较为便利的交通工具。3）确定预算：预算主要分为房屋租金、改造预算和运营成本。房屋租金为固定的投资，越低越好，在不同装修程度和租金的情况下，选择租金低的（原本的装修未必有用）；改造预算大大决定了之后的定价，也是衡量自己想慢慢深耕还是赚一票跑路的心态，由于旅游城市的房租和改造的成本增加，城市民宿的投资回报率已经不如以前，一年内无法回本的也已经比比皆是；运营成本则包括之后的水电开销、人工开销、易耗品和日常维护等。4）确定设计和改造方案：租房后，如果想慢慢深耕细作的，建议做较为深度的改造，较为表面的软装改造无法达到既定的效果，也经不起日后的反复折腾和维修保养。大改造的话，使用面积每平米的成本不能超过2000元。5）营销：在经历有限的情况下，一线城市以Airbnb为主即可。其他城市可以考虑多上几个平台，看预定情况选择主攻的平台。每个地区用户客群在平台的选择上多少会有一些差别。但目前国内各个平台和Airbnb的差距还是非常明显的。6）运营：售前咨询和客服、易耗品的供应链、打扫和清洗都是运营的重要组成部分，在做的同时慢慢考虑如何下降成本。7）增值服务：这点以后会专门撰文来讲。问：在选址的时候如何考虑小区和楼层？答：小区环境不用过多考虑，可以规避物业管理较为严格的小区；电梯房不考虑楼层，无电梯的老公房以最高第三层为佳。问：城市民宿如何定价：答：这个问题比较难回答，我们可以先设定一个基准价格：日租大约是月租价格的1/10，再在这个基础上根据周边四星级和国内五星酒店、节假日淡旺季和民宿自身的具体情况进行调整。问：城市房子的租赁有什么需要注意的？答：简而言之，签长约、低租金和注意关于改造费用的违约条款。问：目前政府有没有出台对城市民宿相关的法律依据？答：目前有城市处于不鼓励、不禁止的状态，也有一些城市呈现鼓励的姿态。可以预见，未来将会是一个越来越开放的情形。但要注意小区物业的情况。问：大户型好做还是小户型好做？答：户型不是民宿是否好做的划分标准。小户型相对成本较低，且入住灵活，所以做得好可以呈现常年满租的情况；而现在结伴出游的人群也开始增加，大户型的民宿可以大幅减少客人入住酒店的成本，并有一定的社交属性。比如，三对六人出行，如果在一线城市选择四星级酒店可能成本在1600到2000之间，但如果有1200元/晚的三房民宿，则双方则都有较好的收益。但如果有同样的条件可供选择，我们建议优先考虑小户型。大户型的致命伤在淡季。