云南和文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法

—1—文政发〔2010〕73号文山州人民政府关于印发文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法的通知各县人民政府，州直各委、办、局：《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》已经第十二届州人民政府第41次常务会议讨论通过，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。二O一O年七月二十七日—2—文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法第一章总则第一条为加强我州城镇住宅小区物业管理，规范物业管理服务活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善提高人民群众的居住生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）、《云南省物业管理规定》等有关法律、法规的规定，结合我州实际，制订本暂行办法。第二条本办法所称的物业，是指已建成的并经验收合格投入使用的各类房屋建筑和附属配套的设备、设施、建筑地块以及管理服务用房、会所等。第三条本办法所称的物业管理服务，是指物业服务企业(以下简称物业企业)按照物业服务管理合同约定，对各类房屋及配套的设施、设备、道路、绿化和相关场地等进行维修、养护、管理，维护环境卫生和公共秩序的服务活动。第四条本办法所称的住宅小区，是指以住宅为主体功能配套齐全的住宅小区或住宅组团以及各单位的单元住宅楼、办公住宅混合楼，住宅、非住宅混杂居住区、工矿居民点等。第五条本办法所称的业主，是指房屋所有权人或单位。第六条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争—3—机制选择合法的专业化物业企业。鼓励物业企业采用新技术、新方法、依靠科技进步提高物业服务和管理水平。第七条凡在文山州行政区域内的物业服务管理活动均适用本办法。县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务管理活动的监督管理工作。第二章业主及业主大会、业主委员会第八条业主可以委托代理人参加业主大会会议，业主应当有签名的书面委托书给代理人。委托代理人应当具备完全民事行为能力，业主在物业服务管理活动中享有下列权利：(一)按照物业服务管理合同的约定，接受物业企业提供的服务管理；(二)提议召开业主大会会议，并就物业服务管理的有关事项提出建议；(三)提出制订和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；(四)参加业主大会会议，享有投票权，享有业主委员会成员的选举权和被选举权；(五)监督业主委员会工作；(六)监督物业企业履行物业服务管理合同；(七)监督物业共用部位、共用设施设备维修基金的管理使用；—4—(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；(九)法律、法规规定的其他权利。第九条业主在物业服务管理活动中，应当履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内共用部位、共用设施设备的使用，公共秩序和公共环境的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决议和业主大会授权业主委员会做出的决定；(四)按照国家和各级政府的有关规定交纳专项维修基金；(五)依法履行物业服务管理合同，按时交纳物业服务管理费用及合同约定的相关费用；(六)法律、法规规定的其他义务。第十条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业服务管理活动中的合法权益的自治组织。第十一条一个物业管理区域只能成立一个业主大会和一个业主委员会。物业管理区域应根据便于管理，相对集中的原则划分，但建筑面积在30万平方米以上分多期开发的住宅小区，可以划分为两个以上物业管理区域。属于城市建设中自然形成的，相对独立的住宅区和非住宅—5—物业，可以划分为一个物业管理区域。第十二条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的县级以上房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十三条物业管理区域符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主委员会：(一)将物业交给业主的建筑面积达物业服务管理区域总建筑面积50%以上的；(二)将物业交给第一个业主之日起满3年的；(三)占购房业主30%以上业主提议的。第十四条业主在业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素，按下列标准确定：(一)住宅物业，每套住宅建筑面积在140平方米以下的1票；超过140平方米不足280平方米的为2票；280平方米以上的为3票。(二)非住宅物业，每处建筑面积在200平方米以下的为1票；每超过200平方米的增加1票，但最多不超过30票。第十五条业主大会履行下列职责：(一)制订、修改管理规约和业主大会议事规则；—6—(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；(三)选聘、解聘物业企业；(四)决定专项维修基金的使用、续筹方案，并申报、监督实施；(五)审议物业企业有偿服务及其收费标准；(六)制订、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责。第十六条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面、表格征求意见的形式，但应当有本区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。第十七条业主大会做出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，应当经本区域内全体业主所持投票权三分之二以上的业主通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。第十八条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。—7—第十九条召开业主大会会议，业主委员会应当在会议召开15日前通知全体业主，并告知相关的居民委员会、社区，同时做好业主大会会议记录。业主大会的决议、章程、规章制度等不得与国家的法律、法规相抵触。第二十条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：(一)召集并主持业主大会会议，报告物业服务管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业企业签订物业服务管理合同；(三)了解、听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业企业履行物业服务管理合同；(四)监督业主遵守管理规约和监督管理规约的实施；(五)监督业主遵守物业服务管理合同，按时交纳物业服务管理费用及合同约定的相关费用；(六)业主大会赋予的其他职责。第二十一条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门和居民委员会、社区、乡镇人民政府备案。第二十二条业主委员会主任、副主任在业主委员会成员—8—中推选产生，主任1人，副主任按照业主委员会成员人数的20%选举。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织协调能力的业主担任。业主委员会委员的任期每届为3年，可连选连任。业主委员会委员原则上不计发薪金，但是，为了加强其责任心，管理服务好物业、业主，可根据物业管理区域规模大小，物业服务管理质量等因素给予一定的工作补贴。工作补贴的标准应当由本区域内全体业主所持投票权三分之二以上的业主商议确定。第二十三条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理(包括餐饮、加工修理、油漆、油料、粉碎等污染公共环境的生产经营活动)；共用部位、共用设施设备的使用、收益、维护、管理；业主的共同利益，业主应当履行的义务；违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规，不得损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。第二十四条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。第二十五条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理服务无关的决定，不得从事与物业管理服务无关的活动。—9—业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门，应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第二十六条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会、社区相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会、社区依法履行自治管理职责，支持居民委员会、社区开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会、社区，并认真听取居民委员会、社区的意见和建议。第三章物业服务企业资质管理第二十七条州人民政府房地产行政主管部门是州人民政府物业服务管理行业的行政主管部门，负责全州行政区域内物业企业的行政管理，负责一、二级企业资质的申报、年检的初审管理和三级企业资质以下等级的认证、审批和年检工作。第二十八条申请设立物业服务的企业，除应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还须按照国家建设部《物业管理企业资质管理试行办法》和《云南省物业管理企业资质—10—等级管理办法》的规定办理。在文山州境内从事物业服务管理活动的外地物业企业，应当备齐有关资料到当地房地产行政主管部门进行登记，同时报文山州人民政府房地产行政主管部门办理备案登记。第二十九条物业企业依法取得资质证书后方可接受委托，依法从事物业服务管理活动。在物业企业从事物业服务管理的从业人员，应当按照国家和省人民政府的有关规定，取得相应职业资格证书。业主委员会、房地产开发企业、机关、团体等单位不得聘请无物业服务资质的企业从事物业服务管理活动。第四章前期物业服务管理第三十条本办法所称的前期物业服务管理是指业主委员会尚未组成前，开发建设单位选聘的物业企业实施的物业服务管理。开发建设单位选聘物业企业的，应当签订书面的前期物业服务管理合同。前期物业服务管理费用，由开发建设单位与物业企业协商确定，物业服务管理费在业主委员会未成立前，由开发建设单位支付。前期物业服务管理合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会成立后与物业企业签订的物业服务管理合同生效的，前期物业服务管理合同终止。前期物业服务管理合同期限最长不得超过3年。—11—第三十一条将物业交给第一个业主之日起，满3年仍未成立业主委员会的，开发建设单位可以继续选聘物业企业实施物业服务管理，同时应当签订书面的物业服务管理合同，物业服务管理费用由开发建设单位与物业企业协商确定。从第4年开始，物业服务管理费用由物业买受人自行承担。开发建设单位与物业企业签订的物业服务管理合同期限为暂定期限，最长不得超过3年。业主委员会成立后应当按照本办法的相关规定选聘物业企业，签订物业服务管理合同，并提前1个月书面告知原物业企业，原物业企业接到告知书后，应当在1个月的时限内与业主委员会办理清楚相关交接手续，并同时终止原物业服务管理合同。第三十二条开发建设单位在销售物业之前，应当制订临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。开发建设单位制订的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第三十三条开发建设单位制订的临时管理规约，应当在物业销售前向物业买受人明示，物业买卖合同（《商品房购销合同》）中应当包含前期物业服务管理合同约定的内容。物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同（《商品房购销合同》）—12—时，应当对遵守临时管理规约给予书面承诺。第三十四条业主依法享有物业的共用部位、共用设施设备的所有权、使用权，开发建设单位不得擅自处置。第三十五条物业企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验并进行书面登记，经有关人员签字认可后备案管理。第三十六条在办理物业承接验收手续时，开发建设单位应当向物业企业移交下列资料，同时将下列资料(二套)报送同级房地产行政主管部门登记备案：(一)小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，小区附属配套设施、地下管网工程竣工图，小区各项工程竣工验收和验收备案等资料；(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理所必需