商业地产模式与经营管理

2020/6/61商业地产模式与经营管理2020/6/62商业经营管理的基本知识商业地产的模式武汉市商业地产现状2020/6/63商业经营管理的基本知识商品分类和布局商场经营模式招商流程商业运作管理零售业态分类2020/6/64商品分类和布局较具规模的百货商场一般商品分类如下服饰类：男装、女装、童装、内衣服饰相关类：饰品、皮具皮鞋、化妆品、珠宝、手表非服饰类：家电、家庭品、床上用品、食品随着生活方式的不断变化，各类商品亦逐步细分，如女装又可细分为少女装、少淑女装和成熟女装；家电也可分为大家电和小家电，大家电中又分白色家电和黑色家电等。2020/6/65商品分类和布局常见商场商品楼层分布一楼：化妆品、珠宝、饰品、手表、皮具皮鞋、国际品牌二楼：少淑女装（适合18-35岁年龄层女性）三楼：成熟女装（适合35岁以上年龄层女性）、女式内衣四楼：男士正装、男式配饰、男式内衣、咖啡厅五楼：休闲服饰、运动服饰、运动用品六楼：儿童服装、文具、童鞋七楼：家用电器、家品、床品八楼：美食城、中小型餐厅2020/6/66商场的经营模式自营：商场将自己生产或采购的商品进行销售而获取利润.如沃尔玛和屈臣氏都有自己的同名品牌商品在店内销售,通过他们的商标注册权限和生产权限在一些生产加工基地直接生产所需商品用于销售;或者通过其全球采购系统,在全世界批量低价采购所需商品用于销售.这类商品因为没有中间环节价格极低,利润率不低于50%.适用于超大规模的连锁卖场.2020/6/672020/6/682020/6/69商场的经营模式租赁:一般商场除了各类商品销售的布局之外,须附加有部分服务性的经营项目如餐饮美食,美容健身,影楼影院等来带动人气和客流,此类项目经营的场地和设施要求较特殊,商场一般将某些局部如顶楼,拐角出租给上述经营者,由其自行经营管理.商场收取租金但仍然对其日常运作进行监督和协调,使其独立营运但又统一到商场的整体运作中去.2020/6/610招商的流程按整体楼层将商品进行大区位划分：根据商场面积，市场定位，充分考虑到顾客的购物习惯和心理及舒适程度，按商品类别和商品组合进行楼层划分：如将吃、穿、用商品分布在不同楼层。按商品大类细分为服饰类，服饰相关类和非服饰类及租赁项目类，按各细类所占面积比例划分柜位，确定招商所需品牌数量。2020/6/611招商的流程市场调查目标商品品牌挑选，比较同类产品的成本，品牌知名度，市场分额占比，厂商实力，市场定位与商场定位是否一致等，选定目标品牌。招商渠道：一般为生产地，加工基地，批发市场，另外通过招商会，媒介宣传，博览会，品牌发布会等和目标厂商洽谈沟通。2020/6/612商业营运管理商业零售企业的组织和构架售卖部门非售卖部门—男士服装—采购—女士服装员—财会—儿童服装—陈列—皮具—人事—鞋—行政—家私—货仓—电器—市场推广—食品—旅行用品—家庭日常用品—礼品2020/6/613商业营运管理人力管理货品管理卖场管理财政管理2020/6/614货品管理货品类别及分配货品数量及尺码收货程序出货程序存货管制退货处理2020/6/615财政管理收银程序价格制定成本控制销售预测2020/6/616卖场管理购物环境气氛保安措施规则制定及控制突发事件处理2020/6/617人力管理部门分工人力分工及责任顾客服务规则制定及控制2020/6/618零售业态（RetailForms）零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态零售业态的分类主要依据零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等确定商业零售业态2020/6/619零售业态基本分类(一)类别选址规模（营业面积）商圈/目标顾客商品结构店堂设施服务功能举例超级市场居民区、交通要道、商业区1000平方米左右辐射半径0.5公里，以居民为主，10分钟左右可到达。以购买频率高的商品如食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主装修比较简单满足顾客每日生活需求，营业时间12小时以上中百超市社区超市大型综合超市城乡结合部、住宅区、交通要道5000平方米以上经营服务辐射半径3公里以上，目标顾客以居民、企业团购顾客为主,为流通中间环节.商品构成为衣、食、用品齐全,家居日用消费品为主导装修比较简单满足顾客一次性购足需求，设不低于营面积50%的停车场沃尔玛家乐福新一家2020/6/620零售业态基本分类(二)类别选址规模（营业面积）商圈/目标顾客商品结构店堂设施服务功能举例百货店城市繁华区、交通要道5000平方米以上以流动顾客为主以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。商店设施豪华，店堂典雅、明快注重服务，设导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，功能齐全。新世界百货大洋百货SOGO便利店（方便店）在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地100平方米左右居民徒步购物5-7分钟可到达，目标顾客以居民、单身、年轻人为主，80%的顾客为有目的的购买。以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。简单装修满足顾客便利性需求，营业时间16小时以上7-ELEBEN2020/6/621零售业态基本分类(三)类别选址规模（营业面积）商圈/目标顾客商品结构店堂设施服务功能举例专业店多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。营业面积根据主营商品特点而定。以有目的选择某类商品的流动顾客为主体现专业性、深度性、品种丰富，主营商品占经营商品的90%。根据经营品种装修具备有丰富专业知识的销售人员和适当的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求国美电器苏宁电器百安居数码港专卖店繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。营业面积根据经营商品的特点而定以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主以著名品牌、大众品牌为主。商店的陈列、照明、包装、广告讲究提供专业知识性服务，适应消费者对品牌选择需求班尼路真维斯佐丹奴2020/6/622零售业态基本分类(四)类别选址规模（营业面积）商圈/目标顾客商品结构店堂设施服务功能举例购物中心(shoppingmall)中心商业区或城乡结合部的交通要道10万平方米以上，核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。辐射半径10公里以上，目标顾客以流动顾客为主由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮功能齐全，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体，设不低于营业面积40%的停车场徐东销品茂仓储式商场在城乡结合部、交通要道。营业面积一般为10000平方米左右辐射半径10公里以上，以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主主要以食品（有一部分生鲜商品）、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。设施简朴、实用储销一体、低价销售、提供有限服务，设相当于营业面积的停车场麦德龙2020/6/623零售业态基本分类(五)类别选址规模（营业面积）商圈/目标顾客商品结构店堂设施服务功能举例商业步行街中心商业区繁华地段,小型旅游景点周边1公里左右辐射半径10公里以上，目标顾客以流动顾客为主,外地游客居多.各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成,涉及服装,家电,餐饮,金融,百货51个行业室外,各类特色沿街门面组合集购物、休闲、娱乐、餐饮旅游,为一体江汉路步行街万松园步行街批发市场城市副中心区交通运输要道邻近要道,3平方公里,市内和露天街区相结合城市为中心辐射附近省市区,专业投资经营者服装,生活小商品,食品等低成本商品或专业性商品如建材等设施简朴、实用为密集型生产者提供物流和批发.汉正街批发市场汉西建材市场2020/6/624其他业态折扣店特许加盟店餐饮酒店娱乐休闲物流中心2020/6/625商业地产的模式开发模式营利模式销售模式2020/6/626开发模式合作开发--指房地产开发商与零售企业形成战略联盟，采取个性化订制方式进行商业地产开发。地产开发商为零售商家量身定制专用物业作为主力店用于经营。零售商家负责后期专业的营运管理。独立开发--地产开发商自己开发并经营。2020/6/627盈利模式直接销售获利式获取土地地开发销售套现获利2020/6/628盈利模式零售商市场调研开发商获取土地开发招商销售套现获利租金收益出租后期经营定单式2020/6/629案例：定单式—万达商业广场经营业种/品种：休闲娱乐、百货、家居等规划情况：整体规划以两条宽约15—20米的商业步行街有机串联起各大主力店，中间规划了两大中心休闲广场，加上以次为轴心辐射开去的多条辅助通道，有效地聚集了人流。2020/6/6302020/6/631主力店商业经营管理：--1号楼大洋百货自营--2号楼二、三楼沃尔玛自管；四楼工贸家电自营--3号楼二楼华纳国际电影公司自营--其余商铺万达集团成立武汉万达商业广场有限公司进行管理。2020/6/632项目综述：沃尔玛、华纳影院等国际巨人量身定制式入伙，增强了投资客的信心，这种“订单地产”使万达达到借东风的商业效应，使后期商铺的销售和出租都迅速完成2020/6/633盈利模式长期收益式开发商零售商获取土地地开发出租租金收益商业经营营业收入2020/6/634销售模式整体发售整体出租零散发售零散出租包租返利发售2020/6/635案例：包租返利式—钻石大厦项目地址：江岸区江汉区步行街鄱阳街口开发商：武汉太平洋置业有限公司占地面积：1500平方米建筑面积：6000平方米业态地位：小型百货经营管理：分割出售后整体委托经营，并确保年收益及10年回购。经营品种：男女服装、珠宝、化妆品、皮具2020/6/636项目综述优厚的条件使其前期销售成功商业经营不善使其2次关门目前商业经营的不理想使年收益回报变成一个沉重的负担，甚至是无法兑现的空头支票2020/6/637武汉市商业地产现状商业地产投资情况5.459.279.914.72%7.00%5.85%45678910112001年2002年2003年亿元0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%商业营业用房投资额投资比重随着武汉市经济持续发展，城市建设进程加快，旧城改造、新的核心区的创建，商业地产顺势而发。商业地产投资投资额持续增长2020/6/638050100150万M2施工面积131.64138.34新开工面积35.4845.852002年2003年武汉市商业地产现状商业地产预期良好，新开工面积快速增加2020/6/639商业用地供应情况33.9617.1350.81200168.1839.29570.507912420204060802004年2003年2002年万M202468101214宗次用地面积（万M2）规划建筑面积（万M2）宗次武汉市商业地产现状商业地块供应速度加快、集中，促进传统商圈区域复兴，商业地产氛围渐起开发商、投资商眼光更加长远，希望通过商业营运使地产价值最大化，而逐步加重商业地产的投资。2020/6/6400200400600800商品交易市场数量变化200457034318235200361435720932商品交易综合市场专业市场其他市场标准数量营业总面积（万M2）大型购物中心17家120万平方米单店营业面积超过3000平方米以上的大中型综合超市60余家56万平方米大型综合超市3000-5000平方米23家10.1万平方米5000平方米以上的38家46.13万平方米超级市场325家24.76万平方米仓储式商场3家3.57万平方米大型专业店20家20.8万平方米大型餐饮店26家10.6万平方米大型百货店25家49.45万平方米连锁经营的便利店、专业店、专卖店约1000多家商贸物流企业9个武汉市商业地产现状商业向规模化发展新建硬件设施上档次、流通规模上台阶2020/6/641武汉市商业地产现状商业市场反映良好，空置面积减少51.5743.6527.5817.65020406