房地产估价报告

1房地产抵押估价报告项目名称：银川市兴庆区中兴小区一期6号楼601室房地产价格评估。委托方：杨波估价方：银川市信达资财房地产估价中心估价人员：卢文马玥拓春艳姚莉红焦凤虎马玉虎估价作业日期：二零一三年十二月九日至二零一三年十二月十三日估价报告编号：宁宏建估证字[2013]第013号目录第一章致委托估价方函..............................4第二章估价师声明..................................6第三章估价的假设和限制条件.........................7第四章估价结果报告...............................10一、估价委托方.......................................10二、估价方...........................................10三、估价对象概况.....................................10四、估价目的.........................................13五、估价时点.........................................13六、价值定义.........................................13七、估价依据.........................................13八、估价原则.........................................14九、估价方法.........................................16十、估价结果.........................................18十一、估价人员.......................................18十二、估价作业日期...................................18十三、估价报告应用的有效期...........................18十四、风险分析及变现能力分析.........................19第五章附件..................................22第六章估价技术报告...............................23一、区位状况分析.....................................233二、实物状况分析.....................................24三、权益状况分析.....................................25四、最高最佳使用分析.................................26五、市场背景分析.....................................27六、估价方法的选用...................................31七、估价测算过程....................................32八、估价结果.........................................434致委托估价方函杨波：我中心接受您的委托，对属您所有的位于兴庆区清河北街中兴小区6号楼1单元601室，建筑面积为97.56m2的房地产抵押价值进行评估，估价结果为金融机构确定该房地产的抵押贷款额度提供价值参考依据。根据国家有关法律、法规、政策和您提供的有关资料及我中心估价人员实地查看所得数据，本着独立、客观、公正的估价原则，按照评估工作程序，运用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，结合估价经验并考虑影响房地产价值的因素，综合分析确定位于兴庆区中兴小区6号楼1单元601室，建筑面积为97.56m2的房地产在估价设定的假设和限制条件下，于估价时点二零一三年十二月十三日的公开市场价值为506336.4元，无法定优先受偿款，抵押价值为506336.4元，大写（人民币）：伍拾万陆仟叁佰叁拾陆元贰肆角，单价为5190元/m2。产权人产权证号建筑面积(m2)总层数及所在层数结构设计用途估价方法市场价值(元)优先受偿款(元)单价（元/m2）抵押价值(元)杨波银房权证兴庆区字第2007060412号97.566/7框架住宅市场法收益法506336.405190506336.4备注本估价报告应用的有效期为一年，即2013年12月9日—2014年12月13日。顺致商安法人代表：卢文5银川市信达资财房地产估价中心二零一三年十二月十三日6估价师声明我们郑重声明：1、我们在估价报告中所用资料数据是真实和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本报告中的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我中心注册房地产估价师马玥、估价员焦凤虎于2013年12月09日对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，并拍摄了估价对象的影像资料。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。注册房地产估价师签章：注册房地产估价师马玥6420040012注册房地产估价师姚莉红64200200077估价的假设和限制条件一、估价的假设条件1、估价对象以最高最佳用途使用为估价前提，并可在公开市场上自由转让，可以长期持续使用，若转换使用用途，本估价结果无效；2、估价人员对估价对象的现场查看仅限于估价对象室内、室外外观部分的现场查看，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，本次评估假设估价对象工程质量符合国家有关技术、质量验收规范；3、估价时点时估价对象未设定抵押、典当等他项权利；4、估价对象房屋所有权及建设用地使用权权属合法、面积准确，无产权异议；5、估价对象不存在也不涉及任何法律纠纷；6、估价对象没有法定优先受偿款。二、估价的限制条件1、本估价报告是严格按照房地产估价的原则和程序进行的，所评出的估价结果为估价对象在2013年12月13日的公开市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款后的抵押价值，其公开市场价值为下列交易条件下最可能实现的价格：⑴交易双方是自愿地进行交易的；⑵交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化；⑶交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象；⑷交易双方掌握必要的市场信息；8⑸交易双方有较充裕的时间进行交易；⑹不存在特殊买者的特殊加价。2、本估价报告应用的有效期为一年，即2013年12月09日—2013年12月13日。如在估价报告应用的有效期内，国家经济形势、城市规划、房地产税费政策、金融政策等发生重大变化，使房地产市场价格变化较快，因而对估价结果产生明显影响时，本估价结果亦应作相应调整甚至重新评估；若报告使用人未在估价报告应用的有效期内使用本估价报告，由此造成的不良后果，我中心对此不承担任何责任。3、本评估报告仅可用于确定属杨波所有的位于兴庆区清河北街6号楼1单元601室的房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，其他用途无效。4、本估价结果中已包括国有建设用地使用权价值。5、委托方应当向房地产估价机构如实提供估价对象的相关资料，本估价报告主要依据委托方提供的相关资料进行评估，委托方应对其所提供资料的真实性、合法性和完整性负责。因委托方所提供的相关资料失实造成估价结果有误的，评估机构和估价人员不承担相应的责任。6、本报告估价结果在满足全部假设与限制条件下成立，报告使用人使用本报告时，如市场状况或估价对象权利状况、实物状况发生变化，足以影响估价对象价值时，应重新委托评估。7、本报告结果未考虑抵押处分时所发生的相关费用及资金利息。98、本估价报告确定的估价结果为假设公开市场条件下的市场估价，不能替代市场价值。本报告所得出的估价结果，仅供抵押双方参考，抵押贷款最终数额由抵押双方根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定。9、本报告书由正文和附件两部分组成，不得随意分割使用。本报告须经注册房地产评估师签字，评估机构盖章并作为一个整体时有效。10、未经评估机构同意，本报告书的全部或部分内容不得向委托方和评估报告审查部门外的的单位和个人提供，也不得发表于任何公开媒体。11、如发现本估价报告文字、数字因校对或其它类似原因出现正常错误或纰漏，应及时通知本评估机构更改。12、本报告的解释权归宁夏信达资财房地产评估中心所有。10估价结果报告一、估价委托方：杨波地址：兴庆区清河北街中兴小区6号楼1单元601室二、估价方：宁夏信达资财房地产评估中心地址：银川市清河街68号法人代表：卢文估价机构资质等级：房地产二级评估资质、土地B级评估资质证书编号：宁建房估证字[2013]第013号、B200564004号资质有效期限：2013年12月09日------2013年12月13日联系人：卢文联系电话：[phone]三、估价对象概况（一）区位状况估价对象位于银川市兴庆区清河北街中兴小区6号楼，该小区位于银川市清河北街东侧，距凤城医院约10米，其四至：东至红花渠，南至上海东路，西至清河街，北至田家炳高级中学。估价对象位于1单元601室，南北朝向，其具体区位状况如下：1、外部基础设施：估价对象所在区域内道路、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等外部基础设施齐全。112、公共服务设施完备程度：估价对象距农业银行、宁夏华夏医院、北门旅游汽车站、凤城医院、田家炳高级中学、物美大卖场金凤店等较近。3、环境状况：估价对象所在小区无空气、水、噪声、辐射、固体废物等污染，自然环境较好，小区内花卉、树木随处可见，建造田园式绿化景观和多种休闲设施，建筑典雅，楼宇布局错落有致，环境整洁，居住环境良好，估价对象所在区域为银川市中档商品房居住区，居民素质较高，人文环境较好。4、物业管理状况：估价对象所在小区内设有门卫、保安及摄像监控系统。5、交通状况：估价对象所在小区临清河街、中山街，丽景街为银川市重要交通干道，路面宽阔、平整，车流量较大，附近有49、301、105、37路公交车经过，交通条件便利，小区内设有地上停车位，并建有地下停车场。（二）实物状况1、房屋利用状况估价对象主体为一幢七层框架结构住宅楼，于2010年建成，总高为18.9米，每层层高2.7米，外墙面刷涂料，南北朝向，共六个单元，单元设计为一梯两户。估价对象位于其1单元601室，建筑面积为97.56m2，户型设计为两室两厅一卫，其具体状况如下：单元门为智能对讲防盗门，入户门安装防盗门，塑钢窗；室内为瓷砖地、木地板、精装墙；装修属精装。估价对象结构稳定，主体无沉降现象，室内水、12暖、电、气设施齐全，地面、墙面及门窗均无破损现象，维护状况良好，使用状况一般。2、建设用地利用状况估价对象宗地为兴庆区清河北街6号楼1单元601室分摊用地，国有建设用地使用权面积为15.28m2，地类用途为城镇单一住宅，使用权类型为出让，容积率为1.8，宗地形状呈长方形，地势平坦，工程地质条件较好，在利用上无地质、水文等不良自然条件限制及自然灾害威胁，目前达到宗地红线外“七通”（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通暖、通气），宗地红线内“七通一平”（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通暖、通气及土地平整）的开发程度。（三）权益状况1、估价对象产权登记状况⑴建设用地使用权状况土地使用权人为杨波，座落为兴庆区清河北街中兴小区6号楼1单元601室，地号为11-6-02，地类用途为城镇单一住宅，使用权类型为出让，使用权面积为1.28m2，终止日期为2043年08月24日，《国有土地使用证》为银国用（2013）第13571号。⑵房屋所有权状况估价对象房屋所有权人为杨波，房屋产别为私有，框架结构，建筑面积为97