集中式长租公寓白皮书(终版)_链家研究院

集中式长租公寓白皮书链家研究院2017—2018012018，慢一点回顾过去的几年，作为一个整体，长租公寓已经成为一个标准化的行业，且已经初具规模，形成多层次、广覆盖的供给体系。不少代表性的品牌公寓已经有七八年的历史，这些在“盐碱地”上成长起来的企业，基本经历了一个相对完整的运营管理周期，运营能力得到一定程度的验证，因而也获得了资本市场的认可，估值超过200亿的企业已经出现，估值超过10亿的创业公司已经不在少数。这是行业初步形成的第一个标志，即出现了一批被验证、可持续运营的品牌机构。第二个重要标志是公寓产业链的形成，在房源、开发、运营、资金、管理等关键节点都已出现相对完整的服务链条，围绕着运营效率和租客体验衍生出了租赁信息平台、管理系统、租赁金融、保洁维修等各细分行业，以租住服务为核心的产业链闭环逐渐形成。回顾过去的一年，2017可以说是我国长租公寓超高速增长的一年。从需求端看，床位、单间、整租，低端、中端、高端，围绕流动人口、年轻白领、家庭等全年龄、全周期的产品线已经相当丰富。从供给端看，集体租赁土地入市、全国近120块自持性租赁住宅用地连续推出，从而形成增量开发与存量盘活相互补充的两个租赁市场。从运营端看，包租模式已经升级迭代，轻重结合、资管分离、租赁平台等商业模式的创新加速，全产业链的运营能力有所提升。从金融端看，租赁金融试点不断落地，多起REITs产品发行，风险资本大量涌入长租公寓领域，银行开始为租赁市场提供授信支持，金融机构与开发企业、运营公司的合作愈加密切。从政策端看，行业监管更加规范，从顶层的供应规划、租约保障到具体的消防审查，都日趋规范，行业环境不断重塑。然而，抛开表面上纷繁复杂的变化，站在今天这样一个亢奋的时间点，我们更需要冷静地看待租赁、看待公寓，真正让我们看清这个世界的，不是我们的眼睛，而是我们的洞察，我们的认知能力。第一，租赁是一个慢活，快不了，慢才是真正的能力。规模的快速扩张很可能是陷阱，而非效率。1万间与5万间的规模所需要打磨的能力是完全不同的，做到1万间，不等于可能做到5万间。但是如果能够做到50万间，就有可能在很短的时间内做到数百万间。换言之，这个行业的突出特点是规模效率的变化曲线是非线性的。5万间以内的规模效率不高、10万间级别的规模效率中性、50万间级别的规模效率很大，因此，第一个5万级别的门槛是最难跨越的，这也是为什么95%的品牌公寓企业的规模都小于这个量级的原因。同时，这个量级也是大量企业的“死亡陷阱”，扩张过快，试图快速突破，特别是高杠杆驱动的扩张，基本都要以死亡为代价。02第二，长租公寓的核心是运营，运营的核心在于房、资金和租赁关系的管理与服务。房是资产、房是起点，如果拿房成本太高、库存结构不合理，运营能力再强，也无法保证收益。从人的角度看，租赁运营最大的挑战是出租周期太短，集中式公寓的租期往往不超过10个月，分散式不超过8个月，对于这样的周期结构，出租率和空置期的管理是非常大的挑战。特别是对于开发商转型公寓运营的企业，尤其要关注这一点，开发和公寓是完全不同的两个生意，开发的核心是高周转，公寓的核心是运营，开发出来不等于出租出去，原则上，房子建成，才是租赁服务的开始。第三，租赁空间很大，但是不会爆发，租金涨幅有限，甚至会周期性下降。从长期趋势看，租金的市场规律是租金收入弹性几乎为一个常态，对于一线常数，大概是1-1.5之间，换言之，收入上涨10%，租金最多上涨15%；二线城市大概在1左右，三四城市远远小于1，甚至为负，这些城市基本不需要做租赁。例如，近十年，一线及重点二线城市租金均呈现上涨趋势，其中一线城市租金涨幅最快，北京租金涨幅达到90.32%，二线重点城市租金涨幅次之，杭州租金涨幅61.74%，南京租金涨幅56.67%。从周期角度看，2017年租金变化趋势出现一些的明显的特点：总体上，租金涨幅放缓，不少城市租金水平与去年基本持平，上海甚至出现负增长，只有北京和杭州实现了良好的增长记录，实现了8%左右的涨幅。这里暗含的主要问题可能是：一方面是近年来人均收入增长速度的下降在租赁市场上的反应；另一方面是2017年以来，针对租赁市场的支持性政策对供给端的影响更大，使得开发商、国有企业、创业公司等进入速度明显加快，特别是上海市场，各种类型的品牌公寓企业明显增多，其中集中式公寓的增量更为显著。在这种情况下，2018年，我们需要关注租赁市场的潜在风险，尤其是高杠杆、高价拿房的租赁运营企业，会遇到一定的压力。总之，2018年，慢一点！慢点走，才能走得更远！链家研究院院长03第2章我国集中式长租公寓政策与供应分析172.1行业政策汇总172.1.1中央政策回顾192.1.2地方政策回顾1.3供应结构11111.3.1测算逻辑121.3.2现状分析131.3.3未来预测081.2市场规模081.2.1规模现状091.2.2国际比较101.2.3未来预测第1章我国集中式长租公寓行业现状071.1行业定义071.1.1定义071.1.2优势071.1.3房源获取目录04303.2运营模式及产品分析303.2.1机构运营模式分析343.2.2集中式长租公寓产品解析第3章行业机构端详解263.1企业发展历程及分类263.1.1我国长租公寓发展历程273.1.2机构运营企业分类解析202.2政策障碍242.3租赁供给计划202.2.1企业端232.2.2租客端374.1公寓租客信息特征第4章北京公寓租客需求分析474.3租赁渠道504.4公寓租客租赁痛点504.5房屋偏好454.2居住环境目录055455575859展望1：长周期看，供不应求，政策造就蓝海市场展望3：1000间以上的大盘比例增加，运营效能要求更高展望5：国家队大规模进入，B2C份额提升，龙头企业规模达百万间展望7：产品线多元化，蓝领和金领市场渐热展望9：“互联网+租赁”由营销向制造业和生活服务全产业链渗透第5章行业展望5456575959展望2：去杠杆带来的金融风险，加杠杆扩张规模的企业面临更大金融风险展望4：供给放量过快导致出租率下降，租金水平受影响展望6：租客端的扶持政策陆续出台，租客支付能力提高展望8：行业管理智能化提升，人工智能造就“无人公寓”展望10：政府线下监管更严格，消防报批难度增加，助推品牌公寓市场占有率提升目录06我国集中式长租公寓行业现状1071.1行业定义1.1.1定义集中式长租公寓，是指房源集中布置（整栋或整层），有公共空间、专业品牌运营管理、平均租期半年及以上的租赁型公寓。1.1.2优势相较分散式公寓、个人住宅等租赁型产品，集中式长租公寓具备四类优势：（1）管理成本低，房源集中、租约稳定，运营的人房比更低；（2）有公共空间，加之客群特征较为相近，可开展多样的社区活动，有助拓展收入来源并增加客户黏性；（3）易于建立品牌标识，提供标准化的服务，增加产品溢价;（4）物业签约的年限长，经营更稳定。1.1.3房源获取方式房源获取方式有包租、自持、加盟/托管3种。（1）自持：重资产模式，需大量资金竞拍、收购，分自持新建地块（40或70年）和收并购二手项目两种，多需股权融资辅助；（2）包租：轻资产模式，需以包租形式跟国企、政府、二房东签订租赁合同，原物业类型有厂房、商办、宿舍、酒店等，约定租赁期限（分散式3-5年，集中式10-15年）和租赁期间租金涨幅标准（一般每三年涨5-10%），经过改造装修后投入运营；（3）加盟/托管：零资产模式，输出管理团队和品牌资源，利润来源于加盟费或托管费、超标营业额提成，或按股份进行分成。集中式长租公寓要素示意图片来源：亿人口，租赁人口目前为1.68亿，2016年我国的租金GMV约为1.2万亿。从国际经验上看，美国拥有3亿人口，租赁人口约为1亿，租金GMV约为1万亿；日本拥有1.2亿人口，租赁人口约为3400万，租金GMV约为7200亿。我国一线市场公寓数量占比60%，租金规模约324亿；二线及其他市场以杭州、南京、苏州及西安为代表，公寓数量占比40%，年租金规模约86亿。全国及重点城市市场发展现状全国重点城市集中式品牌公寓门店数量数据来源：链家研究院数据来源：链家研究院上海北京广州深圳19%16%12%12%一线城市占比60%西安杭州南京苏州其他5%10%6%6%14%二线城市占比40%050100150200250上海北京广州深圳杭州南京苏州厦门成都西安佛山天津武汉重庆济南福州大连青岛东莞长沙09全国来看，集中式品牌公寓主要分布在一线城市，在人口流入及经济基础较好的二线城市也有分布。一线城市中，北京、上海集中式品牌公寓门店数量最多，杭州、南京等二线城市集中式品牌公寓门店数量已超50家，并呈快速扩张趋势。从集中式品牌公寓门店的区域分布看，华东地区以半数的占有比例遥遥领先。其次是华南，占比达25%。占比较少的区域为中部地区、西北和西南地区，受经济、人口、产业发展等因素的制约，集中式品牌公寓门店的数量占比不足5%。我国集中式品牌公寓门店的区域分布占比国际比较数据来源：链家研究院数据来源：链家研究院1.2.2国际比较从国际经验上看，发达国家的租赁人口占比在30%左右，而目前我国租赁人口占比仅为12%，在未来，我国租赁人口的增长有较大空间。从租赁房屋套数占比数据看，美国、日本、德国等发达国家的占比均超35%，我国目前仅为19%，租赁房屋套数的增长会是未来趋势之一。集中式品牌公寓1%城中村28%分散式品牌公寓4%个人普租67%10B2C房源市场占比的国际比较数据来源：链家研究院从国际经验上看，B2C房源市场占有率平均在30%以上。日本的B2C市场占有率高达83%，我国目前B2C机构化占有率不到5%，机构化运营的崛起将会是发展趋势。1.2.3未来规模预测我国拥有较大的人口基数和快速发展的租赁需求，在政策的扶持下，租赁行业将会有较快发展，主要是增量新建、存量改造两部分。（1）增量：增加新增开发量，包括招拍挂地块中的自持面积及大量的集体土地供应。以此方式，使集体土地建设活动正规化，盘活集体土地的潜在价值，带动房地产的投资。未来五年主要城市租赁用房供应计划：北京50万套、上海70万套、广州15万套、深圳110万套（其中100万套存量房改造）、杭州8万套、郑州3.8万套。（2）存量：存量房的改造，通过对老旧住宅小区、破旧城中村、闲置商业、废弃厂房等的升级改造，成为青年公寓。影响有两点：一是工程改造和室内外装修直接带动水泥、钢铁、建材、家居、家电、物流、人工等上下游产业；二是使这些低估的物业得到增值，成为金融产品标的，增加社会整体财富，未来资产证券化也为金融业的发展和个人机构投资注入了活力。111.3供应结构以全国租赁热点十个城市为例，重点对住房租赁市场的供应结构和机构占比进行分析。1.3.1测算逻辑依托链家数据，对全国重点十城租赁住房现状供给结构进行估算，测算表和方法如下：1、城市人口X租赁人口占比=租赁人口数2、租赁人口数/每间平均居住人数=租赁房间总数3、租赁住房总数=集中式公寓+分散式公寓+城中村+个人普租（工厂宿舍、园区宿舍不在租赁人口预测范围内，公租房各地情况不同，暂按计入个人普租处理）4、机构化比例=（集中式公寓+分散式公寓）/租赁房间总数5、数据来自各城市统计局、中国知网文献、链家研究院全国重点十城租赁住房现状供给结构估算（2017年）数据来源：链家研究院城市租赁人口（万）租赁折算住宅（万间）个人普租（万间）城中村（万间）分散式品牌公寓（万间）集中式品牌公寓（万间）机构化比例上海951528448.739.130.010.37.6%北京862479242.3187.445.04.110.3%广州490327218.6100.05.03.02.4%深圳590393127.8255.08.02.52.7%成都465310221.882.84.01.41.7%天津449299226.670.02.00.60.9%苏州248165153.74.65.02.04.2%武