可行性研究报告案例

“锦江之星”经济型酒店项目可行性研究报告案例分析一、项目概况二、市场分析三、项目方案策划与经营四、项目选址（SWOT分析）五、投资估算与资金筹措六、财务分析七、风险分析八、结论锦江之星可行性研究报告目录•第一章总论•第二章市场营销和建设规模分析•第三章投资估算与资金筹措方案的评估•第四章财务分析•第五章建设条件和店址选择•第六章技术条件和项目进度安排•第七章综合效益评价•附表思粥斋可行性研究报告目录总论•项目背景（项目名称，项目承办单位，项目主管部门，项目拟建地区、地点，参加单位及法人代表，研究工作依据，研究工作概况）•投资必要性及意义（企业获利情况，对当地经济、社会发展的影响）•可行性研究工作的依据•可行性研究的总概况,结论及建议第一部分项目概况一、项目概况项目名称：“锦江之星”经济型酒店地址：厦门市莲坂地块项目总投资：2000万元经营模式：特许经营加盟“锦江之星”项目规模：总建筑面积----3000平米;占地面积——500平米;层数——6层;客房数——120间;员工总数——50人市场定位：针对工薪层商务人士和旅游者的二或三星级经济型酒店，每天每间标准间平均租金初步定价于188元方案介绍：项目总投资2000万元，其中建设投资1826万，流动资金147万；•2000万中有1000万通过银行贷款取得，预计3年还清，另外1000万自有；该项目建设期预计1年，第二年开始运转营业，预计营业期第1年出租率可达62％，以后每年按5％速度递增，第4年开始稳定在77％；故营业期第1年营业收入可达851万，第二年营业收入可达920万，第3年营业收入可达988万，第4年开始稳定在1057万，前10年平均收入达到1011万元。7第二部分市场分析市场分析与建设规模•市场调查（拟建项目产出物用途调查，产品现有生产能力调查，产品产量及销售量调查，替代产品调查，产品价格调查，国外市场调查）•市场预测（国内市场需求预测，产品出口或进口替代分析，价格预测）•市场推销战略（推销方式，推销措施，促销价格制度，产品销售费用预测）•产品方案和建设规模（产品方案，建设规模）•产品销售收入预测（以列表表示）投资环境因素调查政治法律环境社会文化环境科学技术环境经济竞争环境市场调查的内容：1.投资环境因素调查8.2项目投资的市场调查与预测2.投资产品需求调查8.2项目投资的市场调查与预测2.投资产品需求调查产品用途调查相关产品调查生产能力调查产量和销量调查价格调查国外市场调查•3.投资决策因素调查3.投资决策因素调查投资形式调查投资时机调查投资规模调查投资地点调查8.2项目投资的市场调查与预测12二、市场分析（2）经济型酒店把客房作为经营的绝对重点，客房的条件可与三星级酒店媲美。1、经济型酒店概念及定位（1）定位于普通消费大众，价格适中，基本设施齐全，干净、方便、舒适。（1）厦门酒店业结构的不合理和经济型酒店的消费空挡给经济型酒店的发展提供了大好机遇。“两头大，中间小”2、厦门市经济型酒店现状及前景分析（2）厦门为沿海开放城市，丰富的旅游资源和各种国内国际商务会议吸引了大批游客和商务人士，不断增大的客源成为经济型酒店发展的有利因素。第三部分项目方案策划与经营经营模式：通过特许经营方式加盟“锦江之星”加盟意义：（1）“锦江之星”品牌的成功（2）加盟“锦江之星”所享受权利1.项目经营模式三、项目方案策划与经营市场定位：工薪层商务人士和旅游者（介于二或三星级间）定位依据：（1）定价：厦门共有68家星级酒店：两家五星级的优惠房价分别为575元/间和568元/间；四星级以及准四星的优惠价为200—548元/间；三星以及准三星的优惠价为168—310元/间；二星的优惠房价为155—280元/间。经济型酒店大约处于二－三星级水平，故大约拟订房价为188元/间。（2）出租率：根据“锦江之星”各加盟店80%以上的平均出租率以及厦门实际情况，我们预测营业期第一年出租率可达62%，以后每年以5%速度递增，第二、三年分别67%、72%，从第四年开始稳定在77%。2、项目市场定位3、项目经营策略经营策略：（1）简化功能（2）提高性价比（3）节约成本第四部分项目选址建设条件与厂址选择•资源及原材料（资源评述，原材料及主要辅助材料供应，需要作生产实验的原料）•建设地区的选择（自然条件，基础设施，社会经济条件，其它应考虑的因素）•厂址选择（厂址多方案比较，厂址评分优选法）20四、项目选址（SWOT分析）优势（S）•地理位置优越•商业增值空间大劣势（W）•竞争对手多•投资成本高•居住环境嘈杂机会（O）•价格优势•同价位酒店竞争少•区位好，升值潜力大威胁（T）•潜在竞争对手-明发酒店第五部分投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措•项目总投资估算（固定资产投资总额，流动资金估算）•资金筹措（资金来源，项目筹资方案）•投资使用计划（投资使用计划，借款偿还计划）五、投资估算与资金筹措（一）（1）投资计划：该项目总投资2000万，其中主要用于建设投资1826万，还包括27万的建设期利息和147万的流动资金。建设投资（包括建设期利息）在建设期（第1年）一次性投入，流动资金在经营期开始（第2年）投入。（2）建设投资1826万中：固定资产投资1749万，其中包括建安工程费用900万，土地征用费750万，工程其他费用63万，预备费36万；无形资产投资主要是一次性加盟费50万；递延资产投资重要指项目筹建开办费，约27万。（详见附录表2）（3）资金筹措计划：2000万总投资中自有资金1000万，长期借款1000万。流动资金147万全部自有，建设投资853万自有1000万借入。表1投资计划与资金筹措表：单位：万元项目合计建设期经营期备注011总投资20001853147固定资产原值=建设投资-无形资产-递延资产+建设期利息=1776万元1.1建设投资18261826估算如表2所示（见附录）（其中1000万借入，826万自有）1.2建设期利息2727借入资金/2×贷款利率(5.58%)＝（1000/2）×5.58％＝271.3流动资金147147全部自有2资金筹措20001853147资金筹集中，自有资金与借入资金比例约为1：1，因为在“锦江之星”担保的情况下，银行贷款可达投资总额的50％，期限不超过5年2.1自有资金10008531472.1.1用于建设投资8538532.1.2用于流动资金1471472.2长期借款1000100025建设投资1826万中：固定资产投资1749万，其中包括建安工程费用900万，土地征用费750万，工程其他费用63万，预备费36万；无形资产投资主要是一次性加盟费50万；递延资产投资重要指项目筹建开办费，约27万。五、投资估算与资金筹措（二）估算价值（万元）占建设投资比例(%)备注1固定资产投资174995.783131.1建安工程费用90049.28806每平米3000元，建筑面积3000平米3000元/m2×3000m2＝900万元1.2土地征用费75041.07338每平米15000元，占地面积500平米15000元/m2×500m2＝750万元1.3工程建设其他费用633.450164包括：可行性研究费1％、勘察设计费2％、厂址选择费1％及工程监理保险费2％，合计占建安费的7％1.4预备费361.971522按建安费的4%估算2无形资产投资（加盟费）502.738226指加盟“锦江之星”一次性支付的加盟费50万3递延资产投资（开办费）271.478642包括咨询费、人员培训费、筹建人员工资等（占建安工程费用的约3%）合计1826100表2建设投资估算表：单位：万元还本付息计划：长期借款1000万，经营期（第2年）开始还款，3年还清（不含建设期）建设期（第1年）应计利息27万元经营期（第2年）计息56万元，还本328万元经营期（第3年）计息37万元，还本332万元经营期（第4年）计息19万元，还本340万元表3还本付息计划单位：万元项目建设期经营期01231长期借款及还本付息1.1年初累计借款10006723401.2本年应计利息275637191.3本年还本3283323402还本资金来源3283323402.1折旧费1211211212.2摊销费1515152.3未分配利润192195204注：本年应计利息=年初累计借款额*贷款利率5.58%年初累计借款=去年年初累计借款-本年还本额还本资金来源于折旧费、无形资产及递延资产摊销费和本年末未分配利润五、投资估算与资金筹措（三）第六部分财务分析六、财务分析1、收益估算2、成本费用估算3、利润估算4、财务比率分析6、回收期与内部收益率估算5、现金流量表估算1、收益估算项目比重经营期1234567891年客房收入0.6511552593634634634634634634每间客房每天租金（元）188188188188188188188188188客房出租率0.620.670.720.770.770.770.770.770.772年餐饮收入0.352983223463703703703703703703其他收入0.05434649535353535353合计营业总收入1851920988105710571057105710571057•说明：•（1）年客房收入＝平均每间客房每天租金×客房出租率×120间客房×365天。其中，平均每间客房每天租金定为188元，低于同等级酒客房出租率第一年为62％，以后按每年5％的速度递增，第四年达到并稳定于77％（参照各地“锦江之星”加盟店的经营情况及厦门实际情况）•（2）一般，经济型酒店年客房收入占营业总收入的60％，据此估算年营业总收入•（3）一般，年餐饮收入和其他收入分别占营业总收入的35%和5%，据此估算。•估算结果：随着出租率提高，营业总收入在经营期第一年为851万，逐年上升，第四年稳定在1057万，其中刻房收入占60%，餐饮收入占35%，其他收入占5%。（1）营业成本费用占当年经营总收收入的约30％其中：•原材料成本控制：同行业原材料占营业额20%，加盟后团购价低于同行业20%,故原材料费用占营业额比重为16%；•人力成本控制：比同等酒店低2/3，约需营业人员0.3人／间，故营业人员约需120*30%=36人，其余保安5人，管理人员9人，共有员工50人；其中一般员工工资福利占营业额5%，管理人员工资福利占营业额3%；•水电燃料费占营业额6%，其他营业费用占3%。2、成本费用估算（2）管理费用包括：•①加盟管理费，按营业额的3.5%收取；•②固定资产折旧（采用直线折旧法，不考虑资金时间价值）•固定资产原值=1776万元•固定资产残值=原值*4%=1776*4%=71万元•折旧年限=20*60%+5*40%=14年•（其中建筑折旧年限20年，建设费用占建安费的60%；设备折旧年限5年，设备购置安装费用占建安费的40%）•故每年折旧费=（固定资产原值-残值）/折旧年限=121万元•③无形及递延资产摊销•无形及递延资产原值=加盟费50万+开办费27万=77万•摊销年限为5年•故每年应摊销费用=原值/摊销年限=15.4万元（3）财务费用主要为长期借款利息•建设期应计借款利息算入固定资产原值进行折旧提取•经营期每年借款利息=年初累计借款额*贷款利率5.58%•（三年还清贷款，其余年份借款利息为0）•估算结果：总成本费用变化较小，第一年为521万，第二年为509万，第三年为516万，第四年开始稳定在522万；总成本费用包括营业成本、管理费用和财务费用，其中营业成本占30%。项目占营业总收入比重经营期1234567891营业成本及费用0.32552762963173173173173173171.1原材料0.161361471581691691691691691691.2一般人员工资与福利0.054346495353535353531.3水电燃料费0.065155596363636363631.4其他营业费用0.032628303232323232322管理费用19219620120520