重庆华润置地万象润街商业案例研究39p页

万象润街商业案例分享华润创业。。。。其他子公司华润水泥华润信托华润置地华润资产华润建筑华润物业与房地产相关华润集团公司框架：华润集团1938年在香港成立，现至少6家子公司参与商业地产投资、开发、运营等全过程，从上-中-下游保证华润商业地产的成功。华润电力华润纺织1948年，联和行进行改组、扩大，更名为“华润公司”。“华”代表中国，“润”取自毛泽东的字“润之”，蕴含“中华大地，雨露滋润”的美好寓意华润综合体产品系列：万象城+五彩城+欢乐颂橡树湾英伦系列百万平米城中城系列住宅+五彩城商业万象城都市综合体其他产品系列凤凰城精品都是系列特色高端产品低密度大平层橡树湾学府系列住宅+欢乐颂华润置地成都万象城万象城五彩城欢乐颂合肥五彩城成都欢乐颂哈尔滨欢乐颂华润综合体产品系列：万象城+五彩城+欢乐颂形式1：大型规模，200万左右㎡形式2：中小规模，100万㎡以下欢乐颂（纯社区购物中心）欢乐颂+住宅（区域性购物中心）五彩城+住宅（livingmall）五彩城+写字楼（shoppingmall）华润总合体万象城五彩城欢乐颂三大综合体分布城市万象城二线的省会城市为主，区域性经济中心，如深圳、杭州、成都等五彩城一、二、三线城市，甚至四线城市，二线超一半，如淄博、合肥等欢乐颂二线城市为主，占近七成，如海口、苏州、哈尔滨、南京等分布城市特点：三种综合体集中布局在发达的东部二线城市位置选址：等级越高越靠近城市核心，等级越低越往城市外围布局租金低价离城市中心距离城市中心万象城五彩城欢乐颂三大综合体在城市位置分布理想图三大综合体选址分析万象城核心地段商务业区或者新CBD，如罗湖万象城-核心商务去、杭州万象城-新CBD五彩城大型生活区CLD或者其他区域商业中心，如北京五彩城-CLD，淄博五彩城-城市次商业中心欢乐颂大型社区，区域商业片区，如深圳欢乐颂-区域商业片区整体定位对比：业态多样性与档次成正比物业对比分析：等级越高物业类型越多样化，如万象城一定有商业、住宅、写字楼、酒店。商业住宅写字楼酒店公寓万象城五彩城欢乐颂备注：表格填充满格为所有城市该综合体含有该物业形态半格填充代表部分城市综合体含有该物业形态与住宅组合：根据项目档次、大小、潜在客群选择适当商业+住宅组合，住宅开发+持有物业+增值服务”三位一体的全新生意模式部分城市商业地产和住宅的组合情况深圳商业地产住宅杭州万象城幸福里合肥万象城凯旋门沈阳万象城悦府无锡万象城太湖国际社区成都万象城二十四城重庆万象城二十四城南宁万象城幸福里北京五彩城橡树湾合肥五彩城幸福里淄博五彩城凯旋门长沙五彩城凤凰城哈尔滨欢乐颂幸福里北京五彩城+橡树湾重庆万象城+二十四城增值服务：针对不同客户的功能化需求，以最大限度吻合家庭成员行为习惯的家居设计为核心，为客户提供包括室内设计、装修施工、机电改造、家具定制、配饰选择等家居整合解决方案，给客户一个高品质的“成品入住家”。万象城商业模式探究？华润万象城整体定位：客户——城市中产阶级，档次——“中档偏高”客户定位真正服务的对象是城市的中产阶级，以家庭为主的消费者，女性是重要客户档次定位万象城的市场定位确定为“中档偏高”完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐。华润万象城位置特征：1、城市核心商业商务地段；2、新城区核心，如新CBD、新行政中心、高新区的附近。部分万象城位置资料名称位置特征名称位置特征深圳万象城罗湖-核心商务区合肥万象城行政中心附近深圳大冲万象城南山-高新区成都万象城新CBD杭州万象城滨江新城CBD南宁万象城东盟商务区位置特征：1、选择城市新城区的核心地段；2、“第一商圈”（15分钟步行范围内）聚集相当数量的中高收入人群；3、交通便利，停车方便；4、考虑政府的城市规划。华润万象城开发模式特征：以主买地自建为主，部分是与新鸿基合作开发，郑州万象城是收购印象城重建。城市开发模式深圳罗湖买地自建沈阳买地自建大连买地自建成都买地自建南宁买地自建合肥买地自建深圳大冲买地自建青岛买地自建重庆买地自建上海买地自建常州买地自建泰州买地自建济南买地自建杭州与新鸿基合作开发无锡与新鸿基合作开发郑州收购深国印象城重建华润万象城物业分析：商业（18-28万㎡）+写字楼（10万㎡左右）+酒店（1个）+公寓（少部分有）+悦府系列住宅。根据城市经济、具体位置、地块形状做调整城市总建筑（万㎡）商业（万㎡）写字楼（万㎡）酒店（万㎡）住宅（万㎡）公寓（万㎡）深圳罗湖5518.84.28110杭州50241161425沈阳60206110成都210一期24.4（共60）7.6150南宁9027.430含在30写字楼里270郑州400合肥901820500深圳大冲30018含在228万商住面积里五星+四星酒店青岛10020重庆200236+8.5涵在8.5万㎡写字楼里16010上海55.5常州32无锡4024泰州8020西安9530500大连19.310.5济南占地260亩超15个城市超过1200累积将超过350累积约200超过15个五星级酒店因项目而定少部分带有公寓物业配比分析总规模小于100万方综合体商业：酒店：住宅：公寓=33%：22%：33%：12%：0（少部分有）总规模200万方左右综合体商业：酒店：住宅：公寓=15%：7%：3%：73%：2%备注：大于200万方的有二十四城系列、大冲新城重庆万象城+二十四城模式探究？华润二十四城在景观设计、建筑设计上，对建设厂原貌保存上采用了各种手法，将工业文明记忆植入整体规划中，成为凝练的工业记忆和城市表情。是旧城改造项目，城市文化保留与传承的典范。项目属性：于2007年拿地，原杨家坪建设厂旧址，属于重庆城市化升级中的旧城改造项目基本信息地理位置九龙坡原建设厂厂址总占地面积1051.3亩总建筑面积191.6万平方米物业类型住宅、商铺、写字楼所属商圈杨家坪项目特色江景地产,教育地产开发企业华润置地（重庆）有限公司容积率4.17绿地率50%项目区位：位于鹅公岩大桥北桥头，紧邻杨家坪步行街、直港大道、九滨路，其周边交通便捷，四通八达，跨区能力强。本案项目规划与分期：商业一期商业一期商业二期华润二十四城高端住宅谢家湾小学整体规划商业部分（华润中心）占地约175亩，总建筑面积超过90万平方米，集万象城购物中心、华润大厦、星级酒店、城市顶级住宅以及服务式公寓于一体，分为两期开发。住宅部分总建筑面积超过160万平米，将会为2万户家庭，约6万人提供高品质的居住环境。项目规划与分期：住宅分两期开发，万象润街位于二期住宅内部。谢家湾小学后期用地万象城街区mall二期央玺住宅分期项目一期：占地面积为130亩，由11栋滨江高层住宅围合而成，总建筑面积约43万平方米，总户数3400户左右项目二期：由紫云府、央玺、万象城三个组团组成；紫云府、央玺组团为高层住宅区+配套商业、万象城为集中商业+酒店+写字楼开发节奏一期临江住宅在2008年率性面世，以住宅现行。由江边向内部开发万象润街重庆万象润街——全国首个销售型商业物业为何可以销售？过往项目探究深圳首个综合体华润万象城俨然成为深圳高端商业地标•2004年周边商铺均价约3万元/平方米，随着万象城开业，商业氛围日渐成熟。•2009年，商铺二手售价已达约10万元/平方米，售价翻了3倍。成都华润万象城已成为一座属于全成都的时尚新地标。每逢节庆，华润万象城层出不穷的主题人气节目及促销活动，等于为周边商铺经营者免费做足了营销推广工作南宁华润万象城开业首日，迎来20万人流量。区域内其他项目，趁势发力，推出面向华润万象城的临街商铺。…………………………………………………………没有统一的商业规划，没有领先的运营管理，仅仅挨着万象城就能掘金，试想，万象润街价值又当如何？万象润街区位万象润街与万象城商业，在区位上相对独立，两者相错定位，辐射不同层次人群。万象城万象润街万象城万象润街万象城：体量约35万方，华润在建最大万象城，购物中心、甲级写字楼华润大厦、五星级酒店以及超高层顶级公寓，分两期开发，定位于国内一流购物中心及城市商业新地标，辐射全市消费人群万象润街：体量约7万方，定位为都市生活街区，为小区居民提供欢聚，休闲、观光、购物的公共社交空间；万象润街商业规划万象润街位于江紫云府小区与央玺小区旁，且靠近学校，充分利用住宅与学校形成人气，约6万稳定消费人群。临江住宅区紫云府小区谢家湾小学销售商业持有商业小区入口目前谢家湾小学已成立三年，住宅业主的子女多为该校学生，极大地为万象润街带来了商业利好；万象润街内部设置小区入口，更多地带来了商业人流；三大住宅小区，约6万常住人口，为万象润街提供稳定消费人群基数。名称栋数户数人口紫云府小区8栋住宅4000-50001.5-2央玺小区5栋住宅+1栋公寓3000-40001-1.5一期临江住宅12栋住宅5000-60001.5-2合计约6万人万象润街商业价值万象润街于2012年底开盘，半年成交金额占九龙坡区半年总成交金额的30%，平均价格高出市场价格3倍，万象润街极大地实现了高溢价。九龙滨江名称成交面积（万方）成交金额（亿元）平均价格（元/㎡）九龙坡区18.932.2317070万象润街2.110.0650209首期以高单价、高成交量为引爆点，高调入市。5月成交大面积，单价较低。2013年上半年九龙坡区域及万象润街商业销售情况对比面积区间总价区间4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130180-200200-250250-300总计70-80111180-903390-10066100-12016117120-140831113140-1606410160-180363113180-2004710122200-2506222113250-300147315300-350231118350-4001113400-4502619450-500156113500-6004217600-7002101114700-80011114800-900123总计66263337814132111184万象润街商铺面积区间与总价区间交叉图表万象润街商业价值万象润街2013年上半年，以小于40㎡以下的商铺最为畅销，以总价为180-200万去化最好。万象润街商业价值万象润街商铺主力成交单价区间为40000-50000元/㎡。万象润街商业价值2013上半年九龙坡区商业成交排名榜排名项目名称建筑面积总金额单价1华润二十四城200401006206432502092斌鑫世纪城192458279861443023金科阳光小镇9807111216912113414船舶云湖绿岛6301120820808191735奥园国际城5995127219264212216耀文枫林郡530666016360124417恒大帝景53004874018891978七星恋城52505024681695719保利花半里5154672817081305310斌鑫西城绿锦5063365288047214万象润街2013年上半年，与同区域项目相比，成交面积、金额、单价均属第一为何这么高的溢价？万象润街整体定位万象润街定位为都市生活街区，为市民提供欢聚，休闲、观光、购物的公共社交空间，满足社区商业需求。特色美食街中高端餐饮、会所精品潮流街精品潮流馆儿童亲子馆销售商业整体体量：销售商业约3万方，持有商业约4万方外立面：现代风格，配以欧式风格，石材配玻璃幕墙，品质感较强可售商业持有商业-儿童亲子馆亮点一：整体面积约七万方，紧邻万象城购物中心，并与润街集中式商业交错定位万象润街整体规划被社区双向四车道大马路横穿而过，商铺分布于二、三期住宅区中，临近学校，整体以社区居民流动线排布而成业态规划：持有商业对业态进行规划，分设五大主题①儿童亲子馆：引进欧文英语、拉丁舞、倍儿机器人等重庆品牌教育机构；②特色美食街：引进张鸭子、串串香、酸辣粉、私房菜、三真菌汤等重庆知名本地餐饮；③中高端餐饮、会所：目前正在招商中，打造中高端中西餐厅、大型KTV等④精品潮流街与精品潮流馆：品牌服饰零售店，