房地产评估-主编董黎明(按老师修改)

房地产评估第一章1、房屋建筑按使用功能又可分为三大类：居住建筑、公共建筑、工业建筑。居住建筑：是供人们生活起居的建筑，如住宅、公寓、别墅等。公共建筑：专为人们进行各类公共活动的建筑，主要有商业、办公、文教、医疗卫生、体育、娱乐、旅店、园林等类。工业建筑：包括单层、多层的厂房和车间。2、房地产是房产和地产的总称，也称不动产。包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。3、房地产的特性:位置的固定性；长期使用性；大量投资性；保值与增值性；投资的风险性。4、房地产投资的风险主要来自三个方面：首先，房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，很易造成长期的空置、积压。其二，房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要3—5年的时间，此期只要市场和影响房地产发展的各种因素发生变化，都可对房地产的投资效果产生巨大的影响。最后，房地产的投资还受到许多无法预见因素的影响，如自然灾害、战争、政局的变动等。5、房地产价格的概念：房地产是由土地和房屋构成的，因此房地产的价格实质上就是土地、房屋两部分价值通过市场交易的货币表现。6、房地产的三个特性：使用价值、稀缺性和商品属性。7、房地产的价格特征（主要来源泉于地价与一般物品价格的差异性）：1）从评估的角度看，房地产价格实质上是一种权益价格。2）价格构成的双重性。3）可用租金的形式表示。4）无统一的市场价格的个别性强。5）受折旧的影响小，增值性强。8、房地产价格与租金的关系可简化为地价和地租的关系。9、评估价格是运用科学的理论方法对房地产某一时点的市值进行评估后获得的价格。10、生地价：是指征用一宗农地付出的代价，通常包括征地费、征地补偿费及相关的税费。11、熟地价：则是在生地价的基础上按城市建设的要求对土地不断开发所付出的代价，即熟地价等于生地价加上进一步开发土地的各项费用。12、我国通常将土地开发程序分为：1）“三通一平”。2）“五通一平”、“七通一平”。3）城市土地的再开发。13、楼面地价又称单位建筑面积地价。14、房地产评估的特点：具有科学性、实践性和公正性的特点。第二章1、地租：地租离不开对土地的占有，即土地所有者只有在得到一定收入的条件下，才肯将土地让渡给他人使用，收入就是地租。地租是土地所有者凭借土地所有权获得的收入。2、土地所有权和使用权分离，是地租产生的前提。3、经差地租：是指租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额利润。4、级差地租的实质是等量资本投在土地上产生不同生产率的结果，土地自然条件的差别是级差地租形成的自然条件和基础，而土地的有限性所导致的土地的垄断经营是级差地租产生的原因，只有当二者相结合时才能形成级差地租。5、级差地租按其形成基础的不同又分为两种形式：级差地租第一形式（级差地租I）和级差地租第二形式（级差地租II）。6、经差地租I是指在肥沃程度和位置较好的土地上所创造的超额利润转化成的地租。7、经差地租II是在同一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租。8、经差地租I与经差地租II的区别与联系？区别：经差地租I的产生条件是土地肥活程度和位置差别；经差地租II的产生条件是对同一块土地连续追回投资而产生不同的劳动生产率。联系：经差地租II的形成必须以级差地租I的存在为前提。9、垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。10、绝对地租：是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。8、垄断地租：是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。11、建筑地段地租：是工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。12、建筑地段地租的基础是由真正的农业地租规定的。13、在建筑地段地租中，垄断地租占有显著优势。14、地租理讼的应用？首先，地租理论是地价评估的基础。地价地租的资本化。其次级差地租理论是级差收益测算的依据，而级差收益测算是城镇土地分等定级和基准地价测算的依据和方法。最后，可通过地租理论分析推导出地价分布。15、区位：区位是一个综合概念，除了解释为地球上某一事物的空间几何位置外，还旨调自然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。16、区位理论的发展过程（三个学派）？成本学派，市场学派，行为学派。17、杜能理论的核心是农业区位地租。18、韦勃区位理论提出最小费用点的三个指向——运费、劳力和集聚。19、区位理论对城镇土地估价和房地产估价工作具有重要的指导作用，体现在：1、区位条件成为房地产估价最首要考虑的因素。2、宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异。3、区位论是城镇土地分等定级工作的依据。4、区位论是市场比较法的理论依据。5、城镇土地分定级成果进一步充实地租、地价分布模型，完善了地租与区位理论。20、工业区位理论的基本内容：1）假设条件2）区位因素分类3）运输费用对工业区位的影响4）劳动成本对工业区位的影响5）集聚因素对工业区位的影响。第三章1、影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、城市区域因素和个别因素。2、产业结构是指第一产业、第二产业及第三产业之间的比例关系。（第一二为主，房价偏低）3、行政因素的内容有：1）土地使用制度与住房制度、地价政策；2）城市规划和土地利用总体规划；3）税收制度投资倾斜、优惠政策；4）行政隶属关系变更5）交通管制。4、在各项行政因素中，规划因素对房地产价格的影响最为突出。它在三个方面影响房地产价格的高低。5、城市区域因素：可分为商服繁华度、交通便捷度、城市设施完备度和自然条件、环境因素等。6、由于商业中心往往位于地价高昂的黄金地段，因此商服繁华度高，该地区的地价水平也会高。7、城市设施可分为两类：基础设施、生活服务设施。8、个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。9、土地的个别因素有：1）区位2）面积、宽度、深度3）形状4）地质、地形。5）容积率6）用途7）土地使用因素。10、容积率指地块上的建筑面积与地块面积之比。11、在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。12、建筑物的个别因素：1）面积、结构、材料。2）设计水平、设备状况3）施工质量4）规划限制5）建筑物与周围环境协调性。13、商业用地、住宅用地、工业用地的地价是由高向低递减的。商业用地40年，住宅用地70年。14、房地产评估的原则：供求原则、替代原则、最佳使用原则、预期收益原则、合法原则、评估时点原则、公平原则。15、替代原则是表示合理经济行为的基本原则16、在市场经济条件下，土地用途可以通过竞争决定，使土地达到最有效使用。17、地价是资本化的地租，是未来地租的贴现值。因此，房地产价格的评估，更重视未来的收益。18、房地产估价的时点原则是指估价的结论具有很强的时效性，即同一宗房地产，其价格随市场的变化在不同的时段是不一样的。第四章1、城镇土地定级是指在城市范围内，根据土地的自然、经济属性和影响土地使用价值的多种因素，通过综合评价的方汉，将城市土地划分为不同的级别，以提示土地利用效益的差异。2、城镇土地定级的主要任务就是测算基准地价。3、区域性的土地价格评估的基本模式：以土地定级为基础的评估模式；以交易地价为基础的评估模式。4、经差收益的实质就是土地的级差地租。5、级差收益测算法的突出优点是可以在土地市场尚未形成、缺乏土地交易资料时应用。6、以交易地价为基础的评估模式适用于土地市场完善、土地交易资料丰富的城市。7、交易地价评估模式的方法步骤是：1）通过土地使用权出让、转让、房屋买卖、出租等方面的交易资料，计算各样点的地价2）为了使样点地价具有可比性，需要从交易时间、交易情况、容积率等方面对样点地价进行修正，并将修正后的地价绘制成为样点地价图3）根据样点地价的分布状况，按照土地条件相似、地段相同、用途基本一致的原则，划分不同的地价区，每个地价区都是一个均质地域4）在地价区的基础上经过适当归并，划分城市土地级别5）利用每级土地上的样点地价资料，计算样点地价的平均值，作为该级土地的基准地价。8、房地产评估的派生方法。在房地产三种基本估价方法基础上，又派生出若干基他的估价方法：剩余法、基准地价修正法、路线价法、长期趋势法、地价指数法、残余法等等。9、房地产评估程序（有5个方法步骤）：受理评估业务；初步选定评估方法；实地勘察与收集资料；评估计算；撰写房地产评估报告。10、指数的全称是中国房地产指数系统（CREIS），是一套以指数形式来反映全国最重要城市房地产市场行情并揭示其发展变化趋势的房地产信息系统。11、与中房指数一样，地价指数至少在以下几方面具有广泛的应用价值：1）可使国家和各级政府掌握了解各地的地价的实际水平和地价分布变化规律，为制定地价和地产市场的调控政策提供科学依据。2）土地投资者、土地使用者从中能获得可靠、可比的地价和市场信息资料，为土地投资开发决策、核实土地资产产量的大小脑土地资产处置等方面提供依据。3）对规划管理部门来说，运用地价指数可以更好地实现土地资源的合理配置和优化组合，促进城市土地的集约利用。4）我国城市土地级别和基准地价需要定期修订，有了地价指数参照，就能省时省力，不仅加快基准地价的调整速度，而且使调整结果的科学性更强。12、标准宗地的选择应考虑：1）宗地的面积大小要适中，面积过大过小都缺乏代表性，宗地的形状宜采用长方形，尽量避免采用不规则的形状2）容积率是影响土地使用强度和地价的重要指标，因此，标准宗地的容积率应能代表一定区域范围或全市的平均容积率。3）标准宗地的位置应避免选择街角地，多面临街地和畸零地等特殊地段。商业标准宗地的位置宜一面临街。4）尽可能选择开发程度处于全市平均状态的地块作为标准宗地。5）标准宗地的土地权状况可选择国有划拨土地，国有出让土地，国家租凭土地和入股土地，尽时避免选择有他项权利限制的宗地。6）标准宗地的数量和分布能满足编制地价指数的要求，即：每个地价区至少有一个标准宗地；每个城市土地的级别和每一种用地类型（住宅用地、商业用地、工业用地），都应包含必要数量的标准宗地。13、地价指数编制的方法按如下步骤进行：1）选择标准宗地作为计算地价指数的基本单元。2）对标准宗地进行评估，求取不同区域、不同类别的标准宗地价格。3）分别计算区段平均地价、分类平均地价，然后再计算不同级别的平均地价。由于各类用地的面积不等，通常采用加权平均的方法求取。4）计算城市分类地价指数和整个城市的综合地价指数。5）利用市场交易的地价抽样资料，对计算出来的各类地价指数进行检验调试，最后确定城市地价指数和全国地价指数。第五章1、土地分等定级是在特定的目的下，对土地的自然和经济属性进行综合评定，并使评定结果等级化的过程。2、土地定级是指在特定的目的下，对城市范围的土地质量和使用效益及其在土地空间上分布差异状况的评定，并用等级序列表示其差异或优劣程度的过程。3、土地定级是在城市内部进行的，而土地分等是在城市与城市之间进行的。4、多因素综合评价方法的特点：多因素综合评定法符合事物发展变化的规律，其主要优点是考虑了影响土地的多种因素，评价结果能较全面地反映城镇土地的自然属性与经济属性，从经济效益、社会效益和环境效益诸方面综合显示土地的质量。其次，由于选择的因素都直接与土地质量有关，在评价中排除了其他无关因素的干扰，精确性较高。5、定级因素是指对土地级别有重大影响，并能体现土地质量差异的经济、社会、自然条件因素。6、城镇土地定级因素内容可主要归纳为商服繁华度、交通通达度、城市设施完备度、环境优越度、人口状况等五类。7、反映交通通达度的因素因子很多，主要有道路功能、道路宽度、路网宽度、公交便捷度和对外交通这设施的分布状况。8、道路宽度。在城镇规划中，道路宽度是指道路红线之间的距离，一般包括车行道、人行道、绿化带宽度的总和。9、路网密度。路网密度是指单位土地面积拥有的城镇道路长度。它是反映道路通达性的另一个要素。10、人口密度并非与土地级别成正相关。11、因素权重确定方法通常有三种：特尔菲法、因素成对比较法、层次分析法。12、定级因素的权重是该因素对土地质量影响程度的体现。13、特尔菲测定法，专家选择是成败关键